Lejeloven: Fraflytning af lejemål

Kvinde flytter fra sin lejebolig

Når et lejemål skifter lejer, er der mange praktiske ting, som både lejer og udlejer skal være opmærksomme på i forhold til lejeloven. Det indebærer bl.a. regler om fraflytningssyn og udarbejdelse af en fraflytningsrapport

Herudover skal det besluttes, om lejemålet kræver istandsættelse ved fraflytning, og hvor stor en del af lejers depositum og forudbetalte leje, udlejer skal tilbagebetale.

Udlej bolig gratis her
Find ny lejebolig her

Lejelovens regler for fraflytning af lejebolig

Lejeloven indeholder en række regler om fraflytning af lejebolig, herunder hvornår lejer skal være ude af lejemålet og regler for depositum og forudbetalt leje. Bliv klogere på lejelovens regler for fraflytning herunder.

Hvad er fraflytning? 

Fraflytning er, når lejer fraflytter sit lejemål, hvilket typisk skyldes, at lejer har opsagt sit lejemål eller udlejer berettiget har opsagt lejer. Når lejer har afleveret nøglerne til udlejer og ikke længere har adgang til lejemålet, er der officielt sket en fraflytning. Lejelovens udgangspunkt er, at lejer skal være ude af lejemålet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Andet kan dog være aftalt mellem lejer og udlejer i lejekontrakten.   

Udlejers rettigheder ved fraflytning

Depositum og forudbetalt leje

Lejer har som regel betalt depositum og forudbetalt leje ved indflytning som sikkerhed for henholdsvis udlejers istandsættelseskrav og for husleje i opsigelsesperioden. Udlejer skal tilbagebetale lejer depositum hurtigst muligt, når flytteopgørelsen er færdig.

I praksis er 4-6 uger en acceptabel tidshorisont. Lejer skal ligeledes have tilbagebetalt forudbetalt leje ved fraflytning, hvis han eller hun har valgt at betale husleje i opsigelsesperioden. 

A conto – betaling af forbrug

A conto er lejers betaling af forbrug i form af et fast månedligt beløb. Hvis lejer betaler a conto, skal der laves en opgørelse enten ved fraflytning eller ved regnskabsårets afslutning. På baggrund af opgørelsen får lejer enten en efterretning eller tilbagebetaling forbrug. 

Hvis lejer fraflytter lejemålet midt i regnskabsåret, er udlejer berettiget til at tilbageholde en del af lejers depositum som sikkerhedsstillelse for en eventuel efterregning.

Istandsættelse ved fraflytning

For lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan udlejer udelukkende kræve normalistandsættelse og dermed ikke nyistandsættelse ved lejers fraflytning. Normalistandsættelse indbærer maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og træværker samt lakering af gulve.

Når der sker en fraflytning af et lejemål, skal lejer overlevere lejemålet i samme stand som ved indflytning med undtagelse af almindelige slid og ælde. Det betyder derfor også, at at lejer skal istandsætte lejemålet ved fraflytning

Hvis lejer er pålagt vedligeholdelsespligten, kan udlejer kræve, at lejer udfører løbende vedligeholdelsesarbejder. Hvis ikke lejer overholder sin vedligeholdelsespligt, kan udlejer kræve udbedring som følge af misligholdelse af kontrakten. 

Lejers rettigheder ved fraflytning

Flyttesyn og fraflytningsrapport

Ved lejers fraflytning af en lejlighed har udlejere, med mere end ét beboelseslejemål, pligt til at afholde et fraflytningssyn og udarbejde en fraflytningsrapport. Fraflytningsrapporten bruges til at afgøre, hvor meget, der skal istandsættes, ved at sammenholde indflytningsrapporten med fraflytningsrapporten. 

Efter fraflytning af et lejemål skal udlejer også udarbejde en flytteopgørelse over istandsættelsesarbejderne, så udlejer og lejer kan se, om lejer skal have en del af sit depositum tilbage eller betale en efterregning. 

Istandsættelse ved fraflytning efter 10 år

Hvis lejer er pålagt den udvendige vedligeholdelsespligt og bor i en almen bolig, skal udlejer gradvist have overtaget vedligeholdelsespligten efter en tidsperiode på 10 år. Det medfører, at jo længere tid lejer har boet i den almene lejebolig, jo større andel af istandsættelsesudgifterne til den udvendige vedligeholdelse har udlejer overtaget. 

Istandsættelse ved fraflytning efter 8 år

Hvis lejer er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt og bor i en almen bolig, skal udlejer løbende overtage forpligtelsen til indvendig vedligeholdelse. For hver måned lejer bor i lejemålet, overtager udlejer 1 % af istandsættelsesudgiften, hvilket betyder, at når lejer har boet i lejemålet i 8 år og 4 måneder, har udlejer samtlige udgifter til indvendig vedligeholdelse. 

Aflevering af nøgler ved fraflytning

Lejer skal aflevere nøglen til udlejer den dag lejemålet fraflyttes. Hvis nøglerne ikke bliver afleveret til tiden, kan udlejer fortsat kræve, at lejer betaler husleje og forbrug. 

Lejeloven fraflytning 14 dage før

I lejekontraktens paragraf 11 kan det indskrives, at lejer skal fraflytte lejemålet senest 1 dag før opsigelsesperiodens udløb. Udlejer har derfor mulighed for at istandsætte lejemålet og fortsat opnå fuld husleje, inden en ny lejer flytter ind. Udlejer får derfor lovligt 14 dages husleje, hvor lejer ikke har brugsret til lejemålet. 

Hjælp til fraflytning af lejebolig

Fraflytning af lejemål kan være en hård proces. Derfor er det en god idé at få hjælp til din fraflytning, så du ikke står alene med planlægning, pakning og transport af alle dine ting. Læs vores 10 tips til en vellykket fraflytning, hvor vi giver dig et overblik over, hvad du skal huske ved fraflytning af et lejemål. 

Du kan også læse vores guide til flyttetrailer, flyttebil eller flyttevogn, hvor vi bl.a. hjælper dig til, hvilken type transport, du skal bruge til din fraflytning. Derudover får du også en guide til, hvordan du skal pakke din flyttebil, så du ikke risikerer at ødelægge ting under din fraflytning.

5 regler for fraflytning af lejlighed

1. Lejer og udlejers rettigheder ved fraflytning

Lejer er af lejeloven beskyttet mod uhensigtsmæssig opsigelse af udlejer, og udlejer kan derfor ikke kræve fraflytning af lejemål før fraflytningsdagen til sidst i opsigelsesperioden. Dette med undtagelse af, at andet er aftalt i lejekontrakten, eller at lejer misligholder lejekontrakten på en sådan måde, at det kræver ophævelse med øjeblikkelig virkning.

 

Læs mere om opsigelse af lejer her

 

Udlejers rettigheder ved fraflytning indebærer ret til at kræve istandsættelse for lejers regning, såfremt kravene til flyttesyn og flytterapporter overholdes. Derudover har udlejer ret til at kræve, at lejer fraflytter lejemålet 14 dage, inden lejemålet ophører, så lejligheden kan istandsættes, hvis dette altså er aftalt i lejekontrakten.

2. Istandsættelse ved fraflytning

Når lejer fraflytter et lejemål, har udlejer pligt til at afholde et fraflytningssyn, hvorved lejemålets stand dokumenteres i en fraflytningsrapport. Dette gøres for, at udlejer kan opkræve lejer for istandsættelse af de ting, som lejer har ødelagt. Det kan f.eks. være ridser i gulvet eller huller i væggene fra billeder.

 

Læs mere og få skabelon til fraflytningsrapport gratis her

 

Er lejekontrakten indgået inden d. 1. juli 2015, kan udlejer kræve en nyistandsættelse af lejemålet, hvis lejemålet var nyistandsat ved indflytningen. Er lejekontrakten derimod indgået efter d. 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve, at lejemålet bliver normalistandsat ved fraflytning. Normalistandsættelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering, lakering af gulve m.m.

 

Læs mere om istandsættelse af lejlighed

3. Istandsættelse ved fraflytning efter 8 år

Drejer det sig om fraflytning af en almen lejebolig, som administreres af en boligforening, så gælder andre regler. I lejeloven for almene boliger overtager udlejer nemlig løbende forpligtelsen til indvendig istandsættelse – det vil sige til normalistandsættelse.

 

For hver måned lejer bor i lejemålet, overtager udlejer 1% af istandsættelsesprisen. Det betyder, at udlejer af en almen bolig har overtaget 100% af istandsættelsesprisen, når lejer har boet i lejemålet i 100 måneder. Det svarer til, at lejer skal bo i lejemålet i 8 år og 4 måneder før fraflytning af lejemålet, hvis udlejer skal betale hele normalistandsættelsen.

4. Lejeloven: Fraflytning 14 dage før

Hovedregel for fraflytning er, at lejer har 3 måneders opsigelse, og 1 måneds opsigelse for enkeltværelser. I nogle tilfælde kan udlejer dog kræve fraflytning 14 dage, før denne opsigelsesperiode ophører. Dette aftales i lejekontraktens §11, hvor der typisk står, at lejer skal fraflytte 14 dage, inden opsigelsesperiodens udløb, men stadig betale husleje i perioden.

 

Hvis aftalen ikke står skrevet i lejekontrakten, eller at der er indgået en mundtlig aftale mellem lejer og udlejer, kan udlejer ikke kræve fraflytning 14 dage før. Det betyder, at lejer kan blive boende indtil fraflytningsdagen, som er sidste dag i opsigelsesperioden.

5. Genudlejningspligt ved fraflytning af lejemål

Genudlejningspligt betyder, at udlejer skal forsøge at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt, når lejer fraflytter. Denne regel er lavet for at beskytte lejere, når de flytter, så de ikke risikerer at stå med dobbelt husleje i nogle måneder. Det skal dog bemærkes, at det ikke altid er muligt for udlejer at genudleje inden 3 måneder, hvis boligen ikke er attraktiv. I en sådan situation vil lejer altså stadig skulle betale husleje, på trods af at fraflytning er sket.

 

Lejer har dog krav på, at udlejer opfylder sin genudlejningspligt og derved forsøger at leje lejemålet ud fra den dato, som lejer ønsker det – uanset om hele opsigelsesperioden er gået. Det betyder, at lejer kan vælge at fraflytte lejemålet efter blot 1 måneds opsigelse, hvorefter udlejer har pligt til at forsøge at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt. Er det aftalt i lejekontrakten, skal lejer dog stadig betale husleje i istandsættelsesperioden, som typisk løber 14 dage efter fraflytning af lejemålet. Det vil sige, at hvis lejer flytter 1 måned efter opsigelse, så har udlejer pligt til at genudleje lejemålet efter 1 måned og 14 dage.