Fremleje af lejebolig

fremleje af lejlighed

Vil du fremleje et værelse, en lejlighed eller et hus? Så lad os guide dig fra A-Z og bliv klar til at udleje dele af eller hele din lejebolig gratis på BoligPortal. Er du allerede bekendt med reglerne, kan du komme i gang med det samme her:

Vil du fremleje dele af eller hele lejeboligen?

Inden for fremleje skelner man mellem fremleje af dele af og hele lejeboligen. Ønsker du at fremleje hele din lejebolig, skal du være særligt opmærksom på, at du kun kan gøre dette i op til to år og at der skal være en saglig grund. Det kan for eksempel være studieophold, udstationering, midlertidig forflyttelse, sygdom eller lignende.

Din udlejer kan dog modsætte sig fremlejeforholdet, hvis ejendommen, du bor i, indeholder færre end 13 lejemål, hvis det samlede antal personer i lejemålet overstiger antal beboelsesrum eller anden overtrædelse af lejekontrakten. Hvis din udlejer opdager, at du fremlejer i mere end to år eller gentager fremleje uden din udlejers samtykke, kan din udlejer i første omgang kræve fremlejeaftalen ophørt. Hvis du ikke efterlever dette, kan din udlejer ophæve lejeforholdet helt.

Hvis du ønsker at fremleje et eller flere værelser i din lejebolig, har du ret til dette, så længe den del af boligen, som du fremlejer, ikke overstiger halvdelen af boligens areal. Du må altså ikke leje dig ind i en 150 m2 lejlighed, og så leje de 100 m2 ud. Samtidig må der ikke bo flere mennesker i lejeboligen end der er beboelsesrum til. Det vil sige, at I højst må bo to personer i en toværelses lejlighed. Men når du kun fremlejer dele af boligen, er der ingen tidsmæssig begrænsning eller særlige regler for bebyggelser med færre end 13 lejemål.

Hvis du vil dele din lejebolig med andre, vil det som udgangspunkt være dig, der står som lejer på lejekontrakten, mens den anden eller de andre beboere vil være fremlejere hos dig. Hvis I som roomies ønsker at have samme rettigheder i lejeforholdet, skal begges navne fremgå af lejekontrakten. Du kan læse nærmere om reglerne for fremleje i lejelovens kapitel XII, § 69-72.

Du hæfter hvis fremlejetager ikke overholder lejeaftalen

Uanset om der er tale om fremleje af et eller flere værelse eller hele lejeboligen, skal fremlejeaftalen indgås skriftligt og der skal derfor udarbejdes en fremlejekontrakt mellem dig som fremlejegiver og fremlejetageren. Udlejer bør også få en kopi af denne fremlejekontrakt tilsendt, inden fremlejeperioden begynder. Det er ligeledes i begge tilfælde dig som lejer, der hæfter for overholdelse af husorden i forhold til din udlejer. Din udlejer vil kunne ophæve lejemålet øjeblikkeligt, hvis der ikke overholdes de krav, som du som lejer har underskrevet i lejekontrakten. Du hæfter desuden for betaling af husleje. I fremlejeperioden overtager fremlejeren pligten til at betale husleje rettidigt og overholde husordenen, men du hæfter, hvis fremlejeren ikke lever op til disse pligter.

Råd og regler for fremleje af lejebolig

Herunder har vi samlet gode råd og de vigtigste regler inden for fremleje af lejeboliger, så du kan blive klar til at fremleje dele af eller hele din lejebolig trygt og sikket gennem BoligPortal:

Hvad er fremleje?

Hvis du vil udleje dele af eller hele den bolig, du selv lejer, er der tale om et fremleje. Mange tror, at man skal eje boligen for at kunne leje den ud, men det er altså også muligt som lejer, så er det som sagt bare et fremleje. Hvis du fremlejer dele af eller hele lejeboligen, vil du være fremlejegiver, vedkommende du fremlejer til, vil være fremlejetager og sidst men ikke mindst er vedkommende, som du har lejet boligen af, forsat udlejer.

Må du fremleje en lejebolig?

Ja, du har som udgangspunkt ret til at leje dele af eller hele den bolig, som du selv lejer. Men der er en række regler, som du skal overholde, hvis ikke du skal risikere, at udlejer modsætter sig fremlejen. Du må for det første udelukkende fremleje til beboelse, og det er derfor ulovligt at fremleje til erhverv eller lignende.

 

Ifølge lejeloven har du som lejer ret til at fremleje hele din lejebolig i op til to år, hvis du har en saglig grund som eksempelvis udenlandsophold, sygdom eller midlertidig forflyttelse. Ifølge lejeloven §69 har du som lejer derudover ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålet, hvis du også selv bor der. Hvis du f.eks. lejer en 4-værelses lejlighed, kan du altså fremleje op til 2 værelser. Hvis dette ikke bliver overholdt, kan og bør udlejer modsætte sig fremlejeforholdet.

Regler for fremlejekontrakt

Fremlejeforholdet bør altid aftales skriftligt, hvorfor det er en rigtig god idé at lave en fremlejekontrakt. Det gælder uanset om du vil fremleje et værelse eller hele lejeboligen og om du kender vedkommende eller ej. Fremlejekontrakten skal udarbejdes inden, fremlejeforholdet starter og fremlejetager er flyttet ind. Derudover skal du kontakte din udlejer, inden fremlejeperioden begynder, som ifølge lejeloven også har krav på at få en kopi af fremlejekontrakten.

 

I fremlejekontrakten kan du blandt andet specificere lejeperioden og lejeboligens stand, så der ikke opstår konflikter mellem dig og fremlejetager. Fremlejekontrakten kan med fordel tage udgangspunkt i den originale lejekontrakt, som du selv har skrevet har modtaget af udlejer og skrevet under på. Dette bør altid laves på typeformular A9, som er den gældende standard lejekontrakt inden for beboelse.

 

I fremlejekontrakten skal du som fremlejegiver være særlig opmærksom på §1-11, som netop skal udfyldes af fremlejegiver. I §11 er det vigtigt, at du begynder fremlejeforholdet, så det står helt klart for udlejer og fremlejetager, hvorfor du ønsker at fremleje dele af eller hele lejemålet. I §1 skal du notere, at der er tale om et fremlejeforhold og i §2 skal lejeperioden fremgå. Dette er afgørende for, du som lejer kan overtage lejemålet igen, når du ønsker dette. Den tidsbegrænsede periode gør desuden fremlejeforholdet uopsigeligt, så du er sikret betaling for husleje i hele fremlejeperioden, medmindre andet er aftalt i §11.

Hvad må du tage i husleje ved fremleje?

Ved fremleje af et eller flere værelser i lejeboligen: Her må du som fremlejegiver selv fastsætte huslejen, men den skal fastsættes efter samme principper, som din egen udlejer har sat din husleje efter. Ifølge lejeloven bør det ske ud fra en samlet vurdering af boligens beliggenhed, størrelse og kvalitet, også kaldet ‘det lejedes værdi’. De fleste fastsætter huslejen ud fra kvadratmeterprisen på hele boligen, hvor værelserne bliver tildelt de respektive lejere og fællesarealer bliver fordelt ligeligt.

 

Ved fremleje af hele lejeboligen: Ved fremleje af hele lejeboligen skal huslejen være den samme, som den du selv betaler til din udlejer.

Uanset om du fremlejer dele af eller hele lejeboligen, skal du i fremlejeperioden fortsat indbetale husleje til din udlejer, og lave en aftale med fremlejetager om, at han eller hun skal betale husleje til dig, så du får dækket lejeudgifterne.

Depositum og forudbetalt husleje ved fremleje

Det er altid en god idé at bede fremlejetager om depositum og forudbetalt husleje ved fremleje, da det kan skabe tryghed for dig som fremlejegiver. Depositum ved fremleje må ikke overskride tre måneders husleje, og de tre måneders forudbetalt husleje skal bruges i fremlejetagers sidste tre måneder af lejeperioden eller i opsigelsesperioden, hvis der er tale om ubegrænset fremleje. Det skal dog nævnes, at der kun er én måned opsigelsesvarsel ved fremleje, medmindre andet står skrevet i fremlejekontrakten.

Skal du betale skat, hvis du fremlejer en lejebolig?

Hvis du fremlejer en lejlighed, som du selv lejer, så skal du betale skat, hvis der er indtægter i forbindelsen med fremlejen. Du skal dog være opmærksom på, at de fleste udlejere ikke acceptere, at du fremlejer din lejebolig til en højere pris, end hvad de tager i husleje. Desuden er der også en del udlejere, der får skrevet ind i lejekontrakten, at lejligheden ikke kan fremlejes overhovedet.

 

Står du i en situation, hvor du gerne må fremleje din lejlighed, så skal du altså ikke betale skat, hvis du ikke har indtægter i forbindelse med fremlejen. Så hvis fremlejer betaler det samme som dig eller mindre i husleje, så skal du ikke betale skat af dette. Læs mere om skatteregler ved delvis udlejning her.

Skal du have en forsikring, hvis du fremlejer en lejlighed?

Har du en indboforsikrings, så vil den dække for indbrud, brand- og vandskader i den bolig, du bor i. Det dækker dog ikke, hvis fremlejeren begår hærværk eller tyveri i lejligheden. Hvis du fremlejer en møbleret lejlighed, og du gerne vil være dækket for skader på dine ejendele, så skal du tilkøbe en skadeforsikring til din indboforsikring. Du kan læse mere om forsikringer her.

Kan du opsige en lejer under fremleje?

Hvis du fremlejer i en tidsbegrænset periode, og der i lejekontrakten er fastsat et tidspunkt, hvor fremlejen stopper, så er lejekontrakten som udgangspunkt uopsigelig. Det er kun, hvis der er misligholdelse i lejeaftalen eller noteret en opsigelsesvarsel i lejekontrakten, at du kan opsige fremlejer under fremleje.

 

Hvis fremlejen ikke er tidsbegrænset, kan du som fremlejegiver opsige fremlejer med et års varsel. Der skal dog være en god grund til dette, såsom fremlejegiver selv vil bo i lejligheden, lejligheden skal nedrives eller aftaler i lejekontrakten er blevet overtrådt.

 

Fremlejegiver kan altså ikke bare uden videre opsige fremlejer, hvilket også er derfor de fleste fremlejekontrakter er tidsbegrænsede.

Hvor mange personer må du fremleje til?

Hvis du fremlejer en lejebolig, må du højest fremleje halvdelen af lejemålet ud. Derudover står der i lejeloven §69, at antallet af personer ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Det vil altså sige, at du ikke kan fremleje et værelse til f.eks. et kærestepar, der gerne vil flytte ind på værelset sammen. De skal have hver deres værelse for at det kan være aktuelt.

Sådan får du hurtigt fremlejet din bolig

Blikfang: Billeder skaber blikfang, og er i første omgang det der skal får de boligsøgende til at klikke sig ind på din annonce. Du behøver ikke at lægge mange billeder op, og de behøver heller ikke være taget af en professionel, men overvej alligevel at gøre lidt ud af billederne. Sørg som minimum for, at der ser opryddeligt og rent ud, og overvej også at tage billederne i dagslys.

Informativ annoncetekst: Når du har fået styr på billederne, er det næste skridt at få skrevet en god annoncetekst. Start med at overveje, hvem der kunne have interesse i dit lejemål. Er du selv studerende, vil dit lejemål sikkert også være oplagt for andre studerende. Det kan være, at lejemålet ligger tæt på universitetet, gode busforbindelser eller lækre caféer. Sørg i så fald for at skrive noget om det i annoncen. Følger der roomies med i fremlejen, vil det også være relevant for din kommende lejer at høre lidt om, hvem han eller hun kommer til at bo med.

Sæt tid af: Vi vil også gerne slå et slag for, at du sætter noget tid af til at få lejet din bolig ud. Både for lejernes skyld, men også for din egen. Det kan være fristende bare at leje ud til den første og den bedste, men for din egen skyld kan det være en god idé at invitere et par ansøgere til fremvisning på lejemålet, inden du beslutter dig. Det er bare rart ikke at skulle spekulere på, om ens lejer nu også passer godt på lejemålet, mens man er afsted.