Fremleje af lejebolig

fremleje af lejlighed

Vil du fremleje et værelse, en lejlighed eller et hus, som du selv lejer? Så læs om alle reglerne herunder og bliv klar til at fremleje dele af eller hele din lejebolig på BoligPortal helt gratis. Er du allerede bekendt med reglerne, så kom i gang med det samme lige her:

Lejeloven om fremleje af lejebolig

Lejeloven omfatter også fremlejeforhold, og gælder alle typer af lejeboliger, herunder fremleje af lejlighed, værelse, andelsbolig og hus. Herunder svarer vi på de 10 hyppigste spørgsmål om fremleje af lejebolig.

Det er indledningsvist vigtigt at nævne, at den nye lejer (fremlejetager) ikke kan få bedre rettigheder end den oprindelige lejer (fremlejegiver). Det betyder for eksempel, at hvis udlejer ophæver eller opsiger lejeforholdet med den oprindelige lejer, så bortfalder fremlejeforholdet også automatisk mellem fremlejetager og fremlejegiver.

1. Hvad er fremleje?

Der er tale om fremleje, når man udlejer en bolig eller dele af en bolig, som man ikke selv ejer. Den oprindelige lejer overlader altså brugsretten til hele eller dele af sin lejebolig til en ny lejer, som så betaler husleje til den oprindelige lejer.

Fremleje er altså en mulighed lejer har for at få dækket sine boligudgifter til udlejer – enten delvist ved fremleje af værelse eller helt ved fremleje af hele boligen.

Indledningsvist er det vigtigt at skelne mellem udlejer, fremlejegiver (den oprindelige lejer) og fremlejetager (den nye lejer), som er de tre parter, der indgår i et fremlejeforhold: 

  • Udlejer: Den person der ejer boligen
  • Fremlejegiver: Oprindelig lejer der fremlejer hele eller dele af sin lejebolig
  • Fremlejetager: Ny lejer der lejer hele eller dele af en lejebolig af en anden lejer

2. Må man fremleje en lejebolig?

Ja, man må som udgangspunkt gerne fremleje en lejebolig, men reglerne for fremleje afhænger af, hvorvidt der er tale om fremleje af hele eller dele af en lejebolig. Vi gennemgår begge situationer herunder.

Må man fremleje en del af sin lejebolig?

Ja, som lejer må man som udgangspunkt godt fremleje en del af sin bolig, hvis alle følgende betingelserne er opfyldt:

  • Lejemålet anvendes til beboelse og ikke til erhverv
  • Der må ikke bo flere personer i lejemålet end antallet af beboelsesrum
  • Der må fremlejes op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum
  • Der skal indgås en skriftlig fremlejekontrakt mellem den oprindelige lejer og den nye lejer, som udlejer skal modtage en kopi af

Må man fremleje hele sin lejebolig?

Ja, som lejer må man som udgangspunkt godt fremleje hele sin bolig, hvis der er tale om en lejeperiode på maksimalt to år og alle følgende betingelserne er opfyldt:

  • Lejemålet anvendes til beboelse og ikke til erhverv
  • Lejemålet fremlejes i maksimalt to år
  • Der er en midlertidig og saglig årsag til fremlejen  
  • Der er som minimum 13 beboelseslejligheder i ejendommen
  • Der må ikke bo flere personer i lejemålet end antallet af beboelsesrum
  • Der skal indgås en skriftlig fremlejekontrakt mellem den oprindelige lejer og den nye lejer, som udlejer skal modtage en kopi af

3. Hvad er en saglig årsag til fremleje af lejebolig?

Lejeloven stiller krav om, at der skal være en saglig årsag til fremleje. Det står i lejeloven, at lejers midlertidige fravær saligt kan begrundes med sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse. 

Der er imidlertid også andre årsager, der er saglige, som er udviklet gennem retspraksis. Domstolene stiller dog store krav til, hvad der kan vurderes som en saglig årsag, men blandt andet fængselsstraf, udstationering og midlertidig forflyttelse af en arbejdsplads, er blevet anerkendt som saglige årsager til fremleje.

4. Hvor mange personer, må man fremleje til?

Hvis du fremlejer en lejebolig, må du højest fremleje halvdelen af lejemålet ud. Derudover står der i lejeloven, at antallet af personer ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Det vil altså sige, at du ikke kan fremleje et værelse til f.eks. et kærestepar, der gerne vil flytte ind på værelset sammen. De skal have hver deres værelse for at det kan være aktuelt.

5. Kan udlejer modsætte sig ønske om at fremleje?

Ja, udlejer kan godt modsætte sig lejers ønske om at fremleje, hvis der er en saglig årsag hertil. Domstolene stiller store krav til, hvad der anses for at være en saglig årsag. En saglig årsag kan for eksempel være, at den nye lejer tidligere har optrådt voldeligt eller chikanøst over for udlejer. 

Herudover har udlejer ret til at modsætte sig lejers ønske om fremleje, hvis den nye lejer tidligere har misligholdt en lejekontrakt med udlejer. Kontrakten er misligholdt, hvis den nye lejer for eksempel ikke har betalt sin husleje til tiden i en tidligere lejeaftale med udlejer. 

Hvis der er et igangværende fremlejeforhold mellem den nye lejer og den oprindelige lejer, kan udlejer berettiget kræve fremlejeforholdet opløst, hvis den nye lejer misligholder lejeforholdet. For eksempel kan det være i tilfælde af, at den nye lejer ikke overholder husordenen.

6. Hvem hæfter over for udlejer ved fremleje?

Det er kun den oprindelige lejer, der hæfter over for udlejer. Hvis den nye lejer ødelægger noget i lejemålet, er det derfor den oprindelige lejer, der hæfter over for udlejer i forhold til at få skaderne lavet. Herefter kan den oprindelige lejer få sine udgifter til udlejer dækket af den nye lejer, men udlejer kan ikke kræve skaden betalt direkte af den nye lejer. Det skyldes, at der ikke er en kontrakt mellem udlejer og den nye lejer, da fremlejeforholdet er indgået mellem den oprindelige og den nye lejer.

7. Skal man lave en fremlejekontrakt?

Ja, der skal laves en skriftlig fremlejekontrakt mellem den oprindelige og den nye lejer. Fremlejekontrakten skal sendes til udlejer, inden den nye lejer flytter ind i lejemålet.

8. Hvad skal en fremlejekontrakt indeholde?

Fremlejekontrakten bør indeholde de samme informationer som en almindelig lejekontrakt, herunder de særlige vilkår. Det skyldes, at den nye lejer ikke kan få bedre rettigheder over lejemålet, end den oprindelige lejer har. Fremlejekontrakten kan med fordel være udarbejdet ud fra en autoriseret lejekontrakt i Typeformular A9, men det er ikke et gyldighedskrav. Vi anbefaler, at du helt gratis benytter dig af Boligportals digitale fremlejekontrakt. 

Det er dog vigtigt at nævne, at der er nogle få ændringer i en fremlejekontrakt, der skal være anderledes end i en almindelig lejekontrakt. For eksempel skal der i fremlejekontraktens § 1 krydses af i feltet  ”Lejeforholdet er et fremlejeforhold”. Desuden skal der ved angivelse af lejemålets antal kvadratmeter noteres det areal, som den nye lejer har brugsret til og ikke hele lejemålets areal.

Hvis der er tale om fremleje af et enkeltværelse, uden en selvstændig forbrugsmåler, hvilket ofte vil være tilfældet, så bør forbrug derudover også indregnes i huslejen. Det skal noteres i fremlejekontraktens § 11, at forbrug betales via huslejen.

9. Kan man opsige en fremlejeaftale?

Herunder har vi listet reglerne for opsigelse af fremlejeaftale i tre forskellige situationer.

Hvis fremlejeaftalen er tidsbegrænset

Hvis fremlejeaftalen er tidsbegrænset, er det klare udgangspunkt, at lejekontrakten er uopsigelig i hele uopsigelighedsperioden. Den oprindelige lejer kan dermed kun opsige den nye lejer, hvis den nye lejer har misligholdt fremlejeaftalen. Dette kan dog fraviges, hvis der er aftalt et opsigelsesvarsel i fremlejekontrakten. 

Fremlejeforhold vil ofte være tidsbegrænset, hvilket hænger sammen med, at mange af de salige årsager, der er til at fremleje, er begrundet med midlertidig udlandsophold.For eksempel varer et praktikophold typisk 6 måneder, hvorefter den studerende ønsker at flytte tilbage i lejemålet. Derfor vil fremlejeforholdet være tidsbegrænset, så lejeforholdet ophører automatisk ved udløbet af den tidsbegrænsede lejeperiode.

Hvis fremlejeaftalen vedrører hele lejemålet

Hvis fremlejeaftalen giver den nye lejer brugsret til hele lejemålet, er udgangspunktet, at den nye lejer kan opsige lejemålet med et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Der stilles ikke krav om, at opsigelsen af lejemålet kan begrundes med en saglig årsag, hvis det er den nye lejer, der ønsker at opsige fremlejeaftalen. 

Hvis det derimod er den oprindelige lejer, der ønsker at opsige fremlejeaftalen, er der et opsigelsesvarsel på 12 måneder. Herudover stilles der krav om, at den oprindelige lejer skal have en saglig grund til at opsige en fremlejekontrakt. En saglig grund kan for eksempel være, at den oprindelige lejer igen ønsker at bo i lejemålet.

Hvis fremlejeaftalen vedrører dele af lejemålet

Hvis fremlejeaftalen giver den nye lejer brugsret til dele af lejemålet, vil fremlejeforholdet typisk vedrøre et enkeltværelse. Ved leje af enkeltværelser er udgangspunktet, at der er et gensidigt opsigelsesvarsel på én måned mellem den nye og den oprindelige lejer. Udgangspunktet kan dog fraviges, hvis andet opsigelsesvarsel er aftalt i fremlejekontrakten.

10. Hvad er reglerne for fremleje af andelsbolig?

Der gælder de samme regler i andelsboliger som gælder for øvrige beboelseslejemål. Hvis den oprindelige lejer bor i en andelsbolig, er det dog vigtigt at være opmærksom på, om foreningens vedtægter begrænser muligheden for fremleje. Reglerne gælder nemlig ved siden af de almindeligt gældende kriterier for lovligt at fremleje sin lejebolig helt eller delvist. 

Regler for fremleje af værelse, lejlighed og hus

I det følgende afsnit kan du finde svar på nogle yderligere spørgsmål for fremleje af værelse, lejlighed og hus. Find blandt andet ud af, hvad du kan kræve i husleje og forbrug, om du kan få boligstøtte og om du skal betale SKAT af dine lejeindtægter.

Hvad må man tage i husleje ved fremleje?

Den husleje man må tage ved fremleje af såvel et enkeltværelse som en hel lejlighed skal svare til det lejedes værdi. Huslejen skal fastsættes under hensyntagen til lejemålets beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. 

 

Det er vigtigt at nævne, at hvis boligen fremlejes gennem et boligselskab, som ifølge lejekontrakten giver ret til feriefremleje, kan den nye lejer ikke selv fastsætte lejen. Lejen skal i så fald stemme overens med den husleje, fremlejegiver betaler i husleje samt lejeperiodens længde.

Skal man tage depositum og forudbetalt leje ved fremleje?

 Det er en god idé at bede fremlejetager om at betale depositum og forudbetalt husleje ved fremleje, da det kan skabe mere tryghed for dig som fremlejegiver. Depositum ved fremleje må ikke overskride tre måneders husleje, og de tre måneders forudbetalt husleje skal bruges i fremlejetagers sidste tre måneder af lejeperioden eller i opsigelsesperioden, hvis der er tale om ubegrænset fremleje. Det skal dog nævnes, at der kun er én måned opsigelsesvarsel ved fremleje, medmindre andet står skrevet i fremlejekontrakten.

Hvad må man tage i forbrug ved fremleje? 

Den oprindelige lejer kan kræve, at den nye lejer betaler for forbrug . Den nye og den tidligere lejer vil typisk aftale, at forbrug bliver betalt ved a conto. For at kunne opkræve a conto, er det et krav, at der er opsat særskilte forbrugsmålere, der kan dokumentere lejers forbrug.

 

Hvis der er tale om fremleje af et enkeltværelse, vil der typisk ikke være opsat en særskilt forbrugsmåler, hvilket er årsagen til, at forbrug for enkeltværelser ofte betales som et fast månedligt beløb indregnet i huslejen. Forbrug beregnes ud fra det antal kvadratmeter, den nye lejer har brugsret til, sammenlignet med det samlede forbrug for hele lejemålet.

Kan man få boligstøtte ved fremleje?

Kan den nye lejer få boligstøtte, hvis man fremlejer en hel lejlighed?

Den nye lejer kan godt søge boligstøtte ved fremleje af en hel lejlighed. Det kræver dog, at den oprindelige lejer har meldt flytning til folkeregisteret. Hvis ikke der er meldt flytning, bliver den oprindelige lejers indkomst nemlig medregnet i beregningen af, om den nye lejer har ret til boligstøtte. 

 

Kan den nye lejer få boligstøtte, hvis man fremlejer et værelse?

Den nye lejer kan godt søge boligstøtte ved fremleje af et enkelt værelse, hvis der er adgang til eget køkken/tekøkken og bad, som ikke deles med de øvrige i husstanden. Hvis man bor i et bofællesskab med roomies, er der derfor kun én i husstanden, der kan søge om boligstøtte, men boligstøtten beregnes ud fra husstandens samlede indkomster. 

 

Den nye lejer kan ikke søge boligstøtte, hvis man kun har brugsret til hele lejligheden, fordi man bor sammen med sine forældre eller sin kæreste, eller at man lejer en ét- værelseslejlighed sammen med en anden. 

 

Kan den oprindelige lejer få boligstøtte, hvis man fremlejer et værelse?

Den oprindelige lejer kan godt udleje et værelse og stadig få boligstøtte. Det er vigtigt at nævne, at Udbetaling Danmark skal have oplyst, at der fremlejes  et værelse. Det skyldes dels at den oprindelige lejer ikke kan få boligstøtte for et værelse, der lejes ud. Dels fordi huslejen for det værelse, der er fremlejet, skal fratrækkes den samlede husleje. Om der fremlejes et eller flere værelser har derfor betydning for, hvor meget den oprindelige lejer kan få i boligstøtte. 

Skal man betale SKAT, når man fremlejer en lejebolig?

Ja, den oprindelige lejer skal betale SKAT af sine lejeindtægter ved hel eller delvis fremleje. Den oprindelige lejer kan vælge, om der skal betales SKAT beregnet efter bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. De fleste vælger dog at betale SKAT ud fra metoden med bundfradrag, da det er den mest enkle metode. Ved bundfradragsmetoden betaler den oprindelige lejer SKAT af den del af lejeindtægten, som overstiger bundfradraget.

Skal du have en forsikring, hvis du fremlejer en bolig?

 Har du en indboforsikrings, så vil den dække for indbrud, brand- og vandskader i den bolig, du bor i. Det dækker dog ikke, hvis fremlejeren begår hærværk eller tyveri i lejligheden. Hvis du fremlejer en møbleret lejlighed, og du gerne vil være dækket for skader på dine ejendele, så skal du tilkøbe en skadeforsikring til din indboforsikring. Du kan læse mere om forsikringer her.

Vi håber, at du er blevet klogere på reglerne for fremleje og nu er klar til at oprette en boligannonce på BoligPortal. Held og lykke med at få fremlejet hele eller dele af din lejebolig.