Ulovlig fremleje via AirBnB i praksis

Læsetid: 4 minutter

Søren m. hus

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen her

Hvordan håndteres kontraktstridig korttidsudlejning i private udlejningsejendomme? Det kan du blive klogere på i dette blogindlæg.

Flere og flere danskere benytter sig af korttidsudlejning af deres bolig i forbindelse med ferierejser og lignende. Oftest er det den populære tjeneste AirBnB, der er det foretrukne valg. Selvom udlejningen oftest er i strid med lejeaftalen og loven, er der mange lejere, der øjner muligheden for at få et tilskud til rejsen til Australien. Fordi de fleste udlejninger kun står på i få uger, er det i praksis svært at bruge de sanktioner, loven åbner for.

Hel og delvist fremleje af private lejemål

Lejere må altid fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Der må dog ikke bo flere personer, end der er beboelsesrum. Bor en enlig lejer i en 5-værelses lejlighed, må lejeren fremleje 2 værelser. Der må dog ikke samlet set bo mere end 5 personer på adressen. Dette gælder også, selvom fremleje ikke er tilladt ifølge kontrakten.

Hvis ejendommen består af 13 eller flere beboelseslejligheder, kan lejere som altovervejende hovedregel altid fremleje hele lejligheden. Det kræves dog, at:

  1. fremlejeforholdet maksimalt løber i 2 år
  2. lejeren flytter tilbage i lejemålet, men ikke nødvendigvis lige efter fremlejeforholdets udløb
  3. lejerens fravær skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse, fængselsophold og lignende.

Ved ferierejse er den tredje betingelse – årsagen til lejers fravær – ikke opfyldt.

Både ved fremleje af højst halvdelen af rummene samt ved fremleje af hele lejligheden skal lejeren, inden fremlejeren flytter ind, sende en kopi af lejeaftalen til udlejer. Der er ikke særlige formkrav til fremlejeaftalen.

Hvis lejeren sender en fremlejeaftale, hvor højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum er fremlejet via AirBnB, er det værd at undersøge, om lejeren selv bor i lejligheden, mens fremlejeforholdet står på. Oftest forsøger lejeretskyndige lejere at omgå reglerne ved at lave en proforma aftale. Herved forsøger de at få fremlejeaftalen til at blive omfattet af de mere lempelige regler for fremleje af værelser.

Sanktioner og påkrav

Det følger af lejelovens § 26, stk. 2, at lejeren kun må lade sin husstand bo i lejemålet, medmindre der er tale om lovlig fremleje.

Har lejeren fremlejet sit lejemål i strid med reglerne, f.eks. ved at fremleje sit lejemål i forbindelse med en ferierejse eller ved at glemme at sende en kopi af lejeaftalen til udlejer, kan udlejer ophæve lejemålet. Bestemmelsen i lejelovens § 93, stk. 1, litra f giver udlejer ret til at hæve lejeaftalen, når lejeren fremlejer sit lejemål uden at være berettiget. Det kræves dog, at udlejer først sender lejeren et påkrav.

Der er ikke særlige formkrav forbundet med et sådant påkrav.  Det bør dog altid afgives skriftligt og sendes med anbefalet brev. Påkravet skal tydeligt angive, at der er tale om en indsigelse i henhold til lejelovens § 93, stk. 1, litra f, at fremlejeforholdet skal bringes til ophør inden en nærmere angivet (kort) frist, samt at manglende overholdelse af indsigelsen vil medføre, at lejeforholdet ophæves.

Hvis lejeren i øvrigt er berettiget til at fremleje hele eller dele af sit lejemål men ikke har sendt en kopi af den skriftlige fremlejeaftale, kan lejemålet også opsiges af denne grund. Lejer skal dog have en kort frist til at sende kopi af lejeaftalen til udlejer.

Dokumentation og bevis

De lejere, der en enkelt gang om året fremlejer deres lejlighed i forbindelse med en uges ferie til udlandet, vil som oftest ikke blive opdaget. I de senere år ses en tendens til, at visse lejere i større omgang udlejer deres bolig på AirBnB, mens sommerperioden tilbringes i kolonihaven eller sommerhuset.

Får udlejer mistanke om, at en lejlighed fremlejes, er det ikke en nem opgave at dokumentere. Hjemmesider som AirBnB tillader ikke søgning på specifikke adresser eller navne. I stedet kan man via en kortsøgning lede efter lejligheder, der er sat til udlejning i en given periode.

Det er tidskrævende men formentlig nødvendigt at finde annoncen på AirBnB eller lignende for at kunne dokumentere, at lejemålet er fremlejet for en given periode.

Retten på Frederiksberg har i juli 2016 afsagt en dom om fremleje via AirBnB. Udlejer fremlagde skærmprint fra AirBnB’s hjemmeside og førte som vidne bl.a. en beboer i opgangen. Vidnet kunne berette om, at der på skift befandt sig flere andre personer i lejligheden end lejeren. Retten lagde vægt på, at lejeren havde annonceret på AirBnB (under bl.a. falske navne), og at vidnet var troværdigt.

Hvis en beboer klager over, at en lejer fremlejer sin lejlighed, er det derfor vigtigt at få klageren til at notere hvilke datoer, lejeren ikke er hjemme samt nærmere omkring, hvem lejerne møder i opgangen. Samtidig bør der sikres skærmprint fra annoncen på AirBnB. Hertil kræves desværre en tidskrævende indsats.

Endelig er det vigtigt at handle hurtigt, hvis man som udlejer ønsker at ophæve lejemålet. Påkravet med indsigelsen bør sendes snarest efter, fremlejeforholdet er konstateret. Hvis fremlejetagerne er flyttet ud af lejemålet, når ophævelsen kommer frem, er den uden virkning.