Tidsbegrænsede lejemål

Læsetid: 3 minutter

focus-008-325px

focus-102

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakt advokatfuldmægtig Linda Jensen og Kris Munk fra Focus Advokater. 

Det er en udbredt misforståelse, at en udlejer bliver ”bundet” til sin lejer på ubestemt tid, såfremt de indgår aftale om en tidsbegrænset lejekontrakt to gange i forlængelse af hinanden. Det er ligeledes en udbredt misforståelse, at en tidsbegrænsning alene kan indgås for to år.

Nogle udlejere tror, at det altid er muligt at aftale tidsbegrænsning i en lejekontrakt, så længe man undgår at forlænge den, eller hvis den højest er på to år. På den anden side kan nogle lejere tro, at tidsbegrænsningen bortfalder, hvis aftalen er indgået for mere end to år eller bliver forlænget.

Som det fremgår af nedenstående er disse opfattelser ikke korrekte.

Lejelovens § 80

Som udgangspunkt er en tidsbegrænset aftale gyldig i henhold til lejeloven, men tidsbegrænsningen kan tilsidesættes under visse omstændigheder. Efter lejelovens § 80 kan parterne gyldigt aftale en tidsbegrænsning. I så fald vil lejeaftalen automatisk ophøre ved udgangen af den aftalte periode uden opsigelse fra nogen af parterne. Endvidere er lejemålet uopsigeligt i den anførte periode, medmindre parterne har aftalt, at lejeaftalen kan opsiges.

Bestemmelsen angiver hverken minimum- eller maksimumkrav for længden af perioden. Derudover sætter den som udgangspunkt ingen begrænsninger i forhold til at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt. Praksis viser, at der ikke er noget i vejen for at forlænge en tidsbegrænset aftale, så længe parterne udtrykkeligt erklærer sig enige om det i den nye aftale.

Dette betyder dog ikke, at en udlejer til enhver tid kan opretholde en tidsbegrænset aftale.

Tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold?

Det følger af lejelovens § 80, stk. 3, at Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen i en lejeaftale, såfremt den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Det er ikke angivet i loven, hvornår en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet, men retspraksis har bidraget til forståelsen. Først og fremmest må tidsbegrænsningen ikke være lavet alene med det formål at omgå udgangspunktet i lejeloven om, at lejekontrakter er tidsubegrænsede. Med andre ord må udlejer kunne påvise en rimelig og beskyttelsesværdig begrundelse for tidsbegrænsningen.

En sådan begrundelse kan være, at boligen er ”vanskeligt salgbar”, og derfor bliver udlejet i en begrænset periode for senere at blive sat til salg igen. Her må udlejer dog være i stand til at bevise, at der er gjort egentlige bestræbelser på at sælge ejendommen før indgåelse af en tidsbegrænset lejekontrakt. Det kan eksempelvis være, at man har konsulteret ejendomsmæglere, der har frarådet et salg.

Det kan ligeledes være tilstrækkeligt, at et salg på nuværende tidspunkt vil resultere i et tab. Det er imidlertid ikke en tilstrækkelig begrundelse, at man alene spekulerer i, at ejendommen senere vil kunne indbringe en bedre pris.

Det er ligeledes en almindelig og anerkendt begrundelse, at udlejer selv ønsker at bebo ejendommen ved periodens udløb. I den forbindelse skal man dog holde sig for øje, at tidsbegrænsningen kan blive tilsidesat, hvis forudsætningen for den ikke længere er til stede. Står det for eksempel klart halvvejs gennem perioden, at udlejer alligevel ikke har tænkt sig at bebo ejendommen, forsvinder grundlaget altså for tidsbegrænsningen.

Resultatet af, at en tidsbegrænsning tilsidesættes, er, at lejeforholdet herefter bliver tidsubegrænset.

Sammenfattende skal udlejer have en god begrundelse for tidsbegrænsningen, hvad enten der er tale om en ny lejekontrakt eller forlængelse af en eksisterende tidsbegrænsning. Er begrundelsen ikke tilstrækkelig – eller forsvinder grundlaget for tidsbegrænsningen undervejs i lejeforholdet – vil Boligretten kunne tilsidesætte den.

HUSK, at lejer skal flytte!

Som udlejer skal man være opmærksom på, at tidsbegrænsningen bortfalder, hvis lejeren bliver boende i lejemålet en måned efter tidsbegrænsningens udløb uden, at udlejer har bedt lejer om at fraflytte. Dermed vil lejeforholdet fortsætte som hidtil dog uden nogen tidsbegrænsning.

Det er derfor vigtigt, at man sikrer dokumentation for at lejer er blevet opfordret til at fraflytte lejemålet. Opfordringen bør således ske skriftligt, og udlejer kan gøre det lettere for sig selv, hvis udlejer husker at beholde indleveringsattesten eller sender brevet anbefalet.