Skatteregler ved forældrekøb

Læsetid: 5 minutter

Ja, jeg kan nok lige så godt lægge ud med at sige, at dette blogindlæg om forældrekøb og skat ikke bliver det mest sindsoprivende spændende, du nogensinde kommer til at læse.

Men når du om højst 5 minutter er færdig, vil du forhåbentlig være lidt klogere på, hvilke regler for skat og fradrag der gælder, hvis du køber en lejlighed og udlejer den til dit barn.

Ved forældrekøb er markedslejen gældende

Som med al anden udlejning skal du betale skat af dine indtægter ved udlejning – også selv om du lejer ud til dit barn. Men samtidig har du selvfølgelig også mulighed for at få fradrag.

Først og fremmest:

Uanset hvad dit barn rent faktisk betaler i husleje, skal du betale skat, som hvis du opkrævede markedslejen i husleje (jeg kommer nærmere ind på, hvad markedsleje er, lige om lidt).

Du kan altså godt sætte lejen lavt for at gøre studietiden lidt sødere for sønnike, men din skat skal stadig beregnes, som hvis du lejede ud på almindelige markedsvilkår, så at sige.

Dertil kommer, at hvis du sætter huslejen under markedslejen, så betragter SKAT differencen som en gave til dit barn – og den gave skal dit barn faktisk betale afgifter af, hvis beløbet når en vis størrelse (i skrivende stund er beløbet pr. forælder pr. barn pr. år 62.900 kr. – det vil sige, at du og barnets anden forælder hver kan give hvert barn 62.900 kr. indenfor et år, før der skal betales afgift. Herefter er det 15% af den del af beløbet, der overstiger de 62.900 kr.)

Så fik vi den lange parentes overstået.

Tilbage til markedslejen:

At huslejen svarer til markedslejen betyder, at den er i overensstemmelse med lejeloven, men reglerne for lejefastsættelse er meget komplekse og sjældent entydige. Det du eventuelt kan gøre, er at få en forhåndsgodkendelse hos Huslejenævnet eller kontakte SKAT og få en tilkendegivelse om, at dét og dét beløb kan godkendes som markedsleje for boligen, når der er tale om forældrekøb.

Du kan også læse mere om fastsættelse af husleje lige her.

Husk:

Markedslejen bruges til at beregne skatten. Du må stadig gerne aftale en lavere husleje med dit barn.

Regnskab

Du skal lave et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen. Du skal gemme det i 5 år, men kun vise det til SKAT, hvis de beder om det.

Fradrag ved forældrekøb

Det er overskuddet af udlejningen, du skal indberette til skat. Det vil sige lejeindtægterne (igen, baseret på markedslejen) fratrukket dine udgifter til udlejningen. Herunder kan du se, hvilke udgifter du må trække fra:

Udgifter du kan trække fra

  • vand-, kloak og renovationsafgifter
  • ejendomsskat
  • omkostninger ifm. regnskabet (hvis du f.eks. får en revisor til at hjælpe dig)
  • forsikring af ejendommen
  • kontingent til ejerforeningen
  • udgifter til snerydning, fejning osv.
  • el, vand og varme (hvis dit barn betaler for dette via huslejen. I så fald skal du også regne bidraget hertil med i dine lejeindtægter, så det burde gå lige op)
  • udgifter til vedligeholdelse (f.eks. malerarbejde), som skal fikse almindeligt slid i den tid du har ejet boligen – altså slid du (eller dit barn) selv kan nå at have lavet

Udgifter du ikke kan trække fra

  • udgifter til forbedringer (alt hvad der bringer boligen i en bedre stand end den var i, da du overtog den – f.eks. et nyt badeværelse)

Dine renteudgifter ifm. et forældrekøb kan du trække fra, ligesom med andre renteudgifter. Dette trækker du fra under kapitalindkomst i din årsopgørelse – også når du bruger de almindelige skatteregler (se nedenfor).

Sådan indberetter du til SKAT

Der er tre forskellige muligheder, når du skal indberette din lejeindtægt til SKAT:

Almindelige skatteregler

Hvis du vælger denne beskatningsform, så lægger du simpelthen lejeindtægterne, minus de udgifter du kan trække fra, til din personlige indkomst.

Så betaler du skat ligesom du gør af din løn.

Men du betaler også AM-bidrag, og derfor kan denne form sjældent betale sig, sådan ud fra et skattemæssigt hensyn.

Til gengæld er denne form meget let at administrere.

Kapitalafkastordningen

Denne løsning er lidt simplere end virksomhedsordningen, og du kan spare lidt penge i AM-bidrag og eventuelt topskat.

Med denne løsning beregner du et kapitalafkast. Det betaler du skat af som kapitalindkomst.

Du beregner beløbet ved at gange købssummen med kapitalafkastsatsen, som i skrivende stund er 1 procent. Det vil altså sige, at du skal gange med 0,01. Du skal desuden kun beregne afkastet for den periode du lejer ud, så hvis du lejer ud fra 1. juli hedder regnestykket:

købssum x 0,01 x 0,5

Det beløb du når frem til, skriver du simpelthen i det dertil indrettede felt (440 i forskudsopgørelsen, 142 i årsopgørelsen).

Så langt, så godt.

Hvis du har overskud af din udlejning – baseret på markedslejen – skal du stadig indberette dette som personlig indkomst. Du skal trække kapitalafkastet fra først, for det indberetter du jo særskilt (se ovenfor).

Husk at rette din forskudsopgørelse, hvis du vil betale skatten løbende.

Virksomhedsordningen

Det bliver straks mere kringlet, hvis du vælger virksomhedsordningen. Der er en del administrative ting, som du skal være opmærksom på med denne beskatningsform – derfor kan det være en god idé at bruge en revisor.

Dit regnskab skal nemlig også leve op til nogle bestemte krav.

Det er blandt andet vigtigt, at du holder tallene for din udlejning fuldstændig adskilt fra din privatøkonomi.

Her kan du læse mere om kravene til dit regnskab – du vil opleve, at det allerede ved første øjekast ser rimelig komplekst ud, så igen: En revisor kan anbefales til dette arbejde.

Den største fordel ved denne ordning er, at du kan trække dine renteudgifter fra dit overskud – i modsætning til ved de to andre ordninger. Det betyder, at du kan spare nogle penge i AM-bidrag og eventuelt i topskat. Det er dog den samme fordel du får med kapitalafkastordningen (i lidt lavere grad), og den, altså kapitalafkastordningen, er markant nemmere at administrere.

Hvis du tænker, at virksomhedsordningen er den rigtige for dig, kan du se flere detaljer om, hvordan du skal indberette, lige her.

Her kan du i øvrigt også læse generelt om de tre beskatningsmuligheder og om andre relevante emner ifm. dit forældrekøb – f.eks. hvordan du skal forholde dig, hvis du vil sælge boligen.

Vi gør vores bedste for at researche og skrive gode og informative blogindlæg. Men tiderne ændrer sig, og vi er ikke jurister, så alt hvad du finder herinde, skal du betragte som vejledende. Hvad du gør ude i den virkelige verden er til syvende og sidst dit eget ansvar. Hav en god dag.