Seks ting du skal have styr på, når du skal udleje bolig

Læsetid: 5 minutter

Mere end 50.000 danskere udlejer eller fremlejer hvert år helt eller delvist deres bolig.

Måske har du selv overvejet det på et tidspunkt. Værelset. Du ved, det ekstra værelse, som alligevel blot bliver brugt til strygejernet, de tomme flasker og flyttekasserne, du ikke lige fik tømt. Måske det kunne være hyggeligt med en roommate og en ekstra indtægt.

Eller også overvejer du måske at udleje huset, fordi du alligevel ikke kan eller vil sælge det lige nu, men er nødt til at flytte til den anden ende af landet – måske fordi du har fået nyt job.

Går du med de overvejelser, bør du fortsætte læsningen. Herunder får du nemlig seks skarpe råd til ting, som du skal have helt styr på, hvis du vil fremleje eller udleje bolig.

Det er ikke svært eller farligt, men der er visse ting, du bare skal have styr på, når du udlejer bolig. En af de allervigtigste er lejekontrakten.

1) Lejekontrakten

Selvom loven ikke forskriver det, bør du altid lave en lejekontrakt mellem dig som udlejer og den eller de lejere, der flytter ind in din bolig. Også selv om det er venner eller familie. Det er så ærgerligt at ende i en konflikt, der kunne være undgået ved blot at skrive nogle fælles aftaler ned inden indflytningen.

Lejekontrakten er på den måde med til at sikre både lejer og udlejers rettigheder, og kan spare begge parter for mange hovedbrud og i sidste ende konflikter.

En lejekontrakt skal indeholde lejer og udlejers navn og adresse, lejemålets adresse, størrelse, inventar, stand og brugsret til ting i boligen, for eksempel vaskemaskinen.

Ydermere bør en lejekontrakt indeholde overtagelsesdato, ophørsdato, husleje, depositum, forudbetalt husleje (læs mere om det senere i dette indlæg), betalingsforhold og forbrugsudgifter. Du kan også skrive på, om det er tilladt for din lejer at have husdyr.

En vigtig ting at få med i kontrakten, er vedligeholdelsen af boligen – og ikke mindst istandsættelse, når din lejer flytter ud igen. Hvem skal for eksempel betale, hvis køleskabet går i stykker? Og hvem skal male, når din lejer flytter?

Som tommelfingerregel skal du ikke udlevere nøglerne, før kontrakten er underskrevet.

Lejeloven, som er den lov udlejning af boliger er omfattet af, er som udgangspunkt til for at beskytte lejeren. Derfor er det vigtigt, at du har helt styr på kontrakten og detaljerne, inden din lejer flytter ind. Hvis du er i tvivl, kan du få hjælp fra en advokat med erfaring i lejeloven eller kontakte vores gode samarbejdspartnere på Lejeguiden.dk. Her kan du lave en lejekontrakt eller mod betaling få tjekket den lejekontrakt, du allerede har udarbejdet.

Når du har med lejeloven at gøre, skal du passe på med at stole for meget på din snusfornuft. Skriver du ikke din lejekontrakt på Typeformular A, 9. udgave kan den erklæres ugyldig. Så sørg nu for at få fat i den rigtige formular.

Hent den evt. her.

Læs mere om lejekontrakten her.

2) Depositum, forudbetalt leje og første måneds leje

Som udlejer har du ret til at opkræve et depositum og forudbetalt husleje fra din lejer. Depositum må maksimalt være tre måneders husleje (kun den rene husleje, altså ikke for forbruget af el, vand og varme) og den forudbetalte leje må på samme måde også dække over tre måneders husleje. Du må også gerne opkræve den første måneds husleje, inden din lejer flytter ind.

Disse poster skal sikre, at du kan istandsætte din bolig efter lejeren er flyttet samt at du får husleje i alle tre måneder, når lejeren har opsagt aftalen – hvis I da har aftalt tre måneders opsigelse.

Du , men du skal ikke opkræve det hele. Mange nøjes med mindre.

 Du kan læse lidt mere om depositum og forudbetalt leje her.

3) Indflytning

Det kan være en god ide for både udlejer og lejer at dokumentere lejlighedens stand. Det kan I gøre ved at fotografere fejl og mangler inden indflytning. Du kan evt. gøre lejer opmærksom på det i kontrakten. Normalt skal du som udlejer have din lejers dokumentation inden 14 dage efter indflytning. Derudover skal målere i boligen aflæses.

Får I sammen gjort dette, vil det kunne forhindre mange potentielle konflikter mellem jer.

Og det er da rarest, ikke?

Du skal også være opmærksom på, at der er forskel på, om du har et eller flere lejemål.

Hvis du udlejer flere lejemål, skal du afholde indflytningssyn og udfærdige en indflytningsrapport. Du skal varsle lejeren om indflytningssynet senest 1 uge inden afholdelse. Der er i loven ikke fastsat en frist for, hvornår indflytningssynet skal være afholdt, men et godt råd vil være at gøre det i forbindelse med nøgleoverdragelse. Husk at give lejeren indflytningsrapporten på stedet.

Hvis lejer ikke er til stede skal du senest 14 dage efter indflytningssynet sende indflytningsrapporten til lejer.

Husk at overholde disse formalia – ellers mister du muligheden for at kræve at lejer betaler for istandsættelse.

Lejer har endvidere de første 14 dage efter indflytning til at finde fejl og mangler ved lejemålet og aflevere disse skriftligt til dig.

4) Tidsbegrænset og tidsubegrænset leje

Her skal du holde tungen lige i munden.

Særligt i de store byer er der rigtig mange private, der udlejer boligen tidsbegrænset. Det gør de måske, fordi de selv vil have muligheden for at flytte ind i boligen igen senere eller fordi de overvejer at sælge – bare først om et års tid.

Som ejer af boligen kan du udleje den i en tidsbegrænset periode, der som udgangspunkt ikke har nogen maksimal-længde. Tidsbegrænsningen skal bare være betinget af, at du selv skal bruge boligen eller ønsker at sælge den. Derfor er det topvigtigt, at du får dette noteret ned i lejekontrakten, som du selvfølgelig laver med din lejer ( – nu ved du jo hvorfor J)

Laver du en tidsubegrænset aftale, kan du som udgangspunkt ikke opsige den igen, medmindre din lejer misligholder aftalen og for eksempel holder op med at betale husleje.

Der er flere detaljer omkring tidsbegrænset og tidsubegrænset udlejning, som du kan læse meget mere om her.

5) Huslejen

Huha. Huslejefastsættelsen er en vanskelig størrelse. Reglerne er.. mildest talt uoverskuelige.

En af de sværeste ting for mange private udlejere er derfor fastsættelse af den helt rigtige husleje. Hvis du sætter den alt for højt, risikerer du at din lejer klager i huslejenævnet – og vinder din lejer og huslejen sættes ned, står du i værste fald med en uopsigelig aftale med en husleje, der er så lav, at du taber penge hver eneste måned.

En måde du kan undgå dette på, er ved at få forhåndsgodkendt huslejen i dit lokale huslejenævn. Har du din forhåndsgodkendelse af huslejen, kan din lejer ikke klage til huslejenævnet.

Med den nye lejelov blev gebyret for denne forhåndsgodkendelse sat ned til 500 kr.

Er du i tvivl, er det en billig måde at få sikkerhed for din husleje på.

Du kan blive klogere på reglerne for huslejefastsættelse her.

6) Skatteregler

Hvis du ud- eller fremlejer din bolig eller bare et enkelt værelse, skal du altid huske at opgive din lejeindtægt til Skat. Også selv om det kun er kortvarigt.

Der er forskellige regler alt efter, om du ejer boligen eller blot fremlejer et værelse eller en del af din egen ejerbolig. Hvis du fremlejer et værelse eller kun en del af boligen, får du et fradrag på minimum 24.000 kr. Med andre ord er de første 24.000 kr., som din lejer betaler i husleje, skattefri.

Læs meget mere om skattereglerne her eller på www.skat.dk.