Sådan får du fradrag, når du udlejer en del af din bolig eller i kortere perioder

Læsetid: 4 minutter

Reglerne for skat og fradrag når du udlejer, kan være ret kringlede, og de afhænger af, om du ejer eller lejer den bolig du bor i og skal udleje.

I dette indlæg tager vi dig igennem de regler der gælder, når du enten

1) udlejer hele din bolig i kortere perioder (under 12 måneder)

eller

2) udlejer en del af din bolig, fx et værelse

Disse regler er altså også gældende, når du bruger Airb’n’b.

Først og fremmest:

Hvornår skal jeg betale skat af udlejning?

Du skal altid betale skat af de penge, du tjener på udlejning af bolig. Det gælder uanset om du fremlejer din lejede lejlighed, udlejer et værelse i din privatejede bolig eller udlejer hele din bolig.

Og nu til sagens kerne:

(OBS! Hvis du selv bor til leje i den bolig du vil udleje, så læs med længere nede).

Fradrag når du ejer din bolig og udlejer en del af den – eller hele boligen i kortere perioder

Du skal betale skat af dine indtægter ved udlejningen – det vil sige både den husleje, du opkræver, men også det, som din lejer betaler til el, vand & varme, internet og så videre.

Du har samtidig to muligheder for at få et fradrag – det vil sige, at du slipper for at betale skat af en del af pengene.

De to muligheder er:

Bundfradrag

Denne løsning er den letteste for de fleste. Bundfradraget er 1,33% af den aktuelle ejendomsværdi årligt, men altid minimum 24.000. Det vil sige, at hvis ejendomsværdien er 1,5 mio., så udgør de 1,33% 19.950 kroner, og derfor er dit årlige fradrag 24.000.

Hvis dine samlede, årlige indtægter (husleje og indbetaling til f.eks. el og varme) er mindre end dette beløb, skal du ikke betale skat af huslejen og altså heller ikke skrive noget i din årsopgørelse. Hvis dine indtægter er større, skal du skrive differencen (til den positive side) på din årsopgørelse som kapitalindkomst. Altså: Hvis du har 35.000 i lejeindtægt på et år, og dit årlige fradrag er 24.000, så skal du skrive 11.000 kr. på som kapitalindkomst.

Hvis du vælger denne løsning behøver du ikke at have et regnskab over dine indtægter og udgifter, for det kræver SKAT ikke at se.

Regnskabsmæssigt fradrag

Med denne løsning betaler du skat af overskuddet af din “forretning”, om man vil. Du indberetter også her overskuddet som kapitalindkomst på din personlige forskuds- og årsopgørelse. Forskellen er, at du ikke har et fast beløb som fradrag, men altså i stedet regner ud, hvor stor en indtægt du har, når udgifterne er betalt, og så indberetter denne.

Når du vælger det regnskabsmæssige fradrag, skal du – sjovt nok – lave et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen, som du skal gemme i 5 år. Hvis SKAT beder om det, skal du kunne fremvise regnskabet.

Fradrag ved fremleje, altså når du selv er lejer og udlejer en del af din bolig eller hele boligen i kortere perioder

Du skal betale skat af dine lejeindtægter – altså det beløb din lejer betaler i husleje, inkl. vand, varme, el osv. – men du har to muligheder for at trække en del af beløbet fra, så du ikke skal betale skat af det hele:

Bundfradrag

Når du vælger bundfradrag, så er der en vis portion af de penge du får ind i lejeindtægter, som du ikke skal indberette eller betale skat af. Bundfradraget er ⅔ af dine samlede, årlige udgifter til bolig: husleje, aconto osv. Hvis du har lån, må du ikke regne udgifterne til disse med.

Hvis dine årlige udgifter til bolig er 45.000, så er dit bundfradrag 30.000. Det vil sige, at du skal indberette differencen, hvis du får mere end 30.000 ind i lejeindtægter (dækker husleje, el, vand, varme osv.).

Får du f.eks. 35.000 i husleje og 3.600 i el, vand og varme, så ender du på 38.500 og skal altså skrive 8.500 på din årsopgørelse som personlig indkomst.

Regnskabsmæssigt fradrag

Hvis du vælger regnskabsmæssigt fradrag, så er der også en portion penge, du ikke skal betale skat af, men her er det de faktiske udgifter, du har til boligen, der er afgørende – ikke en fast andel af dine årlige udgifter.

De udgifter, du må modregne, er: husleje (selvfølgelig), el, vand og varme, vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (men ikke dit køleskab eller andre hårde hvidevarer).
Hvis du af din udlejer bliver opkrævet for vedligehold af selve den ejendom du bor i, så må du ikke regne det med i dine fradragsberettigede udgifter.

Lad os sige, at du skal leje et værelse ud i din lejlighed i 3 måneder. Værelset svarer til 20% af lejligheden, og din husleje er 6.000 om måneden, mens dine aconto udgifter er 600 kr. om måneden. Så kan du maksimalt i fradrag for alle tre måneder få: 3.600 kr. (husleje) + 360 kr. = 3.960 kr. Det er fordi du højst kan få fradrag for den del af boligen, som du lejer ud – her 20% af huslejen og aconto udgifterne pr. måned.

I sådan et tilfælde ville det måske give mere mening at benytte dig af dit bundfradrag, men det afhænger selvfølgelig af, hvor meget du lejer ud på et år.

Desuden skal du, når du vælger regnskabsmæssigt fradrag, notere indtægter og udgifter (og vise dem til SKAT, hvis du bliver bedt om det), og du skal gemme kvitteringer på alle udgifter.

Læs mere og se regneeksempler her

Vi gør vores bedste for at researche og skrive gode og informative blogindlæg. Men tiderne ændrer sig, og vi er ikke jurister, så alt hvad du finder herinde, skal du betragte som vejledende. Hvad du gør ude i den virkelige verden er til syvende og sidst dit eget ansvar. Hav en god dag.