Nye regler om fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold

Læsetid: 6 minutter

Søren m. hus

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen her

Lovforslag fremsat

I juni 2017 indgik samtlige af Folketingets partier en politisk aftale om øget digital kommunikation på lejeområdet. Efter lovforslaget har været i høring, har boligministeren fremsat det endelige lovforslag den 4. oktober 2017. Det er nu således muligt at få et mere detaljeret overblik over konsekvenserne af regelændringerne, såfremt de vedtages.

Lovforslaget indebærer en ophævelse af reglerne om digital kommunikation i lejeforholdet, så udlejer og lejer frem over selv vælger kommunikationsform.

De nuværende regler om digital kommunikation i boliglejeforhold indebærer bl.a., at muligheden for at kunne anvende digital kommunikation kræver en særskilt aftale. En aftale om digital kommunikation er kun nødvendig, hvis udlejer eller lejer ønsker at sende en meddelelse digitalt, hvor der er tilknyttet et formkrav – eksempelvis varsling af lejeforhøjelse. En aftale om digital kommunikation kan til hver en tid opsiges uden varsel. Særligt i forhold til ind- og fraflytningsrapporter, har de nuværende regler givet anledning til uklar retstilstand.

Med lovforslaget er der lagt op til, at der som udgangspunkt er frit valg i forhold til valg af kommunikationsmiddel for udlejer og lejer. Udlejer og lejer kan herefter frit indgå en aftale om, at kommunikation kan ske via nærmere angivne e-mailadresser. I dette tilfælde er det vigtigt at holde sig for øje, at kommunikation ikke længere kan ske via almindelig brevudveksling, medmindre det konkret er aftalt. En aftale om valg af kommunikationsform bør således under alle omstændigheder omfatte både almindelig og digital kommunikation.  Såfremt enten lejeren eller udlejeren er fritaget for digital post fra offentlige afsendere, kan lejeforholdets parter ikke gøre brug af digital kommunikation. Den part, der er fritaget for digital post fra offentlige afsendere, har ansvaret for at oplyse den anden part herom. Både udlejer og lejer kan med én måneds varsel forlange, at meddelelser ikke sendes digitalt.

Lovforslaget ligger desuden bl.a. op til en ændring af reglerne om digital kommunikation i forhold til ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt. Reglerne om fysisk kommunikation ved opsigelse og ophævelse af lejeaftalen ændres ikke, således at opsigelse og ophævelse fortsat skal ske via fysisk post.  De væsentligste konsekvenser af disse regelændringer gennemgås nedenfor.

Såfremt lovforslaget bliver vedtaget i uændret form, vil ændringerne i reglerne træde i kraft ved årsskiftet til 2018. For lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2018, indføres en indfasningsperiode, således at lovændringen for disse lejeaftaler træder i kraft den 1. januar 2019. Ved ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt træder reglerne dog i kraft i 2018, uanset tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

Ind- og fraflytningssyn:

Reglerne om ind- og fraflytningssyn specificeres således, at det nu ordret fremgår af loven, at ind- og fraflytningsrapporter kan sendes som digitale dokumenter. På denne måde bliver retstilstanden mere klar. Reglen gælder naturligvis ikke i de tilfælde, hvor en lejer har frabedt sig digital post, eller hvis en lejer er fritaget for modtagelse af digital post fra offentlige afsendere.

Hvis udlejer vælger at fremsende ind- eller frafraflytningsrapporten digitalt, skal lejer fortsat kvittere for modtagelsen. Dette kan eksempelvis ske ved, at lejer sender en modtagelsesbekræftelse på mail til udlejer via sin mobiltelefon. I denne forbindelse fremgår det af lovforslagets bemærkninger, at udlejer med fordel kan skrive i indkaldelsen til ind- eller fraflytningssynet, at lejer på synet skal have mulighed for at læse og kvittere for modtagelsen af e-mailen – eksempelvis ved at medbringe sin mobiltelefon. Det forhold, at det står i lovforslagets bemærkninger, at udlejer med fordel kan skrive i indkaldelsen til fraflytningssynet, at fraflytningsrapporten vil blive udleveret digitalt, kan dog principielt give anledning til tvivl om forståelsen af reglerne om ind- og fraflytningssyn. Ejendomsforeningen Danmark har i forbindelse med høringsrunden anført, at det med denne bemærkning ser ud som, at man alligevel forsøger at indføre krav til anvendelsen af den digitale kommunikation, hvilket ikke er formålet med lovændringen. Til trods for, at lovforslagets bemærkninger indeholder en sådan tvetydig bemærkning, må lovforslaget klart forstås sådan, at det fremover bliver muligt at fremsende ind- og fraflytningsrapporterne digitalt.

Såfremt lejer ikke kvitterer for modtagelsen af ind- eller fraflytningsrapporten, gælder der fortsat en regel om, at udlejer skal fremsende rapporten til lejer inden for 14 dage. Hvis lejer ikke har frabedt sig modtagelse af digital post, kan rapporten sendes digitalt på mail. Lovforslaget må i den forbindelse forstås sådan, at udlejer i et sådant tilfælde allerede i forbindelse med synet  har fremsendt rapporten på mail, hvilket er tilstrækkeligt, og rapporten skal herefter ikke fremsendes igen. Det er dog endnu uvist, hvilken betydning det vil have, hvis udlejer ikke i sin indkaldelse til fraflytningssynet har anført, at lejer skal medbringe en digital apparat til kvittering af rapporten. Ud fra lovforslagets forarbejder vil det umiddelbart ikke have en betydning, sålænge der foreligger en aftale om digital kommunikation. Såfremt lovforslaget bliver endeligt vedtaget, må spørgsmålet dog i sidste ende afklares af retspraksis. Således medfører lovforslaget, at lejers kvittering for modtagelse af ind- eller fraflytningsrapport i princippet bliver overflødig. Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at et fraflytningsudgift er lejer uvedkommende, såfremt kravet ikke fremgår af fraflytningsrapporten. Fraflytningsrapporten er således at betragte som en påkravsskrivelse, der for at have retsvirkning skal være kommet frem. Det er således i sidste ende udlejers opgave at bevise, at fraflytningsrapporten er kommet frem. I praksis kan dette bevises ved lejers underskrift på rapporten. Såfremt lejer ikke har underskrevet rapporten, kan bevisbyrden i praksis løftes ved at anmode om en kvittering for modtagelse i Outlook, eller ved at sende rapporten via anbefalet brev. Det kan således lægges til grund, at der med lovforslaget ikke er tale om en fuldkommen digitalisering af kommunikationen mellem udlejer og lejer.

Tilbudspligt:

Udlejeren har efter lejelovens regler pligt til at tilbyde lejerne at erhverve ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til andre. I denne forbindelse skal lejerne bl.a. modtage en række oplysninger om ejendommen, herunder eksempelvis ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige vedligeholdelseskonti.

Med lovforslaget er der lagt op til, at disse oplysninger kan fremsendes digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på digital platform. Dette kan i praksis ske ved, at udlejer fremsender et link til en hjemmeside, hvor oplysningerne er tilgængelige. Det kan også ske ved udlevering af et USB-stik med oplysningerne. De lejere, der har frabedt sig digital kommunikation, skal fortsat modtage oplysningerne i fysisk eksemplar.
En sådan lovændring vil alt andet lige lette administrationen væsentligt for udlejer i en salgssituation, idet mængden af information, som udlejer skal udlevere til lejer, er særdeles omfattende. Det fremgår af høringssvarene til lovforslaget, at både Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmark hilser denne del af lovforslaget velkommen.

Opsigelse og ophævelse:

Af notatet til den politiske aftale om øget digital kommunikation, fremgår det, at udlejer og lejer fremover skal have mulighed for at aftale digital kommunikation via e-boks ved påkrav og opsigelse. Det fremgår dog af lovforslaget, at meddelelser om opsigelse og påkrav ved for sen betaling fortsat ikke kan afgives som digitale dokumenter. Der er således med lovforslaget ikke mulighed for at opsige lejeaftalen eller at sende et digitalt betalingspåkrav. Ejendomsforeningen Danmark anfører i deres høringssvar, at det netop på grund af det manglende politiske flertal for fuldkommen digital kommunikation, er ærgerligt, at lovforslaget ikke udnytter det politiske forligs muligheder 100 %. Såfremt lovforslaget vedtages i uændret form, bliver der ikke åbnet op for digital kommunikation ved opsigelse og ophævelse.