Er en lejlighed ikke bare en lejlighed?

Læsetid: 4 minutter

AAEAAQAAAAAAAAeoAAAAJGViZjlhZDI0LWY2NWUtNDIwMC05ZGRjLTdjZDFmOTRiODRjYQ

 Du kan kontakte Advokat Louise Kaczor fra LKA Advokatfirma her

Lejefastsættelse

I relation til fastsættelse af huslejen for en lejlighed, er svaret på ovenstående et rungende NEJ. En lejlighed er i henhold til lejefastsættelsesreglerne ikke blot en lejlighed.

Når man som udlejer skal fastsætte huslejen for sit lejemål, er det vigtigt, at man er opmærksom på, hvilken lejlighed der er tale om og i hvilken kommune ejendommen er beliggende. Udlejer skal derfor kunne svare på følgende, før lejeniveauet kan fastsættes:

Er lejligheden beliggende i en ureguleret kommune?

Hvis svaret hertil er ja, skal udlejer kende til følgende lejefastsættelsesregler:

Det lejedes værdi 

I en ureguleret kommune er hovedreglen, at lejen fastsættes i henhold til lejelovens §§ 47-49, dvs. lejen skal fastsættes til det lejedes værdi. Det lejedes værdi er kort fortalt den leje, som andre lejere betaler for tilsvarende lejligheder i samme kvarter eller område.

Fri lejefastsættelse

Der er dog undtagelser hertil, idet udlejer har mulighed for at fastsætte lejen i henhold til reglerne om fri lejefastsættelse, hvis ejendommen, hvori lejligheden er beliggende opfylder følgende kriterier, jf. lejelovens § 53, stk. 3-5:

  • Der er tale om en ”nyopført ejendom”. beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i brug efter den 31. december 1991.
  • Der er tale om et tidligere erhvervslejemål. beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 udelukkende blev benyttet til erhvervsformål eller lovligt var indrettet dertil.
  • Der er tale om en nyindrettet tagetage. Dvs. en nyindrettet beboelseslejlighed eller enkeltværelse i en tagetage, der den 1. september 2002 ikke var registeret som beboelse.
  • Der er tale om en nypåbygget tagetage. Dvs. lejligheder eller enkeltværelser i nypåbyggende etager, hvor der er givet byggetilladelse efter 1. juli 2004.

Hvis lejligheden falder ind under en af ovenstående undtagelser, er det væsentligt, at udlejer i lejekontrakten skriver, at det er aftalt mellem parterne, at lejen er fastsat efter reglerne om fri lejefastsættelse, og i lejekontrakten samtidig henviser til den relevante bestemmelse i lejeloven der medfører, at lejen kan fastsættes efter reglerne om fri lejefastsættelse.

Er lejligheden beliggende i en reguleret kommune?

Hvis svaret herpå er ja, skal udlejer finde ud af, hvilken type ejendom der er tale om og kende til følgende lejefastsættelsesregler:

 

Omkostningsbestemt leje

  • Der er tale om en ”stor ejendom”, en ejendom, som indeholder 7 eller flere beboelseslejligheder:
  • I disse ejendomme skal lejen fastsættes i henhold til et omkostningsbudget, hvori kan medtages ejendommens driftsudgifter, et beregnet afkast samt eventuelle forbedringstillæg, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Det lejedes ”modificeret” værdi

  • Der er tale om et ”småhus”, en ejendom, som indeholder 6 eller færre beboelseslejligheder.
  • I lejligheder beliggende i disse ejendomme kan lejen fastsættes i henhold til det lejedes ”modificerede” værdi, jf. Boligreguleringslovens § 29c og lejelovens §§ 47-49. Det betyder, at lejen skal fastsættes til det lejedes værdi, dvs. kort fortalt det andre lejere i samme kvarter eller område betaler for tilsvarende lejligheder. Dog skal sammenligningen foregå med lejen i ”store ejendomme”, hvor lejen fastsættes i henhold til et omkostningsbudget, hvilket fører til, at der bliver tale om ”det lejedes modificeret værdi”, da lejeniveaet som udgangspunkt ikke er på højde med ”det lejedes værdi”.

Det lejedes værdi

  • Der er tale om et ”gennemgribende forbedret lejemål”, et lejemål, som udlejer inden for en periode på maksimalt 2 år har forbedret for de i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 anførte beløb, og hvor udlejer i øvrigt har overholdt reglerne i bestemmelsen stk. 2-8
  • I disse lejligheder kan lejen fastsættes til ”det lejedes værdi”, den leje, som der betales for tilsvarende lejligheder i samme kvarter eller område.
  • Der er tale om en ”80/20-ejendom”, dvs. en ejendom, hvor mere end 80 % af ejendommen blev anvendt til erhverv pr. 1. januar 1980.
  • I disse ejendomme kan lejen fastsættes i henhold til ”det lejedes værdi”, lejelovens §§ 47-49.

Fri lejefastsættelse

  • Der er tale om en lejlighed, hvor der kan aftales fri lejefastsættelse, dvs. et lejemål, som er omfattet af lejelovens § 53, stk. 3-5, jf. ovenfor under ”uregulerede kommuner”.
    • I disse lejemål kan udlejer, hvis det anføres i lejekontrakten, vælge at fastsætte lejen efter reglerne om fri lejefastsættelse.

Det fremgår vist med tydelighed af ovenstående, at lejefastsættelsesreglerne er en jungle, som kan være svær at finde rundt i, og at udlejer skal være meget opmærksom på, at få fastsat og formuleret sine lejekontrakter korrekt, således at man ikke risikerer, at Huslejenævnet tilsidesætter den leje man har kalkuleret med for det pågældende lejemål.