Hvad er op og ned i den nye lejelov?

Læsetid: 5 minutter

Efter mange års diskussion og tilløb blev der i sommer bred enighed i Folketinget (alle partier på nær De Konservative og Liberal Alliance)om en aftale om en forenkling og modernisering af den lejelov, der strækker sig helt tilbage til 1939.

I disse dage behandles lovforslaget til den nye lejelov i Folketinget, og konsekvenserne af den nye lejelov rykker dermed tættere på. Men resultatet og det fremsatte lovforslag er der ikke lige så bred enighed om værdien af blandt lejeboligmarkedets parter.

– Lovforslaget kommer samlet set til at føre til en forringelse af de lejligheder, vi kan tilbyde vores kunder. Og så er det det stik modsatte af den modernisering og forenkling, som det er forsøgt solgt som. Det er kun en yderligere komplicering af reglerne, og vi vil i fremtiden se, mange flere sager ender i huslejenævnene – der i øvrigt ikke får nogen som helst guidelines i forhold til, hvordan de skal håndtere disse sager. Det alene er grund til, at det er et meget dårligt forslag, siger Torben Christensen, der er direktør i Ejendomsforeningen Danmark, erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og boligadministratorer.

Ministeren afviser

Den udlægning møder ikke den store forståelse hos minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen (S). Han peger blandt andet på, at Ejendomsforeningen selv har været med til at udpege flere af de steder, hvor loven var mest indviklet og derfor nu bliver forenklet.

– Vi har indgået en bred politisk aftale om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Og det synes jeg bestemt, vi tager fat på med forslaget her. Vi har blandt andet afskaffet en række af de regler, som udlejerne kalder for ’snubletråde’ – altså regler, som er gyldighedsbetingelser uden reelt indhold. Og så har vi gennemført de punkter om forenkling og modernisering fra organisationernes enighedsliste, som Ejendomsforeningen jo selv har været med til at lave, siger Carsten Hansen.

Normalistandsættelse sænker boligstandarden

Et andet af de punkter i lovteksten, som har mødt kritik fra blandt andet Ejendomsforeningen Danmark, er afskaffelsen af muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. I fremtiden vil udlejer nemlig kun kunne kræve såkaldt normalistandsættelse. Og det kommer til at koste dyrt, vurderer Torben Christensen.

– Der er stor forskel på, hvad lejere ønsker, når de flytter henholdsvis ud og ind. Kravet om at der kun skal istandsættes, når det er nødvendigt, er et meget løst begreb, der igen vil lede til flere konflikter. Udgifter til administration kommer til at eksplodere, hvilket vil føre til huslejestigninger og endnu flere sager i huslejenævnene. Samlet set giver det til en forringelse af de private udlejningsboliger – og både lejere og udlejeres vilkår, siger Torben Christensen, der helst ser forslaget fuldstændig droppet.

– Det burde tages af bordet. Så hellere fortsætte med de nuværende regler, siger Torben Christensen.

Boligminister Carsten Hansen afviser kritikken og peger på, at reglerne om normalistandsættelse allerede fungerer fint i den almene sektor. Der ser han ikke nogen problemer i at indføre et tilsvarende regelsæt gældende for private udlejningsboliger.

– Det er en ærlig sag at være imod et forslag, men udlejerforeningens argumentation i denne sag er ganske useriøs og vildledende. I praksis er der i dag en lang række lejemål, der udlejes i overensstemmelse med lovens udgangspunkt om normalistandsættelse. For alle de lejemål vil huslejenævnene og andre ikke opleve ændringer. Og så er det mod bedre vidende at påstå, at det vil give flere konflikter. I den almene sektor har man netop regler, der minder om den nye lov, og her er der fem gange færre konflikter, så det er grebet ud af den blå luft, når de siger det modsatte, siger Carsten Hansen.

LLO er positive

Anderledes positivt er forslaget blevet modtaget hos Lejernes Landsorganisation, LLO. Formand Helene Toxværd vurderer, at lejerne har fået bedre rettigheder, men peger på det brede flertal bag lovforslaget som det mest positive ved forløbet og den kommende lovgivning.

– Vi er rigtig glade for, at et meget bredt flertal bakker op om en regulering af lejeloven og dermed det private udlejningsmarked. Det er et stort fremskridt. Lovforslaget er den foreløbige kulmination på en lang proces, men samtidig også starten på en ny, siger Helene Toxværd, der ligesom boligministeren ikke kan se nogen grund til, at udlejerne beklager sig over de nye regler omkring istandsættelse ved fraflytning.

– Jeg har svært ved at forstå udlejernes brok. Det er de samme begreber, som bliver brugt i den almene sektor, og her fungerer det fint. Og lejerne skal jo stadig betale for istandsættelse ved misligholdelse af lejemål, siger Helene Toxværd.

Derfor er hun heller ikke enig med Torben Christensens udlægning af, at lovforslaget, hvis det bliver vedtaget i sin nuværende form, kommer til at forringe kvaliteten af de boliger, der bliver lejet ud.

– Jeg synes helt ærligt, at det er noget sludder. Misligholder en lejer sin bolig, skal der naturligvis betales for dette. Og istandsættelse skal der også fortsat betales for, de nye regler gælder kun for korttidslejemål, hvor udlejer ikke mere kan kræve fuldstændig nyistandsættelse efter for eksempel en måned, siger Helene Toxværd og uddyber:

– Vi ønskede oprindeligt et fuldstændigt stop for store regninger ved fraflytning, og det var også med ministerens udspil, men forliget betyder, at vi kun får det stop for korttidslejere, så udlejerne har allerede fået meget store indrømmelse, siger Helene Toxværd.

Den nye lejelov forventes vedtaget med ikrafttræden den 1. juli 2015.

Fem hovedpointer fra lovforslaget til den nye lejelov:

  • Obligatorisk ind- og fraflytningssyn. For udlejere af mere end en bolig skal udlejeren arrangere både ind- og fraflytningssyn, så lejeboligens stand kan dokumenteres i en tilhørende rapport. Hvis ikke kravene opfyldes, taber udlejer ethvert krav på istandsættelse ved fraflytning, uanset hvor dokumenteret kravet i øvrigt måtte være.
  • Muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning afskaffes, og der bliver i stedet indført såkaldt normalistandsættelse. Formålet er at sikre, at der ikke sker unødvendig istandsættelse af lejemål der fremstår i vedvedligeholdt stand. Det er endnu uklart, hvad der menes med normalistandsættelse, og bl.a. ED frygter, at dette kommer til at koste udlejere en del penge. Reelt er der tale om, at udlejers ret til at pålægge lejer at aflevere lejemålet i samme stand, som det er modtaget, forringes.
  • Udlejer får mulighed for at regulere husleje én gang årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Samtidig afskaffes muligheden for at indsætte en trappelejeklausul i lejeaftalen. Nettoprisindeks-reguleringen af huslejen vil gælde alle lejeaftaler uanset huslejefastsættelsesprincip, dvs. at det ikke kun gælder i ejendomme, hvor huslejen fastsættes frit, men også i regulerede ejendomme med gennemgribende moderniserede lejemål.
  • Sanktionerne skærpes mod udlejere, der kræver en dusør for udlejning af et lejemål. Udlejer kan frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis udlejer idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens § 6 om dusør, og herefter ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år.
  • Forenkling og modernisering af reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence. Udlejers administrative forpligtelser begrænses i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt husleje. Der indføres en pligt for udlejer til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser.

Kilde: ft.dk, Boligministeriet samt WTC Advokaterne