Energibesparende forbedringsarbejder i private udlejningsboliger

Læsetid: 3 minutter

Søren m. hus

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen her

Forbedringsforhøjelser og tilskudsordninger til udlejere

Mange udlejere, administratorer og asset managers har ejendomme, der kun optimeres ved fraflytning i de ”gamle” lejemål; omkostningsbestemte lejemål og gennemgribende moderniserede lejemål, der trænger til modernisering. Oftest kan det ikke svare sig at udskifte taget eller vinduerne, da afkastet ikke er tilstrækkeligt. Det behøver dog ikke altid at være urentabelt at modernisere ejendommens klimaskærm, tekniske isolering og lignende.

Ministeriets tilskudsordning til energirenovering / “Orange byfornyelse”

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet har i hvert af årene 2015 til 2017 afsat kr. 50 millioner til en pule, hvor ejere af udlejningsejendomme med end 12 lejemål kan søge om tilskud til energibesparende arbejder og klimatilpasning.

Ansøgningsfristen udløb desværre den 5. december 2016, men erfaringsmæssigt søger overraskende få udlejere puljen.

Puljen gives først til ejendomme med det dårligste energimærke, herefter de ejendomme med fleste lejere.

Tilskuddet dækker rådgivning til lejerne, samt energi- og klimatilpasningsarbejder. Udgiften skal udgøre mindst kr. 20.000 pr. beboelseslejemål, huslejenævnet skal have forhåndsgodkendt lejeforhøjelsen, og lejerne skal have modtaget erklæring fra et energimærkningsfirma omkring de energimæssige konsekvenser.

Tilskuddet til rådgivning til lejerne udgør kr. 18.300 til de første 12 boliglejemål og herefter kr. 400 pr.  Selve energitilskuddet udgør 20 % af arbejderne, dog højst kr. 30.000 pr. lejemål og højst 1,5 millioner pr. ejendom.

Frivillige aftaler med lejere eller beboerrepræsentation 

I ejendomme med beboerrepræsentation kan denne på samtlige lejeres vegne indgå aftaler med udlejer om forbedringsarbejder. Forhøjelsen må sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, dog max udgøre kr. 98 pr. m2 (2017-sats).

Der er i princippet ganske få begrænsninger for, hvilke arbejder der kan medtages under sådanne frivillige aftaler. I praksis aftales der oftest en forbedringsforhøjelse, mod at udlejer udfører et energiprojekt, ønskede vedligeholdelsesarbejder og eventuelt istandsætter et beboerrum eller opsætter legestativer i gården.

Aftalt grøn byfornyelse

Efter energisparepakken trådte i kraft den 1. juli 2014, har udlejere fået ekstra inciment til at give sine ejendomme en grøn opgradering. Det er muligt at benytte ordningen aftalt grøn byfornyelse, hvor udlejer og (et flertal af) lejerne aftaler, at der udføres et energibesparende projekt.

Ordningen omfatter arbejder på varmeanlæg, vand- og elinstallationer, arbejder på klimaskærmen, samt solceller og lignende. I praksis tager man udgangspunkt i energimærkerapporten, da der ofte her er påpeget en række rentable energiforbedringsarbejder, samt en række energiforbedringsarbejder, der bør udføres i forbindelse med øvrige vedligeholdelsesarbejder m.v. på ejendommen. Herefter bør udlejers byggetekniske rådgiver udarbejde et samlet projekt, der eventuelt tilrettes i samarbejde med lejerne. Huslejenævnet kan herefter godkende lejeforhøjelsen, der suppleres med støtte fra kommunen samt tilskud fra energiselskabet.

Ordningen har visse paralleller til de øvrige byfornyelsesordninger. Der stilles store krav til formalia, og det anbefales at konsultere en rådgiver, inden man som udlejer vælger denne ordning.

Totaløkonomiske rentable energiforbedringer 

Med energisparepakken kom tillige muligheden for at udføre energiforberedende arbejder uden at skulle fratrække vedligeholdelsesudgifterne, inden forbedringsforhøjelsen beregnes. Forbedringsforhøjelsen må dog ikke overstige energibesparelsen.

Det er alene energiforbedrende arbejder, vedligeholdelsesarbejder, der indgår som en del her, samt nødvendige følgearbejder, der kan inddrages i et totaløkonomisk rentabelt energiprojekt. Det er naturligvis alene rimelige og nødvendige udgifter, der kan medtages.

Udlejers byggetekniske rådgiver udarbejder et energiprojekt eksempelvis omfattende udskiftning af ældre cirkulationspumper, teknisk isolering af varmekælderen, isolering af etageadskillelsen til uopvarmet loft, udskiftning af gamle termoruder til moderne energiruder og lignende. Lejerne skal pege på ét af to foreslåede energimærkningsfirmaer, der skal vurdere, om den beregnede energibesparelse mindst svarer til forbedringsforhøjelsen.

Det er fortsat muligt at anvende de kendte regler om varsling af forbedringsforhøjelse, hvor der fratrækkes udgifter til vedligeholdelse, og hvor lejen forhøjes, svarende til stigningen i det lejedes værdi.

Der stilles visse krav til formalia, og det anbefales at konsultere en rådgiver, inden man som udlejer vælger denne ordning.

Konklusionen

Med afsæt i energimærkerapporten kan der i mange ejendomme findes potentiale, der med den fornødne byggetekniske og juridiske støtte kan bidrage til både afkast og fremtidssikring af porteføljen.