Har lejer og udlejer ikke aftalt andet, anses alle lejeforhold for at være indgået på ubestemt tid. I praksis betyder det, at alene lejeren kan opsige lejeaftalen. I henhold til lejelovens § 80 kan parterne i et lejeforhold som udgangspunkt aftale, at et lejemål skal indgås for en tidsbegrænset periode.
Det følger dog af lejelovens § 80, stk. 3, at ”Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold”.
Det er derfor væsentligt at se på, hvornår en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det vil altid være en konkret vurdering, men der kan af retspraksis udledes en række retningslinjer og tendenser, som kan medgå i vurderingen af, hvorvidt baggrunden for udlejning i en tidsbegrænset periode, er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold.
Ejer den samme udlejer flere udlejede boligenheder i den samme ejendom, kan huslejenævnet tillige tilsidesætte vilkåret om tidsbegrænsning, medmindre lejeren på forhånd er givet en tilstrækkelig stor lejerabat eller lignende.
Udover, at en tidsbegrænsning skal være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, er der en række andre gyldighedskrav udlejer skal være opmærksom på. De vil ligeledes blive gennemgået i artiklen.
Tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold
Det er et krav, at udlejer har en rimelig begrundelse og et beskyttelsesværdigt behov for at udleje et lejemål tidsbegrænset. Er tidsbegrænsningen ikke tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat efter lejelovens § 80, stk. 3, hvorefter lejeren har krav på at blive boende i lejemålet på almindelige tidsubegrænsede vilkår. Begrundelse behøver ikke fremgå af lejekontrakten, men den kan med fordel indskrives i aftalen.
En hyppig anvendt begrundelse for udlejning af et lejemål for en tidsbegrænset periode er, at udlejer selv skal anvende det lejede efter tidsbegrænsningens udløb. Dette vil som udgangspunkt være en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse lejemålet, så længe der er tale om et reelt ønske om at anvende lejemålet selv når tidsbegrænsningen udløber. Det er udlejer der skal bevise, at begrundelse er rimeligt begrundet i hans forhold.
Det ses også af og til, at udlejer har tidsbegrænset lejemålet med en begrundelse om, at lejemålet skal sælges. Hvis lejemålet er sat til salg og derfor er tidsbegrænset i fx 6 måneder, vil et foranstående salg formentligt være en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen.
I andre tilfælde har det vist sig at være svært at sælge en ejendom til den ønskede pris og udlejer har derfor haft et ønske og behov for at udleje ejendommen i en periode, for at sætte ejendommen til salg igen på et senere tidspunkt. Retspraksis viser, at en sådan begrundelse som udgangspunkt vil være tilstrækkelig, hvis udlejer har udfoldet nødvendige bestræbelser på at sælge boligen. Det sidste er bl.a. fastslået af Boligretten i en sag, hvor udlejer ikke forinden udlejningen havde rettet henvendelse til en ejendomsmægler, og derfor havde udlejer ikke godtgjort, at det ikke var muligt at sælge ejendommen på udlejningstidspunktet uden tab.
I nogle situationer ønsker udlejer at udleje et lejemål tidsbegrænset fordi udlejer inden for overskuelig fremtid har et ønske om at ombygge ejendommen. Det er antaget i teorien, men endnu ikke afprøvet i retspraksis, at en sådan begrundelse formentligt vil være rimelig og tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, hvis der er tale om en større ombygning, der nødvendiggør lejers fraflytning.
Tidsbegrænsningen skal udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen og være fremhævet
Det er en betingelse for, at kunne anse et lejemål for indgået for en tidsbegrænset periode, at dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen. Eventuelle uklarheder i formuleringen af tidsbegrænsningen vil komme udlejer til skade.
Desuden er det et krav, at bestemmelsen om tidsbegrænsningen er fremhævet hvis der anvendes blanketter. Hvis man anvender typeformularen til indgåelse af lejekontrakter og anfører tidsbegrænsningen i § 11, vil bestemmelsen være fremhævet, idet der i § 11 på forhånd er anført, at bestemmelsen udgør fravigelser og tilføjelser til standardkontraktens §§ 1-10.
Længden af tidsbegrænsningen
Det er en udbredt misforståelse, at et lejemål alene kan indgås tidsbegrænset for en 2 årig periode. Der er som udgangspunkt ikke krav til længden af tidsbegrænsningen, og så længe de øvrige krav til tidsbegrænsningen er opretholdt, herunder at tidsbegrænsningen er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, så kan lejeaftalerne være såvel kortvarige som langvarige.
Det er ligeledes en almindelig opfattelse, at såfremt en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges og på ny gøres tidsbegrænset, vil tidsbegrænsningen altid blive tilsidesat. Det er ikke nødvendigvis udelukket, at en udlejer kan have flere gyldige grunde ved hver forlængelse.
Tilsidesættelse af tidsbegrænsningen
Hvis et lejemål alene er tidsbegrænset for, at udlejer kan se lejer an eller for, at udlejer med jævne mellemrum kan ændre de aftalte lejevilkår, så vil tidsbegrænsningen helt utvivlsomt blive tilsidesat. Endvidere vil en tidsbegrænsning kunne tilsidesættes, hvis udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen ikke længere er til stede. Hvis fx begrundelsen har været, at udlejer selv skal anvende det lejede, men at det ikke længere er tilfældet ved tidsbegrænsningens udløb, vil lejer altså have mulighed for at få tidsbegrænsningen tilsidesat og sidde i lejemålet på tidsubegrænsede vilkår.
Udlejer skal være særlig opmærksom, hvis lejemålet er omfattet af Boligreguleringslovens kap. II-IV. I disse situationer kan der ske en tilsidesættelse af en tidsbegrænsning, hvis der ikke er taget højde for, at lejeren ud fra en samlet bedømmelse ikke må have dårligere lejevilkår end de andre lejere i ejendommen. Dvs. udlejer skal altså kompensere lejeren for, at lejemålet er tidsbegrænset, fx ved en lavere leje, idet dette vil kunne medføre, at det tidsbegrænset lejemål efter en samlet bedømmelse ikke anses for værende mere byrdefuld, hvorfor der dermed ikke kan se tilsidesættelse efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 9.
Det er ikke tilstrækkeligt at lejeren efter kontraktens indgåelse tilbydes en lejerabat – f.eks. med tilbagevirkende kraft.
Endeligt skal udlejer være opmærksom på, at en tidsbegrænsning kan tilsidesættes efter lejelovens § 80, stk. 2, hvis lejeren anvender det lejede i mere end én måned efter tidsbegrænsningens udløb. Det er en betingelse, at udlejeren er vidende om, at lejeren anvender lejemålet efter tidsbegrænsningens udløb, og at udlejeren ikke har opfordret lejeren til at flytte. Det er derfor væsentligt, at udlejer i den situation, hvor lejeren benytter det lejede efter tidsbegrænsningens udløb opfordrer lejeren til at fraflytte – og kan dokumentere, at lejeren er opfordret til at fraflytte, idet bevisbyrden herfor er udlejers. Vil lejeren fortsat ikke fraflytte, vil det være nødvendigt for udlejer at følge op herpå med en udsættelsesforretning ved fogedretten.
Opsigelse af tidsbegrænsede lejeaftaler
Det følger af lejelovens § 80, stk. 1, at lejeaftaler der er indgået for en tidsbegrænset periode ikke kan bringes til ophør i lejeperioden, medmindre det er aftalt eller den anden part misligholder lejeaftalen.
Hvis parterne aftaler, at lejemålet kan opsiges i den tidsbegrænsede periode, vil en sådan aftale typisk alene være til lejerens fordel, idet udlejeren fortsat er begrænset af lejelovens – for udlejer – opsigelsesbegrænsninger.
Det er væsentligt at være opmærksom på, at typeformularen A8 (og tidligere udgaver) og A9 har forskellige formuleringer for så vidt angår mulighederne for opsigelse i den tidsbegrænsede periode. Er der tale om et lejemål indgået på typeformular A8 (eller tidligere udgaver) har domstolene således fortolket formularen således, at parterne har aftalt, at lejemålet kan opsiges i lejeperioden, mens der i A9 er indsat en anden formulering som må føre til, at lejemålet kun kan opsiges, hvis det er aftalt i formularens § 11.
Det anbefales altid i § 11 at tage stilling til, hvorledes lejemålet kan opsiges i denne periode.
Dette indlæg er lavet i samarbejde med Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen fra ØENS Rådgivningshus. Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen via dette link.