Boligreguleringslovens § 5, stk. 9 om mere byrdefulde vilkår

Læsetid: 3 minutter

Søren m. hus

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte advokat Søren Saaby Hansen her

Misundelsesreglen medfører ikke, at gennemgribende forbedrede lejemål skal forankres i lejen i omkostningsbestemte lejemål. 

 

Højesteret har blåstemplet landsretternes praksis omkring fortolkningen af ”misundelsesreglen” i boligreguleringslovens § 5, stk. 9. Reglen har til formål at stille lejere i en ejendom ens. En lejer må ikke have dårligere vilkår eller betale en højere leje, end flertallet af lejerne i ejendommen.

 

Mere byrdefulde vilkår

Som hovedregel skal lejere i storejendomme (omkostningsbestemte ejendomme) betale den samme leje for den samme type lejemål. Reglerne gælder ikke i småhuse eller 80/20-ejendomme og kan aftales fraveget i lejemål med fri markedsleje.

Visse forskelle er nemme at differentiere: Ved at anvende kvadratmeterpriser kan lejemål i forskellige størrelser godt betale forskellige huslejer hver måned. Hvis én lejer har en omfattende vedligeholdelsespligt, kan det modsvares af en lavere kvadratmeterleje. Det er nemlig kun hvis en lejer ud fra en samlet bedømmelse bor vilkår, der er mere byrdefulde end de øvrige, at misundelsesreglen kan anvendes til at fjerne et byrdefuldt vilkår.

Der skal således også tages højde for forskelle i kvalitet, udstyr og lejemålets stand ved vurderingen af, om f.eks. en højere husleje er et mere byrdefuldt vilkår.

 

Omkostningsbestemt husleje

Selv en korrekt og lovligt beregnet omkostningsbestemt husleje kan blive nedsat, hvis den er højere, end de øvrige lejeres. Et eksempel er, når en køber af en omkostningsbestemt ejendom genudlejer et ledigt lejemål til den korrekte, omkostningsbestemte leje, inden de øvrige lejemål er blevet varslet op. Uanset at lejen er korrekt beregnet og ikke overstiger det lejedes værdi, kan lejerne kræve lejen sat ned til den kvadratmeterpris, de øvrige lejere betaler.

 

Gennemgribende forbedrede lejemål

I Højesterets dom af den 4. december 2017 er det nu endegyldigt slået fast, at der gælder en væsentlig undtagelse til misundelsesreglen. I dommen var en række ens lejemål i samme lejemål udlejet som omkostningsbestemte lejemål med forbedringstillæg. Ved genudlejningen af et af disse lejemål i 2012, besluttede udlejer at udleje ét af lejemålene til det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Lejemålet opfyldte de formelle krav, men lejeren påstod, at lejen skulle sættes ned, så den svarede til den kvadratmeterleje, de – identiske – omkostningsbestemte lejemål betalte. Højesteret nåede i lighed med landsretterne frem til, at der ikke skal sammenlignes med de omkostningsbestemte lejemål, men alene andre § 5, stk. 2-lejemål.

Det er altså muligt at udleje identiske lejemål til forskellige priser, når prisforskellen skyldes, at det dyre lejemål udlejes til det lejedes værdi.

Man skal som udlejer dog være opmærksom på, at identiske gennemgribende forbedrede lejemål som udgangspunkt skal udlejes til den samme husleje. En højere husleje i det ene lejemål, kan dog modsvares af mere lejervenlige vilkår, f.eks. i form af en udvidet fremlejeret.