Digital lejekontrakt

En lejekontrakt er det juridiske dokument, der binder lejer og udlejer til lejeaftalen. Kontrakten tager udgangspunkt i lejeloven, men det er også her, at udlejer og lejer har mulighed for at aftale særlige vilkår vedrørende lejeforholdet.

Lejekontrakten består af §1-11, hvoraf §1-10 er de almindelige bestemmelser, mens det er i §11, at udlejer skal notere fravigelser til den almindelige lejelov. Det kan f.eks. være beskrivelse af, hvilke husdyr, der er tilladt eller fravigelsen om, at lejer skal fraflytte lejemålet og betale husleje i istandsættelsesperioden.

Det er også i §11, at udlejer skal beskrive, hvis der gøres brug af nogle af de fravigelser boligreguleringsloven tillader i regulerede kommuner. Det kan f.eks. være fravigelsen til huslejeniveauet som følge af gennemgribende forbedringer.

Ved udlejning af lejligheder, rækkehuse og huse bør der altid udarbejdes en juridisk korrekt lejekontrakt for beboelse, der beskriver de vilkår, der gør sig gældende for lejeforholdet – både de almindelige vilkår, der følger af lejeloven og de særlige vilkår, der kan pålægges lejer i henhold til lejeloven og boligreguleringsloven.

Har du som udlejer ikke udarbejdet en lejekontrakt for beboelse, der beskriver lejeforholdet samt opsigelsesforhold, så er lejer egentlig ikke bundet til lejeaftalen. Det betyder også, at lejer kan lade vær at betale husleje og fraflytte uden at hæfte for husleje i opsigelsesperioden.

Kontrakten skaber både sikkerhed og tryghed for udlejer og lejer, da begge parter underskriver, og dermed accepterer, hvilke vilkår lejeforholdet er underlagt. På den måde er vilkårene for lejemålet tydelige, og derved kan misforståelser og konflikter undgås.

Som udlejer er det vigtigt at have styr på, hvilken typeformular, der anvendes. Den gældende standard lejekontrakt for beboelse er Boligministeriets typeformular A, 9. udgave – også kendt som typeformular A9.

Typeformular A9 består af §1-11, som følger lejelovens bestemmelser. Bruger du ikke en skabelon i typeformular A9, skal du være opmærksom på, at kontrakten kan erklæres ugyldig, hvis lejer indbringer en sag om utilfredsheder med noget i kontrakten. Erklæres lejekontrakten til det gældende lejeforhold ugyldig, vil lejeforholdet dog stadig kunne fortsætte, men så vil lejeaftalen følge lejelovens generelle bestemmelser.

Når du udarbejder din A9 lejekontrakt, er det vigtigt, at du ikke skriver noget i §1-10 udover de steder, hvor det allerede er angivet, at du skal skrive. Derudover er det vigtigt, at du ikke forsøger at aftale ting, som ikke er tilladt i følge lejelovens generelle bestemmelser.

Det betyder bl.a., at du skal være særligt opmærksom på §11 (de særlige vilkår), da det er her, du har mulighed for at angive fravigelser og tilføjelser til lejelovens almindelige vilkår. Ligeledes er det vigtigt at være opmærksom på, at de vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven, ikke må angives i §11. Har du for mange fejl i §11, kan denne tilsidesættes, hvis lejer gør opmærksom på det. Sker dette, vil lejeaftalen i stedet følge lejelovens generelle bestemmelser, som i de fleste tilfælde sætter lejeren bedre i lejeforholdet.

Derudover skal du huske, at husorden er en supplerende aftale til lejekontrakten for beboelse, og derfor skal denne vedlægges som bilag.

Den gode lejekontrakt afhænger primært af §11. Hvis du som udlejer ikke udfylder §11 med de nødvendige og mulige særlige vilkår, så er lejer bedre stillet i lejeforholdet.

Anvender du BoligPortals værktøj, genereres der automatiske formuleringer, som du kan benytte i §11. Når du udfylder Den digitale lejekontrakt, vil din §11 løbende blive opdateret med juridiske formuleringer, der beskriver særlige vilkår til de valg, du tager undervejs. Det kan f.eks. være en formulering omkring udvidet vedligeholdelsespligt i henhold til §8 eller en uddybning til §10 om accept af husdyr i lejemålet. På den måde er du sikret en færdig kontrakt, der er tilpasset vilkårene i det enkelte lejeforhold.

I samarbejde med førende lejeretsadvokater er BoligPortals digitale lejekontrakt opdateret og tilpasset efter gældende lejelov. Den guider dig igennem alle paragraffer, så du ikke glemmer at tage stilling til vigtige vilkår i lejeaftalen. Det er derfor heller ikke muligt at sende kontrakten til underskrift hos lejer, før du har udfyldt alle lejeaftalens vilkår. På den måde undgår du fejl i lejeaftalens juridisk bindende dokument.

En lejekontrakt for beboelse er som sagt det juridiske dokument, der binder lejer og udlejer til lejeaftalen. Den er derfor bindende, når både udlejer og lejer har underskrevet, og den er kommet frem til lejer.

Fremsender udlejer en A9 lejekontrakt uden underskrift, vil det anses som et tilbud om en lejeaftale, som lejer så kan acceptere med sin underskrift eller takke nej til ved ikke at underskrive. Fremsender udlejer en kontrakt med underskrift, er både lejer og udlejer bundet til lejeaftalen fra det øjeblik, kontrakten med lejers underskrift kommer frem til udlejer.

For at en den er gyldig, skal det som sagt også være Boligministeriets officielle standard typeformular A9, der anvendes. Er den ikke gyldig, er det lejelovens almindelige bestemmelser, der er gældende for lejemålet. En af konsekvenserne ved en ugyldig kontrakt kan f.eks. være, at lejer kan fraflytte lejemålet uden at betale for istandsættelse.

Er lejekontrakten underskrevet og lejeaftalen bindende, har lejer 3 måneders opsigelse fra den 1. i kommende måned. Det vil sige, at opsigelsesperioden er løbende måned + 1 måned.

Indimellem opstår der konflikter mellem lejer og udlejer, og de konflikter opstår hyppigst i forbindelse med juridiske dokumenter som kontrakt og flytterapport.

En juridisk korrekt lejekontrakt A9 er vigtig, da fejl i denne altid vil blive udlejers omkostning. Men de hyppigste fejl kan du som udlejer nemt undgå.

• Undlad at genbruge kontrakter, da lejemål oftest er forskellige og har forskellige bestemmelser
• Vær sikker på, at du ikke fraskriver vedligeholdelsespligten på ulovlig vis
• Husk at indskrive huslejestigning i §11
• Husk at der skelnes mellem husdyr og smådyr i lejekontrakt for beboelse

Hos BoligPortal vil vi gerne gøre boligudlejning så nemt og effektivt så muligt. Derfor har vi udviklet forskellige digitale værktøjer, der kan optimere din udlejningsforretning.

Læs mere om BoligPortals digitale flytterapporter og digitale boligeksponering.

Derudover tilbyder vi indsigt i statistik og nyeste data på lejeboligmarkedet til journalister, nyhedsmedier og andre interessenter, som ønsker et klart billede af lejeboligmarkedet lige nu.