Uopsigelig lejekontrakt: Hvad er reglerne?

Uopsigelig Lejekontrakt

Det er som udgangspunkt muligt at opsige en lejekontrakt. Alligevel kan en lejekontrakt i nogle tilfælde være uopsigelig efter aftale i en kortere eller længere periode. Dette giver anledning til en række spørgsmål:

  • Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?
  • Kan udlejer gøre en lejekontrakt opsigelig?
  • Hvornår kan en udlejer opsige en uopsigelig lejekontrakt?
  • Hvad sker der, hvis lejer opsiger lejemålet før uopsigelighedsperioden er udløbet?
  • Kan du fremleje din lejebolig, når du har en uopsigelig lejekontrakt?

Få svar herunder og bliv klogere på reglerne for uopsigelig lejekontrakter.

Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?

En uopsigelig lejekontrakt er en aftale, som kan indgås mellem lejer og udlejer, hvorefter lejemålet ikke kan opsiges i en given periode.

Uopsigelighedsperioden er gældende for lejer såvel som udlejer, hvilket har den betydning, at ingen af parterne kan opsige lejekontrakten i den aftalte uopsigelighedsperiode.

Hvis der for eksempel er aftalt 6 måneders uopsigelighed, kan lejemålet ikke opsiges de første 6 måneder af lejeforholdet. Når de første 6 måneder er gået, kan lejemålet opsiges, så længe den aftalte opsigelsesvarsel overholdes. Læs mere om opsigelse af lejer her.

Kan udlejer gøre en lejekontrakt uopsigelig?

Det klare udgangspunktet er, at udlejer godt kan gøre en lejekontrakt uopsigelig. Imidlertid stiller aftalelovens § 36 dog krav om, at aftalen om uopsigelighed ikke må være “urimelig eller “i strid med redelig handlemåde”. 

Aftalelovens regler kan altså medføre, at aftaler om uopsigelighed over en længere årrække kan tilsidesættes, fordi aftalen er urimelige for lejer. Herudover er der eksempler på, at en aftale, hvor der er aftalt uopsigelighed for lejer, men ikke for udlejer, er tilsidesat efter aftalelovens § 36. 

Hvornår kan en udlejer opsige en uopsigelig lejekontrakt?

Udgangspunktet er, at hverken lejer eller udlejer kan opsige en uopsigelig lejekontrakt, før uopsigelighedsperioden udløber. 

For tidsbegrænsede lejemål gælder et krav om uopsigelighed i hele den tidsbegrænsede lejeperiode, medmindre andet er aftalt. De tidsbegrænsede lejemål bringes automatisk til ophør, når lejeperioden udløber. 

Hvis der derimod er tale om tidsubegrænsede lejemål, der er gjort uopsigelige i en given tidsperiode, er udgangspunktet imidlertid, at lejeforholdet automatisk fortsætter som et tidsubegrænset, opsigeligt lejemål efter uopsigelighedsperiodens udløb. Ønsker én af parterne at bringe lejeforholdet til ophør, skal det således ske efter uopsigelighedsperiodens ophør og med den aftalte opsigelsesvarsel.  

Hvad sker der, hvis lejer opsiger lejemålet før uopsigelighedsperioden er udløbet?

Hvis lejer opsiger lejemålet før udløbet af uopsigelighedsperioden, vil der være tale om misligholdelse af kontrakten fra lejers side. Af den årsag kan lejer gøre misligholdelsesbeføjelser gældende ved at hæve lejemålet og eventuelt kræve erstatning. 

Et eksempel på denne situation kan være, at der i lejekontrakten er aftalt to års uopsigelighed, og lejer uberettiget opsiger lejemålet efter ét år. Det er vigtigt at bemærke, at selvom det er lejer, der har misligholdt lejekontrakten, så er udlejer fortsat forpligtet til at opfylde genudlejningspligten. Det får den konsekvens, at lejer skal betale husleje i hele uopsigelighedsperioden, medmindre udlejer kan finde en ny lejer, der vil flytte ind, før den misligholdte uopsigelighedsperiode udløber. 

Kan du fremleje din lejebolig, når du har en uopsigelig lejekontrakt?

Såfremt lejer bor i et uopsigeligt lejemål, kan det være et ønske at fremleje lejeboligen, netop fordi det ikke er muligt at opsige lejemålet i den aftalte uopsigelighedsperiode. Udgangspunktet her er, at lejer har ret til at fremleje dele af eller hele boligen, såfremt der er en saglig grund til det. Dette udgangspunkt gælder ligeledes for uopsigelige lejemål. 

Når der er tale om en saglig grund til at fremleje hele boligen, bør det nævnes, hvilke grunde der i praksis antages som værende saglige. Dette kan for eksempel være i tilfælde af, at lejer er midlertidigt forflyttet arbejdsmæssigt grundet praktik eller arbejdsrelateret udlandsophold eller i tilfælde af indlæggelse under et længerevarende sygdomsforløb. 

Omvendt kan udlejer modsætte sig lejers ønske om at fremleje lejemålet, såfremt der en rimelig grund til det. Der skal dog foreligge tungtvejende grunde til, at det kan findes rimeligt. Det kan for eksempel være i tilfælde af, at fremlejetager i et tidligere lejeforhold har misligholdt lejeaftalen med lejer. Konklusionen er således, at udlejer som udgangspunkt ikke kan modsætte sig lejers ønske om at fremleje lejeboligen, heller ikke i et uopsigeligt lejeforhold.