Tidsbegrænset lejemål

Lejeboliger

Det vigtigste at huske, når der indgås et tidsbegrænset lejemål, er, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold. Derudover er der en række andre gyldighedskrav, som udlejer skal være opmærksom på for at undgå tilsidesættelse af tidsbegrænsningen.

I det følgende behandler vi begrundelser for tidsbegrænsning, risikoen for tilsidesættelse, og hvordan du forholder dig til tidsbegrænsede lejeaftaler i lejekontrakten.

Lejelovens §80 – Regelgrundlag for tidsbegrænsede lejemål

I henhold til lejelovens §80 kan det som udgangspunkt aftales mellem lejer og udlejer, at et lejeforhold indgås for en tidsbegrænset periode, hvis udlejer har en tilstrækkelig begrundelse. Det følger dog af lejelovens §80, stk. 3, at ”Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold”. Begrundelse behøver ikke fremgå af lejekontrakten, men den kan med fordel indskrives i aftalen. Er tidsbegrænsningen ikke tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold, vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat efter lejelovens § 80, stk. 3, hvorefter lejeren har krav på at blive boende i lejemålet på almindelige tidsubegrænsede vilkår

Der eksisterer ingen regler eller love, der siger noget om minimum- eller maksimumkrav for længden af det tidsbegrænsede lejeforhold, og udlejer kan derfor selv bestemme længden af tidsbegrænsningen – så længe, at periodens længde kan begrundes.

Indgås der et lejeforhold med tidsbegrænsning, så slutter lejeforholdet uden opsigelse af nogen parter ved lejeperiodens udløb. Endvidere er lejemålet uopsigeligt i den anførte periode, medmindre lejer og udlejer har aftalt, at lejeaftalen kan opsiges.

Det forholder sig dog også således, at udlejer kan vælge at forlænge lejeaftalen, hvis der foreligger en aftale med lejer. Nogle udlejere tror, at de bliver ”bundet” til lejer på ubestemt tid, hvis de indgår aftale om en tidsbegrænset lejekontrakt to gange i forlængelse af hinanden, men dette er en misforståelse.

En forlængelse af et tidsbegrænset lejemål skal ske med en ny tidsbegrænset lejekontrakt, og i denne er det vigtigt, at begge parter erklærer sig udtrykkeligt enige i forlængelsen af det tidsbegrænsede lejeforhold.

Regler for tidsbegrænsning af lejemål

1. Hvor lang må en tidsbegrænset lejeaftale være?

Det er en udbredt misforståelse, at en tidsbegrænset lejeaftale alene kan indgås for en periode på to år.

 

Der er som udgangspunkt ingen krav til længden af en tidsbegrænsning, og så længe de resterende krav for tidsbegrænsede lejeperioder er opfyldt, så kan tidsbegrænsede lejeaftaler indgås for lige den periode, der kan aftales mellem lejer og udlejer, såfremt det opfylder kravet om “tilstrækkeligt begrunder i udlejers forhold”.

2. Hvor skal en tidsbegrænsning af lejeaftale fremgå i lejekontrakten?

Når der indgås et tidsbegrænset lejeforhold, så skal tidsbegrænsningen fremgå udtrykkeligt af lejekontraktens §11, da det er en fravigelse til lejelovens generelle bestemmelser, som siger, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. At tidsbegrænsningen fremgår af §11 er således en betingelse for, at lejeaftalen er tidsbegrænset.

 

Der eksisterer ingen krav til, hvordan tidsbegrænsningen skal formuleres i lejekontrakten, men det anbefales dog altid at medtage længden på perioden, begrundelsen for tidsbegrænsningen samt lejeforholdets uopsigelighed som følge af tidsbegrænsningen. Eventuelle uklarheder i formuleringen af tidsbegrænsningen kan nemlig komme udlejer til skade, såfremt sagen fremsættes for Boligretten.

3. Hvad er en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænset lejemål?

Som sagt, følger det af lejelovens §80 stk. 3, at Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen af lejeaftalen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er derfor væsentligt at se på, hvornår en begrundelse anses som tilstrækkelig.

 

Det er ikke angivet i loven, hvornår en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet, og det vil derfor altid være en konkret vurdering i det enkelte lejeforhold. Dog kan der af retspraksis udledes en række retningslinjer og tendenser, som kan medgå i vurderingen af, hvorvidt baggrunden for udlejning i en tidsbegrænset periode er tilstrækkelig begrundet.

 

Først og fremmest må tidsbegrænsningen ikke være lavet alene med det formål at omgå udgangspunktet i lejeloven om, at lejekontrakter er tidsubegrænsede. Med andre ord er det et krav, at udlejer kan påvise en rimelig begrundelse og et beskyttelsesværdigt behov for at udleje et lejemål tidsbegrænset.

Lejer ønsker selv at bebo lejemålet efter tidsbegrænsningen

En hyppig anvendt begrundelse for udlejning af et lejemål for en tidsbegrænset periode er, at udlejer selv skal anvende det lejede efter tidsbegrænsningens udløb. Det er dog en betingelse, at udlejer selv har boet i lejemålet inden udlejningen, og at tidsbegrænsningen fx skyldes udstationering, en længere rejse eller midlertidig flytning pga. private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold. Dette vil som udgangspunkt være en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse lejeperioden, såfremt udstationeringen eller den midlertidige flytning kan bevises og så længe, der er tale om et reelt ønske om at anvende lejemålet, når tidsbegrænsningen udløber.

Grundlaget for denne form for tidsbegrænsning kan forsvinde, hvis den midlertidige udstationering eller flytning bliver permanent, eller hvis udlejers ønske om at bebo lejemålet forsvinder.

Boligen skal sælges efter den tidsbegrænsede lejekontrakt

En anden hyppig grund til at tidsbegrænse et lejemål er, at boligen skal sælges efter lejeperiodens udløb. Hvis lejemålet er sat til salg, vil det foranstående salg være en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen.

I andre tilfælde ses det, at det er svært at sælge et lejemål til den ønskede pris, og der derfor kan opstå et ønske om at udleje boligen for en tidsbegrænset periode for efterfølgende at sætte boligen til salg igen.

Retspraksis viser, at denne begrundelse anses som tilstrækkelig, hvis udlejer kan bevise, at der er udfoldet de nødvendige bestræbelser på at sælge, eller at det kan bevises, at boligen på nuværende tidspunkt vil indbringe et tab. Det er dog fastslået af Boligretten, at udlejer ikke kan bevise, at det er umuligt at sælge uden tab, hvis der ikke er rettet henvendelse til en ejendomsmægler forinden indgåelse af et tidsbegrænset lejemål.

Det er altså IKKE en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse et lejeforhold, hvis udlejer alene har spekuleret i, at lejemålet kan indbringe en bedre pris på et senere tidspunkt. Men har udlejer konsulteret en ejendomsmægler, som har frarådet salg på nuværende tidspunkt med en begrundelse om, at markedet ikke er gunstigt, så vil det anses som en tilstrækkelig begrundelse for en tidsbegrænsning.

Boligen skal renoveres efter tidsbegrænsningen

Endnu en grund til tidsbegrænsede lejeaftaler er, at lejemålet skal renoveres eller ombygges efter tidsbegrænsningens udløb. Der skal være tale om, at udlejer har en konkret og gennemgående plan for ombygningen efter udløbet af den tidsbegrænsede periode.

Ligesom ved de andre begrundelser er det dog vigtigt, at udlejer kan bevise, at der forestår en renovering eller ombygning efter lejeperiodens ophør.

Denne form for tidsbegrænsning er ikke afprøvet i praksis, men det er antaget i teorien, at den forestående renovering eller ombygning skal være så omfattende, at lejers fraflytning er nødvendig, før tidsbegrænsningen anses som værende tilstrækkelig begrundet.

Tilsidesættelse af en tidsbegrænset lejekontrakt

For alle begrundelserne gælder det, at hvis begrundelsen for tidsbegrænsning ikke kan bevises, eller hvis begrundelsen forsvinder i løbet af lejeperioden, vil tidsbegrænsningen frafalde, og lejeforholdet vil fortsætte tidsubegrænset.

Det er Boligretten, der afgør, om en begrundelse er tilstrækkelig, om beviserne er gode nok, eller om begrundelsen er forsvundet. Hvis Boligretten finder en af disse faktorer gældende, så vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat. Med andre ord har lejer i sådanne tilfælde krav på at blive boende i lejemålet på almindelige tidsubegrænsede vilkår.

Hvis et lejemål alene er tidsbegrænset for, at udlejer kan se lejer an eller for, at udlejer med jævne mellemrum kan ændre de aftalte lejevilkår, så vil tidsbegrænsningen naturligvis også blive tilsidesat, hvis lejer fremsætter sagen for Boligretten.

Lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens kap. 2-4

Er lejemålet omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV (kap. 2-4), der beskriver, at lejemålet anvendes helt eller delvist til beboelse, så kan tidsbegrænsningen tilsidesættes efter boligreguleringslovens § 5 stk. 9 om mere byrdefulde vilkår for ét lejemål i en ejendom. Denne lov foreskriver nemlig, at det ikke er tilladt for udlejer at pålægge mere byrdefulde vilkår på ét lejemål i en ejendom i regulerede kommuner – og en tidsbegrænset lejeaftale anses som værende et mere byrdefuldt vilkår end en tidsubegrænset lejeaftale.

Ønsker udlejer alligevel at udleje boligen tidsbegrænset, selvom lejemålet er omfattet af ovenstående, så er det muligt for udlejer at gøre andre vilkår i lejeaftalen mindre byrdefulde end på de resterende lejemål. Det kan fx være at fastsætte huslejen lavere end på de resterende lejemål i ejendommen, da det vil resultere i, at lejeaftalen efter en samlet bedømmelse ikke længere vil have mere byrdefulde vilkår.

Lejer skal fraflytte lejemålet, når lejeperioden ophører

Når et tidsbegrænset lejeforhold ophører, så er det vigtigt, at udlejer sørger for, at lejer fraflytter lejemålet. Er udlejer bekendt med, at lejer er blevet boende i lejemålet, så er det et krav, at udlejer opfordrer lejer til at flytte. Flytter lejer ikke på opfordring fra udlejer, så kan udlejer bringe sagen for Fogedretten med henblik på en udsættelse af lejer.

Opfordrer udlejer ikke lejer til at flytte inden den første måned, og bliver lejer boende i lejemålet i mere end en måned efter lejeperiodens ophør, så fortsætter lejemålet tidsubegrænset.

Det er derfor vigtigt, at udlejer kan dokumentere at have opfordret lejer til at fraflytte lejemålet, da bevisbyrden pålægger udlejer, og en opfordring til lejers fraflytning er det eneste bevismateriale, der gør sig gældende i Fogedretten. Udlejer bør derfor sende opfordringen skriftligt som anbefalet brev og efterfølgende beholde indleveringsattesten.

Opsigelse af et tidsbegrænset lejemål

Det fremgår af lejelovens § 80 stk. 1, at en tidsbegrænset lejeaftale ikke kan opsiges i lejeperioden, medmindre andet er aftalt, eller en af parterne misligholder aftalen.

Det er muligt for lejer og udlejer at aftale en fravigelse om, at lejeaftalen kan opsiges med et bestemt varsel. Denne aftale kan dog kun laves til lejers fordel, da udlejer altid vil være bundet af lejelovens generelle bestemmelser for opsigelsesbegrænsninger.

Sker det, at udlejer går med til at aftale mulighed for opsigelse til lejers fordel, så er det vigtigt, at det fremgår af lejekontraktens §11. Dette kan fx skrives i sammenhæng med formuleringen af tidsbegrænsningen, hvor det er vigtigt at angive acceptable grunde til opsigelse samt et eventuelt opsigelsesvarsel.

Har du spørgsmål til tidsbegrænsede lejemål, er du meget velkommen til at kontakte en af vores advokater:

Louise Kaczor

Louise Kaczor
LKA Advokatfirma

Charlotte Szocska
Szoscka A/S