Tidsbegrænset lejemål og lejekontrakt

Lejeboliger

Det er vigtigt at have styr på, hvornår og under hvilke forudsætninger, udlejer må tidsbegrænse et lejemål. I denne artikel gennemgår vi lejelovens krav til tidsbegrænset lejemål og lejekontrakter, og hvad man som udlejer skal være opmærksom på, for at undgå tilsidesættelse af tidsbegrænsningen.

Lejeloven om tidsbegrænset lejemål

Lejelovens udgangspunkt er, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. Lejer og udlejer kan dog indgå et lejeforhold i en tidsbegrænset periode, hvis udlejer har en saglig begrundelse herfor. Begrundelsen for at tidsbegrænse lejemålet, bør skrives ind i lejekontrakten af bevismæssige årsager, men det er ikke et krav. Udlejer skal dog kunne bevise, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet.

Opsigelse af tidsbegrænset lejemål

Et tidsbegrænset lejemål ophører ved udløbet af lejeperioden. Når der er tale om et tidsbegrænset lejemål, er det klare udgangspunkt, at lejemålet ikke kan opsiges i lejeperioden. Dét faktum, at lejemålet ikke kan opsiges betyder, at lejemålet er uopsigeligt i den anførte periode medmindre lejer og udlejer har aftalt, at lejeaftalen kan opsiges.

Forlængelse af tidsbegrænset lejekontrakt

Der er ikke noget til hinder for at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt med samme lejer eller at indgå en tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer. En forlængelse af et tidsbegrænset lejemål kræver dog, at der er en saglig årsag til forlængelsen.

I forbindelse med en forlængelse af et tidsbegrænset lejemål, skal skal der laves en ny tidsbegrænset lejekontrakt, og begge parter skal med sin underskrift erklære sig enige i forlængelsen af det tidsbegrænsede lejeforhold.

Regler for tidsbegrænset lejemål og lejekontrakt

Herunder har vi samlet en række regler for tidbegrænsede lejemål og lejekontrakter, som forhåbentlig kan afklare eventuelle spørgsmål og gøre dig parat til enten at udleje en bolig i en tidsbegrænset periode eller leje en bolig i en tidsbegrænset periode.

Hvor lang må en tidsbegrænset lejeaftale være?

Hvor langt et tidsbegrænset lejemål må vare, eksisterer der ingen regler eller love, der siger noget om. Udlejer kan derfor selv bestemme længden af tidsbegrænsningen så længe, at det kan begrundes tilstrækkeligt i udlejers forhold. 

Misforståelse omkring 2 års tidsbegrænset lejekontrakt

Det er en udbredt misforståelse, at en tidsbegrænset lejeaftale højest må indgås for en periode på to år, hvilket formentlig har den sammenhæng, at lejer har ret til at fremleje af en hel lejlighed i op til to år, hvis det kan sagligt begrundes. Reglerne kan dog ikke overføres på et tidsbegrænset lejemål. 

Tidsbegrænset lejekontrakt formulering

En tidsbegrænsning af lejeaftalen skal fremgå i standard lejekontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige bestemmelser, hvoraf udgangspunktet er, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. 

Der eksisterer ingen krav til, hvordan tidsbegrænsningen skal formuleres i lejekontrakten, men det anbefales dog altid at medtage:

  1. Længden på den tidsbegrænsede lejeperioden
  2. Udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen 
  3. Lejeforholdets uopsigelighed som følge af tidsbegrænsningen

Eventuelle uklarheder i formuleringen af tidsbegrænsningen kan nemlig komme udlejer til skade, såfremt sagen fremsættes for Boligretten. 

Et eksempel på en tidsbegrænset lejekontrakt formulering kan dog lyde som følger:

“Lejemålet er tidsbestemt, grundet at udlejer ønsker [grund indsættes fx selv at bebo ejendommen] og ophører uden yderligere varsel den [dd.mm.åååå]. I lejeperioden kan lejemålet opsiges i henhold til lejelovgivningens regler”

Når du bruger BoligPortals digitale lejekontrakt, kan du afkrydse feltet “lejemålet er tidsbegrænset”, hvorefter der automatisk bliver tilføjet en autogenereret formulering til § 11, der overholder lejelovens krav. Den autogenererede tekst minder dig om, at der kræves en saglig årsag for at tidsbegrænse dit lejemål.  

Når du bruger BoligPortals digitale lejekontrakt, kan du afkrydse feltet “lejemålet er tidsbegrænset”, hvorefter der automatisk bliver tilføjet en autogenereret formulering til § 11, der overholder lejelovens krav. Den autogenererede tekst minder dig om, at der kræves en saglig årsag for at tidsbegrænse dit lejemål.  

Tilstrækkelige begrundelser for tidsbegrænset lejemål

Hvad en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænset et lejemål er, er ikke angivet direkte i loven. Det vil derfor altid være en konket vurdering i det enkelte tilfælde. Dog kan der af retspraksis udledes en række retningslinjer og tendenser, som kan medgå i vurderingen af, hvorvidt baggrunden for udlejning i en tidsbegrænset periode er tilstrækkelig begrundet.

Her er 4 eksempler på saglige årsager til tidsbegrænsning

  • Udlejer skal midlertidigt udstationeres eller på en længere rejse
  • Udlejer har et midlertidig behov for at flytte til en anden bolig af uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold 
  • Udlejer ønsker at sælge ejendommen, men vil vente til et økonomisk bedre tidspunkt
  • Udlejer ønsker selv at bebo lejemålet 

Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen af lejeaftalen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Eksempler på ugyldige grunde er for eksempel, at udlejer ønsker at kunne komme af med lejer eller at hans forklaring ikke stemmer overens med den reelle årsag til tidsbegrænsningen. 

Lejer ønsker selv at bebo lejemålet efter tidsbegrænsningen

En hyppig anvendt begrundelse for udlejning af et lejemål for en tidsbegrænset periode er, at udlejer selv skal anvende det lejede efter tidsbegrænsningens udløb. Det er dog en betingelse, at udlejer selv har boet i lejemålet inden udlejningen, og at tidsbegrænsningen f.eks. skyldes udstationering, en længere rejse eller midlertidig flytning pga. private, uddannelses- eller arbejdsmæssige forhold. Dette vil som udgangspunkt være en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse lejeperioden, såfremt udstationeringen eller den midlertidige flytning kan bevises og så længe, der er tale om et reelt ønske om at anvende lejemålet, når tidsbegrænsningen udløber.

Grundlaget for denne form for tidsbegrænsning kan forsvinde, hvis den midlertidige udstationering eller flytning bliver permanent, eller hvis udlejers ønske om at bebo lejemålet forsvinder.

Boligen skal sælges efter den tidsbegrænsede lejekontrakt

En anden hyppig grund til at tidsbegrænse et lejemål er, at boligen skal sælges efter lejeperiodens udløb. Hvis lejemålet er sat til salg, vil det foranstående salg være en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen.

I andre tilfælde ses det, at det er svært at sælge et lejemål til den ønskede pris, og der derfor kan opstå et ønske om at udleje boligen for en tidsbegrænset periode for efterfølgende at sætte boligen til salg igen.

Retspraksis viser, at denne begrundelse anses som tilstrækkelig, hvis udlejer kan bevise, at der er udfoldet de nødvendige bestræbelser på at sælge, eller at det kan bevises, at boligen på nuværende tidspunkt vil indbringe et tab. Det er dog fastslået af Boligretten, at udlejer ikke kan bevise, at det er umuligt at sælge uden tab, hvis der ikke er rettet henvendelse til en ejendomsmægler forinden indgåelse af et tidsbegrænset lejemål.

Det er altså IKKE en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse et lejeforhold, hvis udlejer alene har spekuleret i, at lejemålet kan indbringe en bedre pris på et senere tidspunkt. Men har udlejer konsulteret en ejendomsmægler, som har frarådet salg på nuværende tidspunkt med en begrundelse om, at markedet ikke er gunstigt, så vil det anses som en tilstrækkelig begrundelse for en tidsbegrænsning.

Boligen skal renoveres efter tidsbegrænsningen

Endnu en grund til tidsbegrænsede lejeaftaler er, at lejemålet skal renoveres eller ombygges efter tidsbegrænsningens udløb. Der skal være tale om, at udlejer har en konkret og gennemgående plan for ombygningen efter udløbet af den tidsbegrænsede periode.

Ligesom ved de andre begrundelser er det dog vigtigt, at udlejer kan bevise, at der forestår en renovering eller ombygning efter lejeperiodens ophør.

Denne form for tidsbegrænsning er ikke afprøvet i praksis, men det er antaget i teorien, at den forestående renovering eller ombygning skal være så omfattende, at lejers fraflytning er nødvendig, før tidsbegrænsningen anses som værende tilstrækkelig begrundet.

Tilsidesættelse af en tidsbegrænset lejekontrakt

For alle begrundelserne gælder det, at hvis begrundelsen for tidsbegrænsning ikke kan bevises, eller hvis begrundelsen forsvinder i løbet af lejeperioden, vil tidsbegrænsningen frafalde, og lejeforholdet vil fortsætte tidsubegrænset.

Det er Boligretten, der afgør, om en begrundelse er tilstrækkelig, om beviserne er gode nok, eller om begrundelsen ikke længere er saglig. Hvis Boligretten finder en af disse faktorer gældende, så vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat. Med andre ord har lejer i sådanne tilfælde krav på at blive boende i lejemålet på almindelige tidsubegrænsede vilkår.

Hvis et lejemål alene er tidsbegrænset for, at udlejer kan se lejer an eller for, at udlejer med jævne mellemrum kan ændre de aftalte lejevilkår, så vil tidsbegrænsningen naturligvis også blive tilsidesat, hvis lejer fremsætter sagen for Boligretten.

Lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens kap. 2-4

Er lejemålet omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV (kap. 2-4), der beskriver, at lejemålet anvendes helt eller delvist til beboelse, så kan tidsbegrænsningen tilsidesættes efter boligreguleringslovens § 5 stk. 9 om mere byrdefulde vilkår for ét lejemål i en ejendom. Denne lov foreskriver nemlig, at det ikke er tilladt for udlejer at pålægge mere byrdefulde vilkår på ét lejemål i en ejendom i regulerede kommuner – og en tidsbegrænset lejeaftale anses som værende et mere byrdefuldt vilkår end en tidsubegrænset lejeaftale.

Ønsker udlejer alligevel at udleje boligen tidsbegrænset, selvom lejemålet er omfattet af ovenstående, så er det muligt for udlejer at gøre andre vilkår i lejeaftalen mindre byrdefulde end på de resterende lejemål. Det kan f.eks. være at fastsætte huslejen lavere end på de resterende lejemål i ejendommen, da det vil resultere i, at lejeaftalen efter en samlet bedømmelse ikke længere vil have mere byrdefulde vilkår.

Lejer skal fraflytte lejemålet, når lejeperioden ophører

Når et tidsbegrænset lejeforhold ophører, så er det vigtigt, at udlejer sørger for, at lejer fraflytter lejemålet. Er udlejer bekendt med, at lejer er blevet boende i lejemålet, så er det et krav, at udlejer opfordrer lejer til at flytte. Flytter lejer ikke på opfordring fra udlejer, så kan udlejer bringe sagen for Fogedretten med henblik på en udsættelse af lejer.

Opfordrer udlejer ikke lejer til at flytte inden den første måned, og bliver lejer boende i lejemålet i mere end en måned efter lejeperiodens ophør, så fortsætter lejemålet tidsubegrænset.

Det er derfor vigtigt, at udlejer kan dokumentere at have opfordret lejer til at fraflytte lejemålet, da bevisbyrden pålægger udlejer, og en opfordring til lejers fraflytning er det eneste bevismateriale, der gør sig gældende i Fogedretten. Udlejer bør derfor sende opfordringen skriftligt som anbefalet brev og efterfølgende beholde indleveringsattesten.

Svar på spørgsmål om tidsbegrænsning af lejemål

1. Hvor lang må en tidsbegrænset lejeaftale være?

Det er en udbredt misforståelse, at en tidsbegrænset lejeaftale alene kan indgås for en periode på to år.

 

Der er som udgangspunkt ingen krav til længden af en tidsbegrænsning, og så længe de resterende krav for tidsbegrænsede lejeperioder er opfyldt, så kan tidsbegrænsede lejeaftaler indgås for lige den periode, der kan aftales mellem lejer og udlejer, såfremt det opfylder kravet om “tilstrækkeligt begrunder i udlejers forhold”.

2. Hvor skal en tidsbegrænsning af lejeaftale fremgå i lejekontrakten?

Når der indgås et tidsbegrænset lejeforhold, så skal tidsbegrænsningen fremgå udtrykkeligt af lejekontraktens §11, da det er en fravigelse til lejelovens generelle bestemmelser, som siger, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. At tidsbegrænsningen fremgår af §11 er således en betingelse for, at lejeaftalen er tidsbegrænset.

 

Der eksisterer ingen krav til, hvordan tidsbegrænsningen skal formuleres i lejekontrakten, men det anbefales dog altid at medtage længden på perioden, begrundelsen for tidsbegrænsningen samt lejeforholdets uopsigelighed som følge af tidsbegrænsningen. Eventuelle uklarheder i formuleringen af tidsbegrænsningen kan nemlig komme udlejer til skade, såfremt sagen fremsættes for Boligretten.

3. Hvad er en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænset lejemål?

Som sagt, følger det af lejelovens §80 stk. 3, at Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen af lejeaftalen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Det er derfor væsentligt at se på, hvornår en begrundelse anses som tilstrækkelig.

 

Det er ikke angivet i loven, hvornår en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet, og det vil derfor altid være en konkret vurdering i det enkelte lejeforhold. Dog kan der af retspraksis udledes en række retningslinjer og tendenser, som kan medgå i vurderingen af, hvorvidt baggrunden for udlejning i en tidsbegrænset periode er tilstrækkelig begrundet.

 

Først og fremmest må tidsbegrænsningen ikke være lavet alene med det formål at omgå udgangspunktet i lejeloven om, at lejekontrakter er tidsubegrænsede. Med andre ord er det et krav, at udlejer kan påvise en rimelig begrundelse og et beskyttelsesværdigt behov for at udleje et lejemål tidsbegrænset.

Har du spørgsmål til tidsbegrænsede lejemål, er du meget velkommen til at kontakte advokaten

Louise Kaczor

Louise Kaczor
LKA Advokatfirma