Standard lejekontrakt A9

Standard A9 Lejekontrakt

Når du vil udleje en bolig, er lejekontrakten det vigtigste, men også sværeste dokument at udforme. Før du kaster dig ud i det, bør du derfor kende lejelovens regler, så du undgår at lave fodfejl, der kan have økonomiske konsekvenser for dig som udlejer. I dette blogindlæg hjælper vi dig med, hvordan du udfylder en standard lejekontrakt A9 efter alle kunstens regler.

Selv professionelle laver fejl i lejekontrakter

Har du fundet et eksempel på en standard lejekontrakt som pdf, er du sikkert også stødt på Boligministeriets standardlejekontrakt i typeformular A9. Dette er den nyeste typeformular og derfor den, du skal bruge. Men selv hvis du vælger Boligministeriets udgave, bør du sætte dig grundigt ind i lejeloven, da du med den officielle udgave også kan risikere at træffe beslutninger, der kan have konsekvenser for dig.

Det er altså indviklet at lave en lejekontakt og selv de mest professionelle udlejere laver fodfejl, når formularen skal udfyldes. Derfor har vi hos BoligPortal lavet en digital lejekontrakt til dig – et brugervenligt værktøj, der sikrer, at din lejekontrakt altid lever op til den seneste udvikling inden for lejeloven samt regler og retspraksis på området. Alle formuleringer og den bagvedliggende intelligens bliver løbende holdt ajour i samarbejde med landets førende boligadvokater. Her kan du læse mere om den digitale lejekontrakt.

Regler for lejekontrakt

Udfylder du din lejekontrakt direkte i Boligministeriets typeformular, er det vigtigt, at du har sat dig ind i, hvad de forskellige valg kan have af konsekvenser. Bruger du vores digitale lejekontrakt skal du selvfølgelig stadig sætte dig ind i de forskellige paragraffer, men vi hjælper dig med at forstå, hvad de betyder, så du undgår at træffe modsatrettede valg og at du får foretaget de undtagelser, der giver mening for dig.

1. Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

En lejekontrakt har til formål at sikre både udlejer og lejers rettigheder, og den indeholder:

 

  • Lejer og udlejers navn og adresse
  • Lejemålets adresse, størrelse, inventar, stand og brugsret
  • Oplysninger om lejeforholdet: Overtagelsesdato, evt. ophørsdato, husleje, depositum, forudbetalt husleje, betalingsforhold og forbrugsudgifter
  • Regler for vedligehold, istandsættelse ved fraflytning, husdyr og husorden

 

Vil du være sikker på at lave en lejekontrakt, der lever op til alle krav, kan du anvende BoligPortals digitale lejekontrakt.

2. Hvornår er en lejekontrakt bindende?

En lejekontrakt er bindende, når begge parter har skrevet under, og den træder i kraft på det tidspunkt, lejer flytter ind. Det er uden betydning, at lejer endnu ikke har indbetalt depositum. Betaler lejer dog ikke det aftalte depositum kan udlejer som følge af lejers mislighold af aftalen ophæve aftalen.

 

At lejer er bundet af kontrakten medfører, at hvis lejer vil ud af aftalen med udlejer, skal lejeaftalen opsiges med det aftalte opsigelsesvarsel. Udlejer kan kræve, at lejer betaler husleje indtil det tidspunkt hvor opsigelsesvarslet udløber, eller indtil udlejer har genudlejer lejemålet.

 

Dertil kan lejekontrakten enten være tidsbegrænset eller tidsubegrænset. Hvis den er tidsbegrænset skal der tages højde for, om lejer kan opsige aftalen inden udløbet af lejeperioden, som er angivet i lejekontrakten. Hvis ikke andet er aftalt er udgangspunktet nemlig, at lejemålet er uopsigeligt i den tidsbegrænsede periode.

3. Hvornår er en lejekontrakt autoriseret?

Langt de fleste anvender en autoriseret lejekontrakt af “Typeformular A, 9. udgave”, som er udarbejdet af By, Bolig og Landdistrikter, hvilket er med til at undgå fortolkningstvivl.

 

Hvis udlejer udarbejder en lejekontrakt i en forældet typeformular, vil der være tale om, at man har indgået en lejeaftale på en uautoriseret blanket. Det betyder, at de almindelige (deklaratoriske) regler i lejeloven ikke kan fraviges til skade for lejer. Hvilket gælder uanset om vilkåret er fremhævet eller ej. Det afgørende tidspunkt for, om der er anvendt en autoriseret eller uautoriseret blanket er, tidspunktet for aftalens indgåelse.

4. Lejekontraktens særlige vilkår – § 11

Lejekontraktens ubetinget vigtigste del er §11 om “særlige vilkår”. Det er her udlejer har fraveget lejelovens almindelige bestemmelser, og af den årsag er det vigtigt at være særlig opmærksom netop på §11. Disse særlige vilkår kan fx indebære fraflytning ved opsigelse af lejemålet, huslejestigninger, nærmere specifikationer for at holde husdyr med videre.

 

Efter den nye lejelov trådte i kraft, er det blevet påpeget, at man ikke må generalisere (altså bruge formuleringer, som ikke gælder specifikt for dette lejemål) og at man ikke må gentage forhold, der allerede er beskrevet andre steder i lejekontrakten. Herudover er det vigtigt at formulere sig juridisk korrekt.

 

I vores nye e-bog guider vi dig i kontraktens § 11, så lejeforholdet kan startes på bedste vis. Vi har i øvrigt i den digitale lejekontrakt lavet mere end 50 formuleringer, som vi automatisk foreslår afhængig af de valg du træffer undervejs i kontrakten.

5. Lad være med at ændre i typeformularen

Du må kun skrive dér, hvor der er gjort plads til det i typeformularen. Alle afvigelser i forhold til formularen skal skrives i § 11. Visse ting kan også angives i § 10, men det er kun forhold, som ikke afviger til ulempe for lejer, men nærmere beskriver. Hvis der i blankettens fortrykte indhold ændres i standardteksten, medfører det, at blanketten ikke længere er autoriseret, og man falder således tilbage på de almindelige regler.

6. Vejledningen skal vedlægges

Lejekontrakten indeholder en vejledning. Denne vejledning hjælper helt sikkert dig som udlejer, men den er tiltænkt som vejledning også til lejer, og skal derfor udleveres sammen med kontrakten. Hvis vejledningen ikke er medtaget i lejekontrakten, bliver en ellers gyldige typeformular til en uautoriseret blanket, idet vejledningen er en del af typeformularen. Kontraktens vilkår ændres dermed automatisk til lovens almindelige (deklaratoriske) regler.

7. Afholdelse af indflytningssyn

Et indflytningssyn er en gennemgang af lejemålet, som lejer og udlejer/ udlejers repræsentant foretager i fællesskab. Her skal der findes fejl og mangler ved indflytningssynet, og udlejer kan således enten vælge at udbedre fejl og mangler, eller vælge blot at notere dem i indflytningsrapporten. På den måde kommer lejer ikke til at hæfte for fejl og mangler der var til stede allerede ved indflytning.

 

Som privat udlejer (hvis du kun udlejer én bolig), er der ikke noget krav om, at der skal afholdes et indflytningssyn. Udlejer du derimod mere end ét lejemål, skal der afholdes et indflytningssyn. Indflytningssyn skal varsles inden afholdelsen.

 

Uanset om du lejer ét eller flere lejemål ud, er det dog en rigtig god idé, at afholde et indflytningssyn. Det er her, du kan sikre at du og din lejer får en fælles afstemning om lejemålets stand ved indflytning. Det er til begge parters gavn, når lejer engang flytter ud igen.

 

Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejer inden for en frist af 14 dage kan få skrevet fejl og mangler på indflytningsrapporten, som lejer, ikke opdagede inden indflytningen.  Det er i øvrigt en god ide at tage billeder af de fejl og mangler, som du opdager ved indflytningssynet og de efterfølgende 14 dage således, at du let kan dokumentere de fejl og mangler der opstod inden for 14-dages fristen.

 

I vores guide til lejekontrakter hjælper vi dig med at lave en korrekt og rettidig indkaldelse til indflytningssyn, så der er styr på formalia.

8. Skal forbrug betales ud over huslejen?

Den første måde du kan opkræve forbrug på, er ved at aftale a conto-betaling. A conto er betaling af et fast månedligt beløb, som udgør det beløb forbruget forventes at være. A conto betales forud for opgørelsen af forbrugsregnskabet med henblik på en senere afregning. Afregningen foregår én gang om året ud fra et regnskab over dit faktiske forbrug. Herefter skal du enten betale differencen ellers får du penge tilbage i forhold til, om du har betalt for lidt eller for meget i a conto.

 

Skal der betales for forbrug ud over huslejen, skal man kunne dokumentere forbruget, og udlejer skal dermed have en forbrugsmåler der kan måle forbruget. Herudover skal forbrugsregnskaberne være suppleret af en klagevejledning for lejer.

 

Det er også muligt at aftale, at forbrug er inkluderet i huslejen. Hvis der er tale om udlejning af et værelse vil man typisk inkludere forbruget i selve huslejen, da det ikke er praktisk muligt at måle hvert værelses forbrugt enkeltvis. Det er også muligt for hele lejligheder og konsekvensen er, at udlejer ikke kan kræve efterbetalinger af lejer, såfremt dit faktiske forbrug er større end forventet.

 

Man kan også vælge at lade lejer aftale forsyning direkte med forsyningsselskabet. Hvis ikke der bliver betalt bliver der slukket for el og varme. Det kan dog være således, at vand er forbundet for hele ejendommen således, at udlejer er nødt til at betale regningen for dig, hvis ikke du selv betaler så vandet ikke slukkes for hele ejendommen. Herefter vil udlejer kunne rette et krav mod dig.

9. Regler for husdyr

Vidste du at ‘ja’ til husdyr i lejekontrakten betyder ja til alle slags husdyr og desuden et ja til et ubegrænset antal? Siger du ja til husdyr, kan det være en god idé at uddybe hvilke og hvor mange husdyr der kan flytte med. Benytter du Den digitale lejekontrakt undgår du lignende overraskelser.

Med BoligPortals digitale lejekontrakt får du:

1. Brugervenlig og intelligent guide

Det er faktisk ikke så nemt at lave en lejekontrakt. Vi har læst rigtig mange igennem, og selv de mest professionelle udlejere laver fodfejl, når formularen skal udfyldes. Vi har gentænkt kontrakten som en brugervenlig guide, der sikrer, at du udfylder formularen korrekt.

2. 40+ formuleringer til særlige vilkår

I samarbejde med landets førende boligadvokater har vi udarbejdet over 40 forskellige formuleringer til lejekontraktens §11 (de særlige vilkår), som du kan vælge imellem til din kontrakt. Boligadvokaterne sørger for at holde os ajour med ny lovgivning og retspraksis, så vi hele tiden kan udvide og tilpasse formuleringerne efter den gældende lov.

3. Intelligent §11

Man får kun en god lejekontrakt, hvis man har en god §11 (særlige vilkår). Når du udfylder Den digitale Lejekontrakt, vil din §11 løbende blive opdateret med korrekte juridiske formuleringer ud fra de valg, du tager undervejs. På den måde ender du med et resultat, der præcist er tilpasset dit lejeforhold. Øens Advokatfirma er desuden hyret til at holde vores udgave up to date, så du kan være sikker på, at din lejekontrakt altid er tilpasset den gældende lovgivning

4. Underskriv digitalt med NemID

Når kontrakten er klar til underskrift, sendes den til underskrift med NemID. En underskrift med NemID er fuldt ud lige så gyldig, som en underskrift i hånden, men er bedre fordi man nemmere kan bevise, hvem der har skrevet under på kontrakten.

5. Styr på form og formalia

Vi sikrer, at der er styr på form og formalia. Vi anvender standard typeformular A9 fra Boligministeriet, så du trygt kan lave din lejekontrakt hos os.

6. Sikker og digital opbevaring

Når lejekontrakten er underskrevet, opbevarer vi den digitalt for dig i to år. Du kan selvfølgelig få denne periode forlænget, hvis du har brug for det.