Renovation i lejebolig: Skal lejer betale for renovation/fjernelse af affald?

Gennemsnitlig husleje

Er det lejer eller udlejer, der skal betale for at få fjernet affald? Kan det opkræves i huslejen eller som en særskilt betaling? Og glæder der forskellige regler, hvis opkrævningen sker som refusion af udlejer contra en opkrævning direkte fra renovationsselskabet? I denne artikel gennemgår vi reglerne for opkrævning af renovation i en lejebolig på baggrund af retspraksis.

Hvad er renovation?

Renovation er en overordnet betegnelse for fjernelse af affald og affaldssortering. Ordet ‘renovation’ forveksles, med god grund, ofte med ordet ‘renovering’, men disse ord har vidt forskellige betydninger. Renovering kan sidestilles med istandsættelse og har altså intet med fjernelse af affald og affaldssortering at gøre. Med det på plads, kan vi nu se nærmere på reglerne for renovation i lejeboliger.

Skal lejer betale for renovation? 

Ja, der er ingen tvivl om, at det er lejer, der skal betale for renovation, idet det er lejers affald, der skal fjernes fra ejendommen. Det væsentlige spørgsmål er dog, hvordan denne opkrævning skal foregå, for at det sker lovligt fra udlejers side. Dette kan du læse mere om herunder.

Hvordan skal renovation opkræves?

I beboelseslejemål skal udlejer sørge for at opkræve lejer for renovation som en del af huslejen. Det fremgår ofte i lejekontrakter, at udlejer opkræver udgifter særskilt til renovation og dermed ved siden af selve huslejen. Dette er imidlertid ikke lovligt. Betales der eksempelvis for omkostningsbestemt leje, kan udgifterne til renovation således medtages i det omkostningsbestemte budget. Uanset huslejefastsættelsen er det dog afgørende, at opkrævningen ikke sker særskilt. 


Det skal dog nævnes, at det for eksempel er berettiget, at udlejer opkræver lejer særskilte udgifter til forbrug i form af el, varme og vand ud over lejen. Dette er der hjemmel til i lejelovgivningen, men der stilles krav om, at udlejeren kun kan opkræve vand og el særskilt på baggrund af individuelle forbrugsmålere, ellers er retsstillingen, at der på samme måde som ved særskilt opkrævning af renovation, ikke er hjemmel hertil i lejelovgivningen.

Sager med betydning for retsstillingen om renovation

Herunder har vi samlet nogle af de sager, der har haft betydning for retsstillingen om renovation, hvis du er interesseret i at læse mere om baggrunden for reglerne.

“Det kræver lovhjemmel at opkræve vand særskilt, hvis der ikke er individuelle vandmålere”

Den følgende dom fra 2009 handler ikke direkte om opkrævning af renovation, men den har fået afgørende betydning for retsstillingen om renovation. Dette skyldes, at der i dommen konkret var tale om særskilt opkrævning af udgifter uden lovhjemmel ved siden af huslejen – i dette tilfælde a conto vand fordelt efter areal og ikke efter individuelle vandmålere – hvilket kan ligestilles med særskilt opkrævning af renovation.

 

Denne afgørelse er den første dom, hvor Højesteret fastslog, at det kræver lovhjemmel, hvis udlejer skal kunne opkræve udgifter særskilt ved siden af huslejen i beboelseslejemål. 

 

Dommen handlede om hvorvidt udlejer kunne opkræve aconto vand fra lejerne, i ejendomme hvor der ikke er individuelle vandmålere. Lejernes betaling var opgjort som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal. 

 

Højesteret fastslog, at det kunne udlejer ikke.Højesteret begrundede det med, at der ikke er hjemmel i lejelovgivningen til, at udlejer kan opkræve lejer særskilt betaling udover huslejen til at dække sine driftsudgifter herunder renovation og vand uden individuelle vandmålere. Det får den betydning, at hvis lejer skal have refunderet sine driftsudgifter ved siden af huslejen betalt af lejer, så kræver det lovhjemmel.

“Det kræver lovhjemmel at opkræve særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen”

Dommen handlede om hvorvidt udlejer var berettiget til at notere i lejekontrakten, at renovation skulle betales særskilt. For at afgøre dette spørgsmål refererede højesteret til afgørelsen d. 30. Juni 2009, som er beskrevet ovenfor. 

 

Udlejeren gjorde gældende, at lejelovgivningens regler om ejendommens afgifter (LL) og nødvendige driftsudgifter (BRL), som skal indgå i lejen, kan fraviges ved aftale mellem udlejer og lejer, hvorfor kravet om lovhjemmel i 2009- dommen ikke er gældende i deres tilfælde. 

 

Højesteret var imidlertid ikke enig. Fravigeligheden fra lejelovgivningen må forstås sådan, at der kan aftales en husleje som overstiger det lejedes værdi, herunder med andre reguleringsformer end dem, der fremgår af loven. Fravigeligheden indebærer imidlertid ikke, at det kan aftales mellem lejer og udlejer hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. 

 

Højesteret kommer derfor frem til samme resultat som 2009-dommen om konkluderer, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. Lejerne fik derfor medhold i sagen.

“Særskilt aftale om lejers betaling af renovation direkte til renovationsselskabet ligestilles med 2017-dommen”

Dommen omhandler to problemstillinger dels 1) om lejeren var bundet af et tillæg til lejekontrakten og dels 2) hvorvidt lejer kunne pålægges at betale særskilt for renovation direkte til renovationsselskabet. Den sidstnævnte tvist er netop det der vil blive behandlet.

 

Forskellen mellem 2017- afgørelsen, som er behandlet ovenfor, og denne 2020- afgørelse er, at tvisten her omhandler særskilt opkrævning af renovation fra udlejer som betaling direkte til renovationsselskabet, hvorimod 2017- afgørelsen omhandler særskilt opkrævning af renovation til udlejer som en refundering udover huslejen. 

 

Udlejer gør gældende, at man ikke kan sidestille tidligere retspraksis, der vedrører spørgsmålet om, at en udlejer ikke kan kræve, at lejer refunderer udlejers udgifter til renovation af huslejen med en opkrævning direkte til renovationsselskabet. 

 

Højesteret var imidlertid ikke enig. Højesteret finder: “at en aftale mellem udlejer og lejer om, at lejer særskilt skal betale udgifter til renovation direkte til renovationsselskabet, må sidestilles med, at der skal ske særskilt betaling herfor som et tillæg til huslejen”.

 

På den baggrund finder Højesteret, at opkrævning reelt er et udtryk for, at lejerne skal pålægges at betale en driftsudgift, som påhviler udlejer, og som udlejer ikke kan kræve betalt ud over lejen. Højesteret gav herefter lejerne medhold i, at de ikke var forpligtet til at betale renovation udover huslejen direkte til renovationsselskabet. 

Hvad hvis udlejer allerede har opkrævet renovation som særskilt betaling?

Selvom det ud fra retspraksis er endeligt konkluderet, at udlejer ikke kan opkræve renovation ved siden af huslejen, sker dette dog ofte. Lejer kan i dette tilfælde få refunderet beløbet med tre års tilbagevirkende kraft. Modsat kan lejer ikke få refunderet beløbet, hvis det er mere end tre år siden, at der er betalt renovation til udlejer. Det betyder, at hvis lejer har boet i et lejemål i for eksempel fire år hvor der er betalt særskilt renovation til udlejer, så kan lejer få de sidste tre år refunderet, men ikke det første år af lejeperioden grundet forældelsesfristen.

Kan renovationsudgiften stige? 

Vi har konkluderet, at udlejer godt må opkræve renovation af lejer, såfremt det er indregnet i huslejen og ikke opkræves særskilt. Spørgsmålet er herefter, hvad udlejer er berettiget til, hvis renovationsudgifterne stiger. Retsstillingen er den, at hvis udlejers udgifter til renovation stiger, må udlejer ifølge lejeloven godt forhøje huslejen, så hele udgiften bliver dækket.

Hvis prisen på renovation derimod falder igen, har udlejer pligt til at sænke huslejen tilsvarende. Udlejer må således ikke lade huslejen stige i takt med renovationsafgiften, og fastholde opkrævningen, hvis renovationsafgiften skulle falde igen.

Må andre udgifter opkræves særskilt?

Renovation er ikke den eneste udgift, der ikke må opkræves særskilt ved siden af huslejen i beboelseslejemål. Det gælder for eksempel også opkrævning af udgifter til vicevært og trappevask, som der heller ikke er lovligt ifølge lejelovgivningen. Bliv klogere på opkrævning af driftsudgifter i udlejningsejendomme her.