Få styr på lejekontraktens paragraf 11

Paragraf 11 i lejekontrakt

Det er vigtigt at lave en lejekontrakt, når der indgås et lejeforhold – også selvom du udlejer til bekendte, venner eller familie. I denne artikel gennemgår vi alt, hvad du bør vide, om de særlige vilkår i lejekontraktens paragraf 11.

For at pålægge lejer særlige vilkår, der fraviger lejelovens almindelige regler, skal der være indgået en skriftlig lejekontrakt. Udlejer bør derfor altid anvende Boligministeriets nyeste typeformular, som på nuværende tidspunkt typeformular A9, uden at ændre i de allerede skrevne paragraffer i lejekontrakten.

De første 10 bestemmelser i typeformular A9 består af standardbestemmelser ud fra lejelovens almindelige regler, mens §11 tager afsæt i de særlige vilkår, som også kaldes særbestemmelser. §11 består således af alle fravigelser til §§1-10, som udlejer kan pålægge lejer ud fra reglerne i lejeloven.

Fravigelser til paragraf 1-10 må derfor ikke angives direkte i kontraktteksten, da det gør kontrakten ugyldig. Ligeledes vil alle fravigelser, der er angivet i paragraf 11, men som strider med lejeloven, være ugyldige. Her er det især vigtigt at være opmærksom på, at for mange fejl i §11 kan bidrage til, at hele kontraktens paragraf 11 erklæres ugyldig, hvis lejer indbringer en sag for huslejenævnet. Erklæres kontraktens §11 ugyldig, vil lejelovens almindelige regler gøre sig gældende, hvilket stiller udlejer væsentlig dårligere end ønsket.

Alle de aftaler, der fremgår af §§1-10, skal ikke fremgå af §11, og det er altså kun nødvendigt at angive noget i §11, hvis der er tale om fravigelser af lejelovens almindelige regler.

De bedste råd til §11

  • Brug lejeloven og boligreguleringsloven.
  • Undgå at skrive §11 som én lang fritekst – det bliver uoverskueligt.
  • Skriv gerne den relevante paragraf som overskrift.
  • Skriv fravigelser og tilføjelser under den relevante overskrift.
  • Jo mere klart et vilkår fremgår, desto bedre.

Dette skal ikke angives i §11

  • Husorden
  • Vilkår, som allerede følger lejelovens almindelige regler eller af den vedlagte husorden.
  • Vilkår, der ikke er relevante for lejeaftalen.
  • Vilkår, der stiller lejer ringere end leveloven tillader eller som er åbenlyst urimelige.

Alt du skal vide om paragraf 11

Paragraf 11. Særlige vilkår

I lejekontraktens §11 skal udlejer angive fravigelser og tilføjelser til lejelovens almindelige regler. De særlige vilkår i lejekontraktens § 11, giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end efter de almindelige regler i lejeloven.

 

Udgangspunktet om aftalefrihed er udelukkende en teoretisk hoveregel ift. § 11. Det er f.eks. som udgangspunkt ikke muligt at aftale, at lejer ikke må fremleje sin lejlighed, da det er en ufravigelig rettighed i lejeloven.

 

Derudover er det ikke tilladt at påføre lejer åbenlyst urimelige forhold – og i regulerede kommuner er det ligeledes ikke tilladt at pålægge lejer mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen.

 

Det er vigtigt at gøre opmærksom på, at de vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven eller en eventuel husorden, ikke må anføres i paragraf 11. Anføres der ting i paragraf 11, som ikke hører til i §11, vil dette tilsidesættes.

 

Derudover er det vigtigt at vide, at formuleringer i §11 ikke må være eller fremstå generelle eller standardiserede. Det betyder, at lejekontrakten skal udarbejdes individuelt for alle lejemål, og det er altså ikke tilladt at bruge samme kontrakt i en hel opgang, hvor der blot angives ”… for lejemål på 2. sal gælder der…, for lejemål med altan gælder der…” eller lignende.

4 eksempler på vigtige formuleringer i §11

Der kan være fravigelser eller tilføjelser til stort set alt i lejelovens almindelige regler i paragraf 1-10. Nedenfor har vi udvalgt nogle af de vigtigste fravigelser og tilføjelser, som mange udlejere glemmer eller udfylder forkert i §11. Særlige vilkår.

 

  1. Tidsbegrænsning som tilføjelse til §2

Hvis lejeaftalen er tidsbegrænset, er det vigtigt at beskrive tidsbegrænsningen i §11, da det er en betingelse for gyldigheden. Lejelovens almindelige regler siger nemlig, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, og en tidsbegrænsning er kun gyldig, såfremt den er tilstrækkeligt begrundet. Læs mere om tidsbegrænsede lejemål her.

 

  1. Regulering af lejen efter nettoprisindeks som tilføjelse til §3

Hvis udlejer ønsker at kunne regulere lejen årligt som følge af samfundets generelle prisudvikling, skal det noteres i §11. Står der ikke noget om lejeregulering i paragraf 11, så har lejer krav på, at lejen forbliver det samme, uanset om lejer bor i lejemålet i 3 eller 10 år. Her er alt du skal vide om huslejestigninger.

 

  1. Udvidet vedligeholdelsespligt som fravigelse til §8

I særlige tilfælde er det tilladt for udlejer at pålægge lejer den udvendige vedligeholdelsespligt. Hvis det er tilfældet, skal det angives i kontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige regler. Den udvendige vedligeholdelsespligt kan f.eks. indebære, at lejer har ansvaret for at holde hårde hvidevarer ved lige.

 

Det kan også være, at udlejer har retningslinjer for den indvendige vedligeholdelse, som lejer skal overholde – f.eks. farven på vægge og træværker. Dette skal enten angives i §11 eller i et særskilt dokument med vedligeholdelsesreglement. Hvis der eksisterer et særskilt vedligeholdelsesreglement, skal dette ligeledes angives i §11. Læs mere om vedligeholdelse her.

 

  1. Regler om husdyr som tilføjelse til §10

Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejeloven skelner mellem husdyr og smådyr. Selvom udlejer ikke har tilladt at holde husdyr, er det derfor ikke ensbetydende med, at lejer ikke må holde smådyr herunder gnavere, fisk eller kryb. Her får du svar på alt, du skal vide om husdyr i lejekontrakten.

Undgå ugyldig §11 og lejekontrakt

Angiver udlejer f.eks. husorden, lejelovens almindelige regler eller fravigelser, der ikke er tilladte ifølge lejeloven og boligreguleringsloven, så vil disse vilkår i paragraf 11 tilsidesættes.

 

Har udlejer for mange fejl i fravigelser og tilføjelser i paragraf 11, så kan konsekvensen være, at hele paragraf 11 erklæres ugyldig.

Det kan altså betyde, at selvom vilkåret omkring f.eks. huslejestigning eller husdyr er korrekt, så kan det tilsidesættes på baggrund af for mange fejl i andre fravigelser og tilføjelser. Det er derfor vigtigt at have styr på hele §11 i lejeaftalen.

Gode råd til at udfylde paragraf 11

Selvom en forkert paragraf 11 kan resultere i, at hele paragraf 11 tilsidesættes, så er det faktisk nemt at undgå at lave fejl.

 

Det er altid en god idé at bruge lejelovens og/eller boligreguleringslovens paragraffer, når paragraf 11 i lejeaftalen udfyldes, da det sikrer udlejer i at have styr på, hvad der ligger til grund for tilføjelsen eller fravigelsen. Så er der mindre risiko for at komme til at pålægge lejeren flere forpligtelser eller strengere vilkår, end det er tilladt.

 

Dernæst er det en god idé at bruge overskrifter i §11, ligesom vi gjorde tidligere, da vi beskrev eksempler på fravigelser, der skal skrives i paragraf 11 i lejeaftalen.
Skriv evt. ”Tilføjelse/fravigelse til §10 – Hold af husdyr”, hvorefter formuleringen, at f.eks. smådyr, krybdyr og husdyr på besøg heller ikke er tilladt, angives.

 

Det er også muligt at skrive ”Tilføjelse/fravigelse til §10” og under denne overskrift have flere underoverskrifter. Det kan f.eks. være nødvendigt, hvis udlejer ønsker at tilføje en formulering omkring husdyr, men samtidig også vil angive, at husordenen er udleveret i et separat dokument sammen med kontrakten.

Brug for hjælp til at lave en god §11?

Alle udlejere ved, at det kan være svært at udfylde paragraf 11 i lejeaftalen – særligt, hvis udlejning og lejekontrakter ikke primær beskæftigelse. Det er her BoligPortal kan hjælpe. Vi har udarbejdet en digital lejekontrakt i samarbejde med landets førende lejeretsadvokater, så du er sikret en juridisk korrekt paragraf 11 med alle de tilføjelser og fravigelser, som er relevante for dine afkrydsninger og markeringer i paragraf 1-10.

Den digitale lejekontrakt er et værktøj, der hjælper dig med at udarbejde en kontrakt, der:

  • overholder lejeloven og boligreguleringsloven
  • automatisk udfylder særlige vilkår i §11 – vedrørende §§1-10
  • giver dig mulighed for selv at tilføje eller fjerne tilføjelser og fravigelser i §11
  • opbevares sikkert og digitalt ifølge gældende GDPR

Kom i gang allerede i dag og vær sikret mod misforståelser og fejl i din næste lejeaftale.