Lejekontraktens paragraf 11. Særlige vilkår – og lejelovens almindelige regler

Paragraf 11 i lejekontrakt

Det er vigtigt at lave en lejekontrakt, når der indgås et lejeforhold – også selvom du udlejer til bekendte, familie eller venner. I denne artikel tager vi dig igennem lejeaftalens bestemmelser i lejekontraktens paragraf 1-11, så du undgår fejl.

Hvis en lejeaftale indgås skriftligt, skal man altid anvende en autoriseret blanket, så man ikke risikerer at pålægge lejeren større forpligtelser end lejeloven tillader. Udlejer skal derfor altid anvende Boligministeriets nyeste typeformular – på nuværende tidspunkt, typeformular A9 – uden at ændre i de allerede skrevne paragraffer med lejelovens almindelige regler.

De første 10 bestemmelser i typeformular A9 består af standardbestemmelser ud fra lejelovens almindelige regler, mens §11 tager afsæt i de særlige vilkår, som også kaldes særbestemmelser. §11 består således af alle fravigelser til §1-10, som udlejer kan pålægge lejer ud fra reglerne i lejeloven.

Fravigelser til paragraf 1-10 må derfor ikke angives direkte i kontraktteksten, da det gør kontrakten ugyldig. Ligeledes vil alle fravigelser, der er angivet i paragraf 11, men som strider med lejeloven, være ugyldige. Her er det især vigtigt at være opmærksom på, at for mange fejl i §11 kan bidrage til, at hele kontraktens paragraf 11 erklæres ugyldig, hvis lejer indbringer en sag for huslejenævnet. Erklæres kontraktens §11 ugyldig, vil lejelovens almindelige regler gøre sig gældende, hvilket stiller udlejer væsentlig dårligere end ønsket.

Alle de aftaler, der fremgår af §1-10, skal ikke fremgå af §11, og det er altså kun nødvendigt at angive noget i §11, hvis der aftales fravigelser til lejelovens almindelige regler.

De bedste råd til §11

  • Brug lejeloven og boligreguleringsloven.
  • Undgå at skrive §11 som én lang fritekst – det bliver uoverskueligt.
  • Skriv gerne den relevante paragraf som overskrift.
  • Skriv fravigelser og tilføjelser under den relevante overskrift.
  • Jo mere klart et vilkår fremgår, desto bedre.

Dette skal ikke angives i §11

  • Husorden
  • Vilkår, som allerede følger lejelovens almindelige regler eller af den vedlagte husorden.
  • Vilkår, der ikke er relevante for lejeaftalen.
  • Vilkår, der stiller lejer ringere end leveloven tillader eller som er åbenlyst urimelige.

Alt du skal vide om paragraf 11 og lejelovens almindelige regler

Lejelovens almindelige regler: Paragraf 1-10

De første 10 bestemmelser i lejekontrakten er faktuelle og udgør rammerne for lejeaftalen. Det er vigtigt, at udlejer udfylder alle 10 bestemmelser for, at aftalegrundlaget er så fyldestgørende som muligt. Paragraf 1-10 består af både afkrydsningsfelter og mulighed for at angive faktuelle oplysninger som f.eks. indflytningsdato, huslejens størrelse, acontobidrag og yderligere inventar, som ikke allerede er noteret.

 

I det omfang, der kan ske fravigelse af de fortrykte bestemmelser i paragraf 1-10, og dette er ønsket, så skal det ske ved angivelse af fravigelserne i paragraf 11.

Paragraf 11. Særlige vilkår

I lejekontraktens §11 skal udlejer anføre fravigelser og tilføjelser til lejelovens almindelige regler. Her skal anføres alle de forhold, der giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end de almindelige regler i lejeloven.

 

Der kan som udgangspunkt aftales alt i paragraf 11, men aftalerne må ikke være i strid med ufravigelige regler i lejeloven og boligreguleringsloven, som er love, der er lavet for at beskytte lejer mod dårlige lejeforhold. Det er f.eks. som udgangspunkt ikke muligt at aftale, at lejer ikke må fremleje sin lejlighed, da det er en ufravigelig rettighed i lejeloven.

 

Derudover er det ikke tilladt at påføre lejer åbenlyst urimelige forhold – og i regulerede kommuner er det ligeledes ikke tilladt at pålægge lejer mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen.

 

Det er vigtigt at gøre opmærksom på, at de vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven eller en eventuel husorden, ikke må anføres i paragraf 11. Anføres der ting i paragraf 11, som ikke hører til i §11, vil dette tilsidesættes.

 

Derudover er det vigtigt at vide, at formuleringer i §11 ikke må være eller fremstå generelle eller standardiserede. Det betyder, at lejekontrakten skal udarbejdes individuelt for alle lejemål, og det er altså ikke tilladt at bruge samme kontrakt i en hel opgang, hvor der blot angives ”… for lejemål på 2. sal gælder der…, for lejemål med altan gælder der…” eller lignende.

 

I paragraf 11 skal beskrives alle fravigelser og tilføjelser til lejelovens almindelige regler og typeformularens paragraf 1-10.

4 eksempler på vigtige formuleringer i §11

Der kan være fravigelser eller tilføjelser til stort set alt i lejelovens almindelige regler i paragraf 1-10. Nedenfor har vi udvalgt nogle af de vigtigste fravigelser og tilføjelser, som mange udlejere glemmer eller udfylder forkert i §11. Særlige vilkår.

 

  1. Tidsbegrænsning som tilføjelse til §2

Hvis lejeaftalen er tidsbegrænset, er det vigtigt at beskrive tidsbegrænsningen i §11, da det er en betingelse for gyldigheden. Lejelovens almindelige regler siger nemlig, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, og en tidsbegrænsning er kun gyldig, såfremt den er tilstrækkeligt begrundet. Læs mere om tidsbegrænsede lejemål her.

 

  1. Regulering af lejen efter nettoprisindeks som tilføjelse til §3

Hvis udlejer ønsker at kunne regulere lejen årligt som følge af samfundets generelle prisudvikling, skal det noteres i §11. Står der ikke noget om lejeregulering i paragraf 11, så har lejer krav på, at lejen forbliver det samme, uanset om lejer bor i lejemålet i 3 eller 10 år. Her er alt du skal vide om huslejestigninger.

 

  1. Udvidet vedligeholdelsespligt som fravigelse til §8

I særlige tilfælde er det tilladt for udlejer at pålægge lejer udvidet vedligeholdelsespligt, hvis grundlaget for den udvidede vedligeholdelsespligt angives i kontraktens §11, da det er en fravigelse til lejelovens almindelige regler.
Udvidet vedligeholdelsespligt kan f.eks. indebære, at lejer er ansvarlig for dele af den udvendige vedligeholdelse som f.eks. at holde haven ordentlig.

 

Det kan også være, at udlejer har retningslinjer for den indvendige vedligeholdelse, som lejer skal overholde – f.eks. farven på vægge og træværker. Dette skal enten angives i §11 eller i et særskilt dokument med vedligeholdelsesreglement. Hvis der eksisterer et særskilt vedligeholdelsesreglement, skal dette ligeledes angives i §11. Læs mere om vedligeholdelse her.

 

  1. Regler om husdyr som tilføjelse til §10

Det sidste eksempel på en fravigelse, der skal angives i paragraf 11, er aftaler vedrørende husdyr. Det er nemlig vigtigt at vide, at lejeloven skelner mellem husdyr og smådyr, så selvom udlejer i §10 krydser af, at det ikke er tilladt at holde husdyr, så er det faktisk tilladt for lejer at holde f.eks. marsvin, fisk eller slanger. Her får du svar på alt, du skal vide om husdyr i lejekontrakten.

Undgå ugyldig §11 og lejekontrakt

Som beskrevet er det ikke tilladt for udlejer at påføre lejer forpligtelser, der stiller lejer ringere end lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser.

 

Angiver udlejer f.eks. husorden, lejelovens almindelige regler eller fravigelser, der ikke er tilladte ifølge lejeloven og boligreguleringsloven, så vil disse vilkår i paragraf 11 tilsidesættes.

 

Har udlejer for mange fejl i fravigelser og tilføjelser i paragraf 11, så kan konsekvensen være, at hele paragraf 11 erklæres ugyldig.

Det kan altså betyde, at selvom vilkåret omkring f.eks. huslejestigning eller husdyr er korrekt, så kan det tilsidesættes på baggrund af for mange fejl i andre fravigelser og tilføjelser. Det er derfor vigtigt at have styr på hele §11 i lejeaftalen.

Gode råd til at udfylde paragraf 11

Selvom en forkert paragraf 11 kan resultere i, at hele paragraf 11 tilsidesættes, så er det faktisk nemt at undgå at lave fejl.

 

Det er altid en god idé at bruge lejelovens og/eller boligreguleringslovens paragraffer, når paragraf 11 i lejeaftalen udfyldes, da det sikrer udlejer i at have styr på, hvad der ligger til grund for tilføjelsen eller fravigelsen. Så er der mindre risiko for at komme til at pålægge lejeren flere forpligtelser eller strengere vilkår, end det er tilladt.

 

Dernæst er det en god idé at bruge overskrifter i §11, ligesom vi gjorde tidligere, da vi beskrev eksempler på fravigelser, der skal skrives i paragraf 11 i lejeaftalen.
Skriv evt. ”Tilføjelse/fravigelse til §10 – Hold af husdyr”, hvorefter formuleringen, at f.eks. smådyr, krybdyr og husdyr på besøg heller ikke er tilladt, angives.

 

Det er også muligt at skrive ”Tilføjelse/fravigelse til §10” og under denne overskrift have flere underoverskrifter. Det kan f.eks. være nødvendigt, hvis udlejer ønsker at tilføje en formulering omkring husdyr, men samtidig også vil angive, at husordenen er udleveret i et separat dokument sammen med kontrakten.

Brug for hjælp til at lave en god §11?

Alle udlejere ved, at det kan være svært at udfylde paragraf 11 i lejeaftalen – særligt, hvis udlejning og lejekontrakter ikke primær beskæftigelse. Det er her BoligPortal kan hjælpe. Vi har udarbejdet en digital lejekontrakt i samarbejde med landets førende lejeretsadvokater, så du er sikret en juridisk korrekt paragraf 11 med alle de tilføjelser og fravigelser, som er relevante for dine afkrydsninger og markeringer i paragraf 1-10.

Den digitale lejekontrakt er et værktøj, der hjælper dig med at udarbejde en kontrakt, der:

  • overholder lejeloven og boligreguleringsloven
  • automatisk udfylder særlige vilkår i §11 – vedrørende §1-10
  • giver dig mulighed for selv at tilføje eller fjerne tilføjelser og fravigelser i §11
  • opbevares sikkert og digitalt ifølge gældende GDPR

Kom i gang allerede i dag og vær sikret mod misforståelser og fejl i din næste lejeaftale.