Fraflytningssyn ifølge lejeloven

Ffraflytningssyn

I forbindelse med de seneste lejelovsændringer den 1. juli 2015, blev der vedtaget nye regler for fraflytningssyn. Udlejere med mere end et lejemål, er forpligtet til at afholde et fraflytningssyn i forbindelse med lejers fraflytning af lejemålet.

flyttesynet skal der udarbejdes en fraflytningsrapport, der fastslår lejemålets stand og denne skal godkendes af både lejer og udlejer. Udlejer skal afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter, at være blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

Hvad er et fraflytningssyn?

Et fraflytningssyn er en gennemgang af lejemålets stand ved lejers fraflytning. Fraflytningssynet er vigtigt, da det har betydning for, hvad udlejer kan kræve i forhold til istandsættelse ved lejers fraflytning

Lejemålets stand fra indflytning sammenholdes med lejemålets stand ved fraflytning. Udlejer kan kræve istandsættelse af fejl og mangler, der ikke blev konstateret ved indflytningssynet i indflytningsrapporten, med undtagelse af almindelig slid og ælde.

Fraflytningssyn ifølge lejeloven

Efter 1. juli 2015 er det blevet obligatorisk at afholde et fraflytningssyn for at dokumentere lejemålets stand ved fraflytning.

Udlejer skal derfor, når en lejer meddeler, at denne fraflytter, være opmærksom på, at de nye regler om fraflytningssyn også gælder, selvom lejemålet er indgået før den 1. juli 2015.

Udlejer skal syne beboelseslejligheden senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning er sket. Fraflytning vil typisk være sket, når lejeren har ryddet lejemålet og afleveret nøglerne, men fraflytning kan også være sket, såfremt det må stå klart for udlejeren, at lejeren ikke længere disponerer over lejemålet.

Hvad er konsekvensen af, at lejer ikke møder op til fraflytningssynet?

Møder lejer ikke op til et korrekt indkaldt fraflytningssyn, kan udlejer gennemføre synet uden lejers medvirken. Udlejer kan også vælge at indkalde lejer til et nyt syn, men synet skal fortsat skal være afholdt senest 2 uger efter, at lejemålet er fraflyttet. Der sker altså ingen suspension af  tidsfristen, fordi lejeren ikke møder op. Det må derfor anbefales, at udlejer i det tilfælde, hvor lejeren ikke møder op, gennemfører synet uden lejerens tilstedeværelse.

Krav til fraflytningssynet

Indkaldelse til fraflytningssynet skal ske skriftligt og med mindst 1 uges varsel. Indkaldes lejer for sent, men møder alligevel op til fraflytningssynet, må man tage udgangspunkt i, at lejer har accepteret den for sene indkaldelse. 

Det er vores anbefaling, at indkaldelsen sendes med anbefalet quickbrev eller mail med modtagelseskvittering. På den måde er udlejer sikker på at kunne dokumentere korrekt og rettidig indkaldelse.

Lejeloven om fraflytningssyn med forkortet varsel

Det fremgår af lejelovens §98, stk. 3, at der mellem udlejer og lejer kan indgås aftale om et kortere varsel. Det anbefales, at en sådan aftale udfærdiges skriftligt. 

Med BoligPortals digitale lejekontrakt er der, ved hjælp af en autogenereret § 11-formulering, taget højde for, at der indkaldes til fraflytningssyn med forkortet varsel. Helt konkret skal et sådan forbehold indeholde lejers og udlejers navne og underskift samt lejers adresse. 

En formulering kan lyde som følger:

Lejer indkaldes hermed til indflytningssyn i lejemålet den _______ kl. _______, hvor der samtidig udleveres nøgler.

Lejer accepterer det korte indkaldelsesvarsel, da lejer er interesseret i hurtig overtagelse af lejemålet.

Fremgangsmåden ved et fraflytningssyn

Selve fraflytningssynet foregår ved, at udlejer sammen med lejer gennemgår lejemålet og registrerer, om der er mangler, der skal udbedres for enten lejers eller udlejers regning som følge af enten manglende vedligeholdelse eller misligholdelse.   

Er lejer behørigt indkaldt til synet, men dukker ikke op, kan udlejer som nævnt gennemføre synet uden lejer og blot notere det i flytterapporten.

Vælger udlejer at indkalde til et nyt syn, skal synet, som sagt, fortsat være afholdt inden 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning er fundet sted.

Vi anbefaler, at man på fraflytningssynet enten filmer eller tager billeder af lejemålet for at kunne dokumentere, hvilken stand lejemålet var i ved fraflytning i tilfælde af, at lejer er uenig i istandsættelseskravet.

Udlevering af rapporten til lejer

Hvis lejer møder op til synet, skal han eller hun have udleveret en fysisk kopi af rapporten ved synet. Dette kan eventuelt løses ved, at man udfylder to rapporter til synet, ved at rapporten udfyldes på gennemslagspapir, eller ved at udlejer tager et billede af rapporten og giver lejeren rapporten med. Gennemfører udlejeren synet ved elektronisk registrering, skal lejeren have udleveret en udskrift af rapporten på synet eller have modtaget rapporten elektronisk. 

Hvis lejer ikke møder op til synet, eller hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, skal udlejer sende rapporten til lejer senest to uger efter synet. Fristen på de to uger løber fra synets afslutning. Det er vores anbefaling, at flytterapporten sendes til lejer med anbefalet quickbrev eller på mail med kvittering for modtagelse. På den måde kan udlejer dokumentere at have sendt rapporten, da udlejer har bevisbyrden for lejers modtagelse af heraf inden for fristen.

Hvad er konsekvensen af, at udlejer ikke overholder lejelovens krav til fraflytningssyn?

Hvis udlejer ikke overholder lejelovens krav til et fraflytningssyn, vil udlejers krav på istandsættelse med lejers depositum bortfalde. 

De 3 krav der skal overholdes er følgende:

  • Datoen for fraflytningssyn skal meddeles lejer senest 1 uge, inden afholdelsen
  • Fraflytningssynet skal være afholdt senest 2 uger efter lejers fraflytning
  • Lejer skal have modtaget fraflytningsrapport med istandsættelseskrav senest 2 uger efter fraflytningssynet.

Er lejer uenig i istandsættelseskravet, kan han eller hun vælge at få sagen prøvet ved huslejenævnet. Huslejenævnet vil bede om dokumentation for, at udlejer har overholdt reglerne for korrekt indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn. Herudover vil der være krav om dokumentation for udlevering af rapport – også i tilfælde, hvor lejeren kun har klaget over en enkelt udgiftspost i istandsættelseskravet. 

Undgå fejl med disse 4 tips til dit fraflytningssyn

  1. Indkald skriftligt lejeren til et fraflytningssyn med mindst én uges varsel
  2. Afhold fraflytningssynet senest to uger efter, at du ved, at lejer er fraflyttet
  3. Send flyttesynsrapporten til lejeren senest 2 uger efter afholdelse af fraflytningssynet
  4. Sørg for, at det kan dokumenteres, at ovenstående regler er overholdt

Har du spørgsmål til dit fraflytningssyn, er du velkommen til at kontakte advokaten

Louise Kaczor
LKA Advokatfirma