Fastsættelse af husleje

Fastsættelse af husleje

Når du vil udleje en bolig og skal fastsætte huslejen for første gang, er det vigtigt, at du sætter dig godt ind i lejelovgivningen. På den måde sikrer du, at du fastsætter en lovlig husleje fra start og at du dermed undgår at blive meldt til huslejenævnet. I dette blogindlæg guider vi dig i alt, du behøver at vide, inden for fastsættelse af husleje.

Huslejefastsættelse

Huslejefastsættelse er et af de mest omtalte emner inden for boligudlejning, hvilket formentlig skyldes, at det i sidste ende handler om, hvor stor en fortjeneste, man som udlejer, kan få uden at snyde lejer. Det er vigtigt, at huslejen er fastsat korrekt, så du opnår den størst mulige fortjeneste samtidig med, at du ikke risikerer, at lejer går til huslejenævnet. Dette kan nemlig betyde tilbagebetalingskrav til udlejer.

Reglerne om huslejefastsættelse er kompliceret, og vi vil derfor gennemgå de punkter, du skal være opmærksom på, når du fastsætter huslejen herunder. Du kan også få indsigt i udviklingen i boligmarkedet og boligpriser her.

Lejeloven eller boligreguleringsloven?

Når man taler om huslejefastsættelse, skelner man mellem regulerede og uregulerede kommuner, da det har betydning for lejelovgivningens anvendelsesområde. I de regulerede kommuner gælder både boligreguleringsloven og lejeloven. I de uregulerede kommuner er det derimod kun lejeloven, der gælder.

Langt de fleste kommuner er dog regulerede, og det medfører, at der ikke er så frie muligheder for at fastsætte lejen, da boligreguleringsloven har mere fokus på at sikre beskyttelse for lejerne end lejeloven.

Forskellen mellem at udleje i en reguleret og ureguleret kommune

I uregulerede kommunerskal du som udlejer følge lejeloven, hvorfor her gælder reglerne om fri huslejefastsættelse efter det lejedes værdi. Det forholder sig sådan, at hvis huslejen overstiger det lejedes værdi, så kan lejer indbringe sagen for huslejenævnet og få lejen nedsat. Sker dette inden for de første 12 måneder af lejeperioden eller siden sidste huslejestigning, kan lejer kræve tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft. I regulerede kommunerbliver der brugt to forskellige metoder til huslejefastsættelse; Hovedreglen om 1. omkostningsbestemt husleje og undtagelsen om 2. husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner. Hvilken metode, du skal bruge, afhænger bl.a. af hele ejendommens størrelse, omkostninger forbundet med udlejningen, det lejedes værdi og om boligen er blevet totalrenoveret eller er nyopført.

1. Omkostningsbestemt husleje

I de kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, skal huslejen som hovedregel beregnes efter omkostningsbestemt leje. Det vil sige, at den omkostningsbestemte huslejefastsættelse som hovedregel gælder ejendomme i regulerede kommuner med flere end syv lejemål. Det betyder, at lejen skal fastsættes ud fra de faktiske udgifter, du har med at drive ejendommen.

Disse udgifter udgør typisk:

  • Skatter og afgifter
  • Administration, forsikringer og renovering
  • Vedligeholdelse
  • Et beregnet afkast
  • Lejeforhøjelse grundet forbedring af lejemålet

Når du opkræver husleje efter den omkostningsbestemte husleje, skal du udarbejde et driftsbudget for hele udlejningsejendommen, og her er det tilladt, at lejer kræver dokumentation for disse driftsomkostninger.

Der kan medtages andre poster end de nævnte, men hvis det er tilfældet, er der god grund til at undersøge, om det er en faktisk udgift. Det samme gælder, hvis udlejer har medtaget for høje udgiftsposter i budgettet. Her skal man være opmærksom på, at Huslejenævnet kan nedsætte disse poster.

Undtagelser for omkostningsbestemt husleje

I de regulerede kommuner, hvor ejendomme som udgangspunkt er reguleret af Boligreguleringsloven, er der nogle undtagelser, hvor huslejen i stedet skal fastsættes efter det lejedes værdi eller fri lejefastsættelse. Disse undtagelser vil blive gennemgået nedenfor.

2. Husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner

Hvis du udlejer en bolig, der ligger i en ejendom, der pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, kan du fastsætte huslejen efter det lejedes værdi. Det kan for eksempel omfatte rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer.

Du finder i dette tilfælde lejemålets værdi ved at sammenligne med andre beboelseslejligheder med syv beboelseslejligheder og derover, der har fastsat huslejen efter omkostningsbestemt husleje.

Det lejedes værdi bestemmes ud fra lignende boligers leje, som kan være påvirket af beliggenhed, art, størrelse og kvalitet.

Desuden er ejendomme, der har gennemgået gennemgribende forbedringer eller enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, berettiget til at fastsætte huslejen efter reglerne om det lejedes værdi.

Husleje efter fri lejefastsættelse

Nogle ejendomme er hverken omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje eller husleje efter det lejedes værdi, og skal derimod fastsættes frit ud fra markedslejen i den kommune, hvor ejendommen ligger.

Dette gælder for følgende ejendomme:

  • Ejendomme der er opført efter 1991
  • Tidligere erhvervslejemål der er taget i brug til privat beboelse efter 1991
  • Tidligere tagejendomme der er taget i brug til privat beboelse efter 2002

Med fri huslejefastsættelse er du som udgangspunkt, som ordet hentyder, berettiget til at fastsætte huslejen, som du ønsker. Du skal dog være opmærksom på, at en urimelig høj husleje vil kunne tilsidesættes efter aftaleloven § 36. Hvis der skal aftales fri markedsleje, skal det desuden være aftalt mellem lejer og udlejer og skrives ind i lejekontraktens § 11 under “særlige vilkår”.

Store konsekvenser ved at fastsætte huslejen for højt

Det kan få store økonomiske konsekvenser for udlejer, hvis huslejen er fastsat for højt og lejer anmelder det til enten Huslejenævnet eller Boligretten.

Pr. 1. juli 2020 er det blevet tilføjet til lejeloven, at udlejer pålægges et betalingsgebyr på 6.000 kr., hvis lejer får medhold i en sag om fastsættelse af huslejen i Huslejenævnet. Dette gebyr skal udlejer betale udover det beløb, der er blevet opkrævet for meget i husleje med 12 måneders tilbagevirkende kraft fra sidste huslejeregulering og med tillæg af renter.

Undgå tvivl om fastsættelse af husleje

Det er kort sagt afgørende for udlejers økonomiske sikkerhed, at huslejen fastsættes korrekt. For at undgå en forkert fastsættelse af huslejen, kan du få lavet en forhåndsgodkendelse af huslejen hos Huslejenævnet i den kommune, hvor du ønsker at udleje dit lejemål.

Det koster 524 kr. (2002) at få forhåndsgodkendt den husleje, du vil opkræve af lejer, hvilket er godt givet ud, da det betyder, at du slipper for lejenedsættelser, tilbagebetalingskrav samt betaling af ekstra gebyr, hvis du ikke får medhold ved Huslejenævnet.

Huslejenævnet har helt styr på, hvilke regler, der gælder i præcis din kommune og situation, så hvis du ønsker at være på den sikre side, er det en god idé at tage fat i dem. Ellers håber vi, at du nu er blevet klogere på, hvordan du fastsætter din husleje.