Depositum og forudbetalt leje

Betaling af depositum

Uanset om du udlejer hele eller dele af din bolig, kan du ifølge lejeloven opkræve en økonomisk sikkerhed i form af depositum og forudbetalt husleje betalt af lejer. Bliv klogere på reglerne for opkrævning af depositum og forudbetalt leje herunder.

Hvad er et depositum?

Et depositum er en opkrævning af op til 3 måneders husleje eksklusiv forbrug, som udlejer kan kræve af lejer. Lejers depositum skal bruges til at dække det istandsættelseskrav, som udlejer eventuelt har ved lejers fraflytning.

Udlejer kan kræve normalistandsættelse ved lejers fraflytning, hvilket indebærer maling, hvidtning og tapetsering samt eventuelt slibning og lakering af lejemålets gulve.

Hvor meget må man opkræve i depositum?

Udlejer må opkræve et depositum af lejer, der svarer til op mod 3 måneders husleje eksklusiv forbrug.

Hvis udlejer har et istandsættelseskrav, der overstiger det beløb, lejer har indbetalt i depositum, kan udlejer opkræve det resterende beløb efterbetalt af lejer. Det kan være tilfældet, hvis lejer har boet i lejemålet i mange år, eller i tilfælde af, at lejer har ødelagt inventar i lejemålet, som udlejer kan kræve erstatning for.

Det skal i øvrigt bemærkes, at hvis huslejen forhøjes, kan udlejer også kræve, at depositummet forhøjes tilsvarende.

Hvad må udlejer bruge depositum på?

Udlejer må bruge lejers depositum på at istandsætte lejemålet ved lejers fraflytning. Hvad udlejer helt præcis må istandsætte med lejers depositum, afhænger dog af, hvem der er pålagt den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis udlejer har et krav mod lejer for manglende betaling af forbrug eller husleje i lejeperioden eller et erstatningskrav for ødelagt inventar, kan udlejer tilbageholde lejers depositum ind til beløbet er betalt. Det er vigtigt at bemærke, at udlejer først kan modregne de manglende betalinger med lejers depositum ved fraflytning. Udlejer er altså ikke berettiget til at modregne med lejers depositum ved manglende betalinger i lejeperioden.

Hvornår skal lejer have sit depositum tilbage? 

Lejeloven indeholder ingen tidsfrist for, hvornår lejer skal have sit depositum tilbagebetalt. Hvis udlejer har mere end ét beboelseslejemål, skal lejer dog have modtaget fraflytningsrapporten senest to uger efter fraflytningssynet. På den måde kan lejer se, hvad pengene er brugt på, samt hvor store udgifter der har været i forbindelse med istandsættelsen. Det får den konsekvens, at lejer har en bedre forudsætning for at vide, om der skal gøres indsigelse mod istandsættelseskravet. 

I retspraksis er der set en tendens til at acceptere en tidsperiode på én til halvanden måned for tilbagebetaling af overskydende depositum. Udlejer bør dog tilbagebetale lejer depositum så snart istandsættelseskravet og eventuelle erstatningskrav for skader på lejemålet er opgjort. Du skal som udlejer være opmærksom på, at du efter den nye lejelov fra 2015 kun kan bruge lejers depositum til normalistandsættelse og altså ikke nyistandsættelse af lejemålet. 

Istandsættelse ved fraflytning efter 8 år

Hvis udlejer har pålagt lejer den indvendige vedligeholdelsespligt i en almen udlejningsbolig, har udlejer løbende pligt til at overtage den indvendige vedligeholdelse.  For hver måned lejer er bosat i lejemålet, overtager udlejer nemlig 1 % af istandsættelsesudgiften. Når lejer har boet i lejemålet i 8 år og 4 måneder, har udlejer derfor den fulde istandsættelsespligt for poster der hører under den indvendige vedligeholdelse. 

Hvad er forudbetalt leje?

Forudbetalt leje er op til tre måneders forudbetalt husleje, som udlejer kan kræve som sikkerhed for, at lejer betaler husleje i opsigelsesperioden. Der kan som nævnt kræves op til tre måneders forudbetalt husleje, som kan forhøjes eller tilbagebetales, hvis huslejen reguleres i lejeperioden. De tre måneders forudbetalte leje kan enten bruges som husleje i de sidste måneder af lejeforholdet eller tilbagebetales til lejer ved fraflytning. Hvis lejer vælger, at “bo sin forudbetalte leje op”, så skal han eller hun ikke betale husleje i opsigelsesperioden, da beløbet vil blive brugt til at dække huslejeudgifterne. Omvendt skal lejer naturligvis ikke betale husleje i opsigelsesperioden.

Hvilken betydning har genudlejningspligten for tilbagebetaling af forudbetalte leje?

Når du opsiger lejemålet, har udlejer en genudlejningspligt, hvilket indebærer, at han hurtigst muligt skal forsøge at finde nye lejere inden udløbet af din opsigelsesperiode. Finder udlejer nye lejere inden udløbet af din opsigelsesperiode, og ønsker du at fraflytte lejemålet før tid, skal du have tilbagebetalt den forudbetalte leje for perioden, hvor den nye lejer er flyttet ind til opsigelsesperiodens oprindelige udløb.

Generelle regler for depositum og forudbetalt leje

Er det valgfrit for udlejer at opkræve depositum og forudbetalt leje?

Ja, det er ikke et lovkrav, at udlejer skal opkræve hverken depositum eller forudbetalt lejer. Der er dog kun ganske få eksempler på, at udlejer ikke vælger at opkræve depositum og forudbetalt husleje af lejer.

 

Det bør herudover bemærkes, at det er valgfrit, om udlejer vil opkræve både depositum og forudbetalt husleje, eller kun én af delene. Det er dog et krav, at det fremgår i lejekontrakten, hvad der er opkrævet ved indflytning, samt hvor mange måneders husleje det udgør.

Hvornår skal der indbetales depositum og forudbetalt leje?

Det fremgår som oftest af lejekontrakten hvornår depositum og forudbetalt leje skal være indbetalt, hvilket altid bør ligge på et tidspunkt før lejers indflytning. Indbetales beløbet ikke i tide, så kan udlejer efter omstændighederne være berettiget til at ophæve lejekontrakten.

 

Læs nærmere om betaling af leje, depositum og forudbetalt leje i lejelovens kapitel VI, §§ 32-35.