Flytteopgørelse

Flyttesyn hos en lejer

Et af de tidspunkter, hvor der opstår flest uoverensstemmelser mellem lejer og udlejer, er ved fraflytning. Konflikterne opstår typisk, hvis lejer er uenig i flytteopgørelsen og det krav, som udlejer retter mod lejer om istandsættelse af lejemål. Bliv klogere på reglerne for flytteopgørelse herunder.

Hvad er en flytteopgørelse?

En flytteopgørelse, også kaldet en fraflytningsopgørelse, er en opgørelse over de udgifter, som udlejer har haft til istandsættelse af lejemålet ved lejers fraflytning. En flytteopgørelse må ikke forveksles med en fraflytningsrapport. Fraflytningsrapporten indeholder en oversigt over de dele af lejemålet, som lejer og udlejer er blevet enige om skal istandsættes. I flytteopgørelsen kan man derimod få overblikket over, hvilke udgifter der har været til istandsættelsen.

Hvordan laver man en flytteopgørelse?

Hvordan man laver en flytteopgørelse, er forskellig fra udlejer til udlejer. Der er flere skabeloner til flytteopgørelser der ligger frit tilgængelige på internettet, som nogle udlejere vælger at benytte sig af. Skabelonerne er sædvanligvis skematisk opbygget og tillader kun kortfattede bemærkninger. Det kan derfor være smart at anvende et digitalt værktøj til at udfylde flytteopgørelsen. 

Med en digital rapport er det også muligt at tilføje billededokumentation af istandsættelsesudgifterne som bilag til rapporten. En tilstrækkelig dokumentation kan for eksempel være en kopi af regningerne til håndværkere eller malere. Ved korrekt udfyldelse af digitale rapporter, er udlejer mere sikker på, at han eller hun overholder kravene til indholdet af en flytteopgørelse. 

Hvad er forskellen på ind- og fraflytningssyn og flytteopgørelse?

Ved lejers fraflytning skal der afholdes et fraflytningssyn samt udarbejdes en fraflytningsrapport, hvor det aftales, hvad der skal istandsættes. Lejemålets stand er ved lejers indflytning blevet konstateret ved et indflytningssyn i indflytningsrapporten, hvilket er afgørende for, hvilke istandsættelsesarbejder der skal foretages, for at bringe lejemålet i samme stand som ved lejers indflytning. Udgifterne til de istandsættelsesarbejder, som er aftalt i fraflytningsrapporten, noteres i fraflytningsopgørelsen.

Formålet med de obligatoriske ind- og fraflytningssyn er altså, at nedbringe konflikter mellem lejer og udlejer vedrørende flytteopgørelse. Hvis der ikke er afholdt et ind- og fraflytningssyn samt at lejer har fået udleveret en fraflytningsrapporten, så kan udlejer ikke kræve istandsættelsesudgifterne betalt af lejer. Hvis reglerne om ind- og fraflytningssyn ikke er iagttaget, bliver det dermed ikke relevant for udlejer at udarbejde en flytteopgørelse, da lejer som udgangspunkt har ret til at få hele sit depositum tilbage.    

Regler for flytteopgørelse

Det er vigtigt, at udlejer er opmærksom på, hvilke krav der er til en flytteopgørelse. I dette afsnit kan du blive klogere på, hvilke poster du må medtage og hvilke formkrav og øvrige krav, der er til en flytteopgørelse. 

Hvilke udgifter må medtages i en flytteopgørelse?

De udgifter der må medtages i en flytteopgørelse, er de istandsættelsesarbejder, som er aftalt i fraflytningsrapporten mellem lejer og udlejer, med undtagelse af skjulte mangler. Skjulte mangler er mangler, som man ikke kan opdage med det blotte øje ved fraflytningssynet, og som udlejer efterfølgende har opdaget. Det er vigtigt at bemærke, at udlejer er forpligtet til at rette henvendelse til lejer, så snart han opdager de skjulte mangler.

Udover skjulte mangler skal udlejer være opmærksom på, ikke at medtage istandsættelsesarbejder i flytteopgørelsen, som lejer ikke er pligtigt at betale for. Hvis lejer for eksempel ifølge lejekontrakten er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, så er det kun posterne indeholdt i den indvendige vedligeholdelsespligt, der skal medtages i fraflytningsrapporten. 

Hvilke formkrav er der til en flytteopgørelse?

Det vigtigste formkrav til en flytteopgørelse er specifikationskravet, hvilket går ud på, at det skal fremgå klart af flytteopgørelsen, hvad der er istandsat og hvor meget hver enkelt istandsættelse har kostet. For eksempel er det ikke tilstrækkeligt specificeret at skrive, at istandsættelsesarbejdet sammenlagt har kostet 10.000 kr. Der skal derimod stå, at malerarbejdet har kostet 5.000 kr., samt at gulvslibning har kostet 5.000 kr. Det er herudover ikke tilstrækkeligt at skrive, at “der er foretaget malerarbejder” eller “gulvet er istandsat”. Det skal angives hvilke vægge der er malet i hvilket rum, hvilke gulve der er behandlet, samt om istandsættelse af gulvet indebærer ludbehandling, slibning og/ eller lakering. 

Tidsfrister for flytteopgørelse

I dette afsnit bliver du klogere på, hvornår lejer skal have modtaget flytteopgørelsen. Da der ikke er et entydigt svar på dette spørgsmål, så klæder vi dig på til at vurdere, hvorvidt du som udlejer har overholdt fristen. 

Hvornår skal lejer have flytteopgørelsen udleveret?

Lejeloven indeholder ingen frister for, hvornår lejer skal have flytteopgørelsen udleveret. Lejer skal dog ifølge lejeloven have modtaget rapporten senest 2 uger efter flyttesynet, hvis der udlejes mere end ét lejemål. Hvis udlejer kun udlejer én lejlighed, skal han eller hun derimod meddele lejer indenfor en frist på to uger fra lejers fraflytning, hvad der skal istandsættes og hvor store omkostninger det er forbundet med. 

Det økonomiske krav i flytteopgørelsen skal altså være gjort gældende inden for en nærmere angivet tidsfrist, mens opgørelsen over de faktisk afholdte udgifter ikke er fastsat i lejeloven. Hvis der er tale om udlejning af en almen bolig følger det dog af retspraksis, at lejer skal have modtaget flytteopgørelsen 4-6 uger efter fraflytning. 

Ved vurdering af, om udlejer har overholdt tidsfristen for at sende flytteopgørelsen til lejer, skal der foretages en konkret vurdering af, om den er tilsendt inden for rimelig tid. 

Der vil være tale om en individuel vurdering af, om tidsfristen for at sende flytteopgørelsen til lejer er overholdt. I praksis antages det, at lejer skal modtage flytteopgørelsen. Idet de fleste udlejere genudlejer lejemål umiddelbart efter istandsættelsesperioden, som typisk varer 2 uger, så vil det dog oftest være muligt for udlejer at sende en fraflytningsopgørelse inden for 1-2 måneder. Derfor kan det være en god idé at kontakte udlejer, hvis du ikke har modtaget flytteopgørelse inden for 2 måneder efter din fraflytning. Dette betyder dog ikke, at udlejer mister sit krav på istandsættelse for lejers regning. 

Flytteafregning

Kan udlejer kræve mere end lejers indbetalte depositum?

Ja udlejer kan godt kræve mere end det allerede indbetalte depositum til istandsættelse, da det indbetalte depositum udelukkende er udlejers sikkerhed for din betaling. Udlejer skal så vidt muligt holde sig indenfor det indbetalte depositum, men der er ikke nogen generel grænse for, hvor meget udlejer kan kræve i depositum. Heller ikke selvom det overstiger, det beløb du har indbetalt. Istandsættelsesudgifterne udgør de faktisk udgifter, som udlejer har haft til lejemålets istandsættelse. 

Kan udlejer gøre indsigelse mod flytteopgørelsen?

Ja, udlejer kan gøre indsigelse mod flytteopgørelsen, hvis han eller hun mener, at flytteopgørelsen er urimelig høj. Hvis lejer for eksempel mener, at udgifterne til gulvslibing er urimelig høj, bør man som lejer dokumentere, at flere andre autoriserede gulvslibere generelt har en lavere timepris for samme arbejde af samme kvalitet. Hvis udlejer uberettiget ikke imødekommer lejers ønske om, at revurdere prisen for istandsættelsesudgifterne i flytteopgørelsen, så kan Huslejenævnet tage stilling til, om udgifterne er urimelige. 

Flytteopgørelse frist

Lejeloven indeholder ingen frister for udlevering af flytteopgørelse til lejer. Fristerne i lejeloven bestemmer, at lejer skal have modtaget flytterapporten senest 2 uger efter flyttesynet, men der er ingen frist for, hvornår lejer skal have modtaget det endelige krav.

 

Det siges dog, at det skal ske inden for rimelig tid, hvilket er en individuel vurdering af fristen. Idet de fleste udlejere genudlejer lejemål umiddelbart efter istandsættelsesperioden, som typisk varer 2 uger, så vil det dog oftest være muligt for udlejer at sende en fraflytningsopgørelse inden for 1-2 måneder. Derfor kan det være en god idé at kontakte udlejer, hvis du ikke har modtaget flytteopgørelse inden for 2 måneder efter din fraflytning. Dette betyder dog ikke, at udlejer mister sit krav på istandsættelse for lejers regning.

Flytteopgørelse skabelon

Der findes ingen krav eller skabelon til, hvordan en flytteopgørelse skal stilles op. Det eneste krav er, at flytteopgørelsen skal stemme overens med flytterapporten. Det vil sige, at de udbedringer, der er noteret i flytterapporten, skal stemme overens med de udbedringer, udlejer kræver istandsættelse af.

 

Selvom der ikke findes en skabelon til flytteopgørelse, så er det en god idé at opstille istandsættelsesarbejderne som et regnestykke. På den måde kan du først lægge priserne for istandsættelse sammen, f.eks. maler og gulvafslibning, hvorefter du kan trække det samlede beløb fra lejers depositum. Så er der ingen tvivl om, hvor meget lejer skal have tilbage af depositummet, eller om lejer måske skal betale et restbeløb.

 

Det kan også være en god idé at vedlægge fakturaer for istandsættelsesarbejderne, selvom det ikke er et krav. Ved at vedlægge fakturaer, gør du det mere gennemskueligt for lejer, så der opstår færre misforståelser og uenigheder.

Lejers uenighed i fraflytningsopgørelsen

Med ændringerne af lejeloven pr. 1. juli 2015 er der ikke ændret på, hvorledes konflikter vedrørende flytteopgøret afgøres. Har lejer gjort indsigelse mod fraflytningsrapporten, er det fortsat op til udlejer at dokumentere berettigelsen af den istandsættelse, som lejer afkræves betaling for.

 

Et eksempel kunne være, hvor udlejer kræver maling af samtlige vægge i et lejemål, mens lejer påstår, at det vil være tilstrækkeligt at pletmale væggene. Her vil det være udlejer, der skal dokumentere nødvendigheden af, at væggene i lejemålet males frem for pletmales.

 

Bevisbyrden er ofte svær at løfte som udlejer. Lejemålet er typisk for længst istandsat på tidspunkt, hvor konflikten opstår, og det er sjældent muligt at besigtige lejemålet. Udlejer må henholde sig til den dokumentation, der er indsamlet på fraflytningssynet.

 

Ved konflikter vedrørende flytteopgøret bliver det således ofte helt afgørende, at du som udlejer har udarbejdet en grundig rapport i forbindelse med fraflytning.

 

Der er væsentlig større sandsynlighed for at komme igennem med istandsættelseskrav, hvis der er udarbejdet en rapport med detaljerede og præcise beskrivelser samt billeddokumentation, som kan bekræfte forholdene beskrevet i rapporten.

Hvis lejer er uenig i istandsættelseskravet i flytteopgørelsen

Hvis lejeren er uenig i opgørelsen af udlejers krav, kan sagen ikke behandles ved fogedretten. Sagen skal i denne situation indbringes for huslejenævnet. Huslejenævnet vil under deres behandling af sagen se på, om lejelovens regler i forbindelse med fraflytningen er overholdt, og om de krævede udgifter til istandsættelse er rimelige.

 

Hvis huslejenævnet når frem til, at flytteopgørelsen kan godkendes, og den fraflyttende lejer ikke anker afgørelsen, kan sagen herefter indbringes for fogedretten, hvis lejer ikke betaler – en afgørelse fra huslejenævnet kan dog ikke tvangsgennemføres ved fogedretten. Det betyder, at fogedretten i denne situation kun kan behandle sagen, hvis lejeren ikke gør indsigelser mod kravet.

 

Hvis lejeren i forbindelse med fogedrettens behandling af sagen gør indsigelser mod kravet, er man som udlejer nødt til at indbringe sagen for boligretten med henblik på at opnå dom for sit krav. Hvis udlejeren får medhold i boligretten, vil dommen kunne gennemføres via fogedretten uanset om lejeren har indsigelser mod kravet eller ej.

Lejer betaler ikke fraflytningsopgørelse?

Hvis den fraflyttende lejer ikke betaler det skyldige beløb til udlejer i henhold til flytteopgørelsen, har udlejer flere forskellige muligheder for at håndtere denne problemstilling.

 

Et skyldigt beløb i henhold til en flytteopgørelse kan inddrives via fogedretten. Fogedretten kan dog kun behandle sagen, såfremt lejer ikke har indsigelser imod kravet eller i øvrigt har givet udtryk for at være uenig i at skylde det pågældende beløb. I sådan en situation kan sagen indbringes for fogedretten, hvorefter den fraflyttende lejer vil blive indkaldt til at møde for fogedretten. Under mødet vil det blive drøftet, hvorvidt den fraflyttende lejer har mulighed for at indgå en afdragsordning, eller om lejeren ejer aktiver, der kan foretages udlæg i til sikkerhed for det skyldige beløb.

 

Der er omkostninger forbundet med sagens behandling i henholdsvis fogedretten, huslejenævnet og boligretten. Det anbefales derfor, at man som udlejer kontakter en advokat i disse situationer, så man kan få vejledning om, hvordan den konkrete sag bedst gribes an.

Har du spørgsmål til fraflytningsopgørelse, er du velkommen til at kontakte advokaterne

Rasmus Haugaard
Haugaard|Braad

Katrine Dons Larsen
Haugaard|Braad