Flytteopgørelse

Ingen indflytningsrapport

Et af de tidspunkter, hvor der opstår flest uoverensstemmelser mellem lejer og udlejer, er ved fraflytning. Konflikterne opstår typisk, hvis lejer er uenig i flytteopgørelsen og det krav, som udlejer retter mod lejer om istandsættelse af lejemålet. Vi vil gerne hjælpe lejere og udlejere med at undgå konflikter, så læs med herunder og bliv klogere på reglerne for flytteopgørelse.

Hvad er en flytteopgørelse?

En flytteopgørelse, også kaldet en fraflytningsopgørelse, er en opgørelse over de udgifter, som udlejer har haft i forbindelse med at gøre lejemålet i stand efter lejers fraflytning. En flytteopgørelse må ikke forveksles med en fraflytningsrapport. Rapporten indeholder blot en oversigt over de dele af lejemålet, som skal ordnes. I flytteopgørelsen kan man derimod få overblikket over hvilke udgifter, der har været til istandsættelsen.

Hvordan laver man en flytteopgørelse?

Hvordan man laver flytteopgørelsen, er forskellig fra udlejer til udlejer. Der er flere skabeloner til flytteopgørelser, der ligger frit tilgængelige på nettet, som nogle udlejere vælger at benytte sig af. Skabelonerne er sædvanligvis skematisk opbygget og tillader kun kortfattede bemærkninger. Det kan derfor være smart at anvende et digitalt værktøj til at udfylde flytteopgørelsen. 

Med en digital flytterapport er det også muligt at tilføje billeddokumentation af istandsættelsesudgifterne som bilag til rapporten. En tilstrækkelig dokumentation kan for eksempel være en kopi af regningerne til håndværkere eller malere. Ved detaljeret udfyldelse af rapporten, er udlejer mere sikker på at stå bedre i forhold til flytteopgørelse.

Hvad er sammenhængen mellem ind- og fraflytningssyn og flytteopgørelse?

Ved lejers fraflytning skal der afholdes et fraflytningssyn samt udarbejdes en fraflytningsrapport, hvor det aftales mellem parterne, hvad der skal ordnes. Lejemålets stand er ved indflytningen blevet konstateret ved et indflytningssyn, hvilket er afgørende for, hvor meget eller lidt, der skal foretages. Udgifterne til de istandsættelsesarbejder, som er aftalt i fraflytningsrapporten, noteres i fraflytningsopgørelsen. 

Formålet med de obligatoriske ind- og fraflytningssyn er altså at undgå konflikter mellem lejer og udlejer vedrørende flytteopgørelse. Hvis der ikke er afholdt et ind- og fraflytningssyn, samt at lejer har fået udleveret en rapporten, så kan udlejer ikke kræve, at lejer skal betale potentielle udgifter. 

Hvis reglerne om ind- og fraflytningssyn ikke er overholdt, bliver det dermed ikke relevant for udlejer at udarbejde en flytteopgørelse, da lejer som udgangspunkt har ret til at få hele sit depositum tilbage. 

Regler for flytteopgørelse

Det er vigtigt, at udlejer er opmærksom på, hvilke krav der er til en flytteopgørelse. I dette afsnit kan du blive klogere på, hvilke ting du må medtage, hvilke formkrav og andre krav, der er til en flytteopgørelse.

Hvilke udgifter må medtages i en flytteopgørelse?

De udgifter, der må medtages i en flytteopgørelse, er det udbedringsarbejde, som er aftalt i fraflytningsrapporten mellem lejer og udlejer, med undtagelse af skjulte fejl og mangler, som ikke kan opdages med det blotte øje ved fraflytningssynet. Udlejer er forpligtet til at rette henvendelse til lejer, når de skjulte mangler opdages. 

Herudover er det vigtigt, at udlejer ikke medtager udgifter i flytteopgørelsen, som lejer ikke er forpligtet til at betale for. Hvis lejer er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, er det udelukkende udgifter hertil, der kan medtages i flytteopgørelsen.

Hvilke formkrav er der til en flytteopgørelse?

Der gælder et specifikationskrav til en flytteopgørelse hvilket betyder, at det klart skal fremgå af flytteopgørelsen, hvad der er istandsat og hvad udgifterne hertil har været. Det er for eksempel ikke tilstrækkeligt at angive at “malerarbejdet har kostet 10.000 kr.”. Derimod skal det angives præcist hvilke vægge der er malet i hvilket, og hvad udgifterne på de 10.000 kr. Indeholder. Hvor stor en del af beløbet er gået til arbejdstimer, hvor meget har maling henholdsvis grunder kostet osv.

Tidsfrister for flytteopgørelse

I dette afsnit bliver du klogere på, hvornår lejer skal have modtaget flytteopgørelsen. Da der ikke er et entydigt svar på dette spørgsmål, så klæder vi dig på til at vurdere, hvorvidt du som udlejer har overholdt fristen. 

Hvornår skal lejer have flytteopgørelsen udleveret?

Lejeloven indeholder ingen frister for, hvornår lejer skal have flytteopgørelsen udleveret. Udlejer skal derimod have modtaget flytterapporten senest 2 uger efter flyttesynet, hvis der udlejes mere end ét lejemål. Opgørelsen over de faktisk afholdte udgifter er altså ikke fastsat i lejeloven, men ved udlejning af en almen bolig følger det af retspraksis, at lejer skal have modtaget flytteopgørelsen 4-6 uger efter fraflytning.  

Hvordan ved jeg, om jeg overholder tidsfristen for at sende flytteopgørelsen til lejer?

Ved vurderingen af om udlejer har overholdt tidsfristen for at sende flytteopgørelsen til lejer, skal der foretages en konkret vurdering af, om flytteopgørelsen er tilsendt inden for rimelig tid. Her lægges der vægt på de faktiske omstændigheder og afgørelser fra retspraksis. I de fleste tilfælde har udlejer inden for 1-2 måneder efter lejers fraflytning mulighed for at udarbejde en endelig fraflytningsopgørelse. Det kan derfor være en god ide at kontakte din tidligere udlejer, hvis du fortsat ikke har modtaget din flytteopgørelse inden for denne tidshorisont.

Flytteafregning

I forbindelse med, at du skal flytte kan der også opstå spørgsmål vedrørende flytteopgørelsen. Herunder har vi fremhævet to af de mest almindelige samt svarene på dem.

Kan udlejer kræve mere end lejers indbetalte depositum?

Ja, udlejer kan godt kræve mere end det allerede indbetalte depositum til istandsættelse, da det indbetalte depositum udelukkende er udlejers sikkerhed for din betaling. Udlejer skal så vidt muligt holde sig indenfor det indbetalte depositum, men der er ikke nogen generel grænse for, hvor meget udlejer kan kræve i depositum. Heller ikke selvom det overstiger det beløb, du har indbetalt. Hvis lejer eksempelvis har misvedligeholdt store dele af lejemålet, så er det klart at lejers udgifter vil blive høje i nogle tilfælde.

Kan udlejer gøre indsigelse mod flytteopgørelsen?

Ja, lejer kan gøre indsigelse mod flytteopgørelsen, hvis vedkommende mener, at flytteopgørelsen er urimelig høj. Hvis lejer for eksempel mener, at udgifterne til gulvafslibning er urimelig høj, bør man som lejer dokumentere, at flere andre autoriserede gulvslibere generelt har en lavere timepris for samme arbejde af samme kvalitet. Hvis udlejer uberettiget ikke imødekommer lejers ønske om at revurdere nogle eller flere af udgifterne i flytteopgørelsen, så kan Huslejenævnet tage stilling til, om udgifterne er urimelige.

Vi håber, at du fandt den information, du søgte og ønsker dig en rigtig god dag.

Er der en frist for flytteopgørelsen?

Lejeloven indeholder ingen frister for udlevering af flytteopgørelse til lejer. Fristerne i lejeloven bestemmer, at lejer skal have modtaget flytterapporten senest 2 uger efter flyttesynet, men der er ingen frist for, hvornår lejer skal have modtaget det endelige krav.

 

Det siges dog, at det skal ske inden for rimelig tid, hvilket er en individuel vurdering af fristen. Idet de fleste udlejere genudlejer lejemål umiddelbart efter istandsættelsesperioden, som typisk varer 2 uger, så vil det dog oftest være muligt for udlejer at sende en fraflytningsopgørelse inden for 1-2 måneder. Derfor kan det være en god idé at kontakte udlejer, hvis du ikke har modtaget flytteopgørelse inden for 2 måneder efter din fraflytning. Dette betyder dog ikke, at udlejer mister sit krav på istandsættelse for lejers regning.

Skal man bruge en bestemt flytteopgørelse-skabelon?

Der findes ingen krav eller skabelon til, hvordan en flytteopgørelse skal stilles op. Det eneste krav er, at flytteopgørelsen skal stemme overens med flytterapporten. Det vil sige, at de udbedringer, der er noteret i flytterapporten, skal stemme overens med de udbedringer, udlejer kræver istandsættelse af.

 

Selvom der ikke findes en skabelon til flytteopgørelse, så er det en god idé at opstille istandsættelsesarbejderne som et regnestykke. På den måde kan du først lægge priserne for istandsættelse sammen, f.eks. maler og gulvafslibning, hvorefter du kan trække det samlede beløb fra lejers depositum. Så er der ingen tvivl om, hvor meget lejer skal have tilbage af depositummet, eller om lejer måske skal betale et restbeløb.

 

Det kan også være en god idé at vedlægge fakturaer for istandsættelsesarbejderne, selvom det ikke er et krav. Ved at vedlægge fakturaer, gør du det mere gennemskueligt for lejer, så der opstår færre misforståelser og uenigheder.

Hvis lejer er uenig i fraflytningsopgørelsen?

Med ændringerne af lejeloven pr. 1. juli 2015 er der ikke ændret på, hvorledes konflikter vedrørende flytteopgøret afgøres. Har lejer gjort indsigelse mod fraflytningsrapporten, er det fortsat op til udlejer at dokumentere berettigelsen af den istandsættelse, som lejer afkræves betaling for.

 

Et eksempel kunne være, hvor udlejer kræver maling af samtlige vægge i et lejemål, mens lejer påstår, at det vil være tilstrækkeligt at pletmale væggene. Her vil det være udlejer, der skal dokumentere nødvendigheden af, at væggene i lejemålet males frem for pletmales.

 

Bevisbyrden er ofte svær at løfte som udlejer. Lejemålet er typisk for længst istandsat på tidspunkt, hvor konflikten opstår, og det er sjældent muligt at besigtige lejemålet. Udlejer må henholde sig til den dokumentation, der er indsamlet på fraflytningssynet.

 

Ved konflikter vedrørende flytteopgøret bliver det således ofte helt afgørende, at du som udlejer har udarbejdet en grundig rapport i forbindelse med fraflytning.

 

Der er væsentlig større sandsynlighed for at komme igennem med istandsættelseskrav, hvis der er udarbejdet en rapport med detaljerede og præcise beskrivelser samt billeddokumentation, som kan bekræfte forholdene beskrevet i rapporten.

Hvis lejer er uenig i istandsættelseskravet i flytteopgørelsen?

Hvis lejeren er uenig i opgørelsen af udlejers krav, kan sagen ikke behandles ved fogedretten. Sagen skal i denne situation indbringes for huslejenævnet. Huslejenævnet vil under deres behandling af sagen se på, om lejelovens regler i forbindelse med fraflytningen er overholdt, og om de krævede udgifter til istandsættelse er rimelige.

 

Hvis huslejenævnet når frem til, at flytteopgørelsen kan godkendes, og den fraflyttende lejer ikke anker afgørelsen, kan sagen herefter indbringes for fogedretten, hvis lejer ikke betaler – en afgørelse fra huslejenævnet kan dog ikke tvangsgennemføres ved fogedretten. Det betyder, at fogedretten i denne situation kun kan behandle sagen, hvis lejeren ikke gør indsigelser mod kravet.

 

Hvis lejeren i forbindelse med fogedrettens behandling af sagen gør indsigelser mod kravet, er man som udlejer nødt til at indbringe sagen for boligretten med henblik på at opnå dom for sit krav. Hvis udlejeren får medhold i boligretten, vil dommen kunne gennemføres via fogedretten uanset om lejeren har indsigelser mod kravet eller ej.

Lejer betaler ikke fraflytningsopgørelse?

Hvis den fraflyttende lejer ikke betaler det skyldige beløb til udlejer i henhold til flytteopgørelsen, har udlejer flere forskellige muligheder for at håndtere denne problemstilling.

 

Et skyldigt beløb i henhold til en flytteopgørelse kan inddrives via fogedretten. Fogedretten kan dog kun behandle sagen, såfremt lejer ikke har indsigelser imod kravet eller i øvrigt har givet udtryk for at være uenig i at skylde det pågældende beløb. I sådan en situation kan sagen indbringes for fogedretten, hvorefter den fraflyttende lejer vil blive indkaldt til at møde for fogedretten. Under mødet vil det blive drøftet, hvorvidt den fraflyttende lejer har mulighed for at indgå en afdragsordning, eller om lejeren ejer aktiver, der kan foretages udlæg i til sikkerhed for det skyldige beløb.

 

Der er omkostninger forbundet med sagens behandling i henholdsvis fogedretten, huslejenævnet og boligretten. Det anbefales derfor, at man som udlejer kontakter en advokat i disse situationer, så man kan få vejledning om, hvordan den konkrete sag bedst gribes an.

Har du spørgsmål til fraflytningsopgørelse, er du velkommen til at kontakte advokaterne

Rasmus Haugaard
Haugaard|Braad

Katrine Dons Larsen
Haugaard|Braad