Flytteopgørelse

Flyttesyn hos en lejer

Den 1. juli 2015 blev der i lejeloven indført en forpligtigelse for udlejere til at afholde obligatoriske indflytningssyn og fraflytningssyn. En forpligtigelse, som gælder for enhver udlejer, der lejer mere end et boliglejemål ud.

Et af de tidspunkter, hvor der opstår flest konflikter mellem lejer og udlejer, er ved fraflytning og fraflytningsopgørelse. Konflikterne opstår typisk, hvis lejer er uenig i flytteopgørelsen og det krav, udlejer retter mod lejer for udbedring af fejl og mangler.

Vigtigheden af detaljeret dokumentation til flytteopgørelse

Flere skabeloner på rapporter til fraflytning og flytteopgørelse lægger frit tilgængelige på internettet. Disse skabeloner er sædvanligvis skematisk opbygget og tillader kun kortfattede bemærkninger. Ved anvendelsen af skabelonerne kan det derfor som udlejer være svært ved en eventuel senere huslejenævnssag at dokumentere berettigelsen af de fremsatte istandsættelseskrav.

En anden mulighed, som vinder mere og mere indpas, er anvendelse af digitale løsninger, hvor flyttesyns-rapporten udfyldes elektronisk, og hvor der ofte er mulighed for at tilføje billeder som bilag til rapporten. Ved korrekt udfyldelse af disse digitale rapporter, står udlejer ofte stærkt, såfremt det skulle komme til en konflikt.

Der er dog visse faldgruber ved anvendelsen af de digitale løsninger, som du som udlejer bør være særligt bevidst om.

Der er stor forskel på kvaliteten af de digitale løsninger, der findes på markedet. Det er derfor vigtigt at se sig godt for og vælge en løsning, der er brugervenlig og overskuelig, så risikoen for fejl elimineres.

Kvaliteten af de billeder, der tages ved flyttesynet, er en anden væsentlig faldgrube. Er billederne i rapporten af så ringe kvalitet, at det reelt set ikke er muligt at fastslå istandsættelsesforpligtigelsen, bliver billederne i værste fald til ulempe for udlejer. Hvis behovet for istandsættelse ikke kan fastslås ud fra billeddokumentationen i rapporten, vil det være svært som udlejer at dokumentere berettigelsen af den krævede istandsættelse.

Som udlejer skal du sikre dig, at billederne til rapporten fotograferes med et kamera, der har en høj opløsning, at billedernes kvalitet ikke forringes ved nedskalering i rapporten, samt at vedkommende, der afholder fraflytningssynet, er grundig med fotograferingen og beskrivelsen af, hvad de enkelte billeder dokumenterer.

De vigtigste ting at være opmærksom på ved flytteopgørelse:

  • Rapporterne fra ind- og udflytning er strukturerede og overskuelige
  • Istandsættelseskravene er angivet præcist og utvetydigt i rapporterne
  • Eventuel billeddokumentation er af høj kvalitet og dokumenterer tydeligt istandsættelseskravene

Det er ikke tilstrækkeligt at notere i rapporten, at der “skal males” i lejemålet. Det anbefales, at det præciseres utvetydigt, hvad det er, der skal males, samt i hvilket omfang, der skal males.

Særligt hvis der er tale om ganske kortvarige lejeforhold, bør du som udlejer være ekstra grundig med udarbejdelsen af rapporten, idet der i kortvarige lejeforhold er forventning om en begrænset istandsættelsesforpligtigelse. Omfattende istandsættelseskrav i kortvarige lejeforhold kræver således, at du som udlejer kan dokumentere misligholdelse af lejemålet ved f.eks. billeddokumentation af ridser i gulve, skrammer på vægge, træværk eller lignende.

Er fraflytningsrapporten ikke tilstrækkelig klar, risikerer du som udlejer at miste berettigede krav på istandsættelse ved fraflytning – alene på baggrund af manglende eller utilstrækkelig dokumentation.

Lejeloven om flytteopgørelse regler

Hensigten med indførelsen af de obligatoriske ind- og fraflytningssyn har været at nedbringe antallet af konflikter mellem lejer og udlejer vedrørende flytteopgørelse. Nedbringelsen skal ske ved at sikre dokumentation af et lejemåls stand ved ind- og fraflytning, så lejers istandsættelsesforpligtigelse kan fastsættes ved sammenholdelse af denne dokumentation.

Afholdelse af synene kan ofte komme uenigheder mellem lejer og udlejer i forkøbet, idet parterne tvinges til at gennemgå lejemålet i forening både ved indflytning og igen ved fraflytning. Men lejer er imidlertid ikke bundet af den rapport, som udarbejdes på fraflytningssynet – heller ikke selvom lejer har underskrevet rapporten. Lejer kvitterer nemlig udelukkende for udleveringen af rapporten, medmindre det fremgår tilstrækkeligt klart af rapporten og omstændighederne, at lejer tillige anerkender istandsættelsesforpligtigelsen ved sin underskrift. Dette kræver særdeles stærke holdepunkter.

Idet lejer ikke er bundet af rapporten, kan lejer fremkomme med indsigelser indhold, som bruges til flytteopgørelse, flere uger efter afholdelse af synet. Også selvom der på selve synet har været enighed mellem lejer og udlejer om istandsættelsesforpligtigelsens omfang.

Efter synet gør udlejer typisk det, at han lader arbejderne udføre i lejemålet, hvorefter det genudlejes, og der laves en endelig flytteopgørelse til den fraflyttende lejer.

Flytteopgørelse frist

Lejeloven indeholder ingen frister for udlevering af flytteopgørelse til lejer. Fristerne i lejeloven bestemmer, at lejer skal have modtaget flytterapporten senest 2 uger efter flyttesynet, men der er ingen frist for, hvornår lejer skal have modtaget det endelige krav.

 

Det siges dog, at det skal ske inden for rimelig tid, hvilket er en individuel vurdering af fristen. Idet de fleste udlejere genudlejer lejemål umiddelbart efter istandsættelsesperioden, som typisk varer 2 uger, så vil det dog oftest være muligt for udlejer at sende en fraflytningsopgørelse inden for 1-2 måneder. Derfor kan det være en god idé at kontakte udlejer, hvis du ikke har modtaget flytteopgørelse inden for 2 måneder efter din fraflytning. Dette betyder dog ikke, at udlejer mister sit krav på istandsættelse for lejers regning.

Flytteopgørelse skabelon

Der findes ingen krav eller skabelon til, hvordan en flytteopgørelse skal stilles op. Det eneste krav er, at flytteopgørelsen skal stemme overens med flytterapporten. Det vil sige, at de udbedringer, der er noteret i flytterapporten, skal stemme overens med de udbedringer, udlejer kræver istandsættelse af.

 

Selvom der ikke findes en skabelon til flytteopgørelse, så er det en god idé at opstille istandsættelsesarbejderne som et regnestykke. På den måde kan du først lægge priserne for istandsættelse sammen, f.eks. maler og gulvafslibning, hvorefter du kan trække det samlede beløb fra lejers depositum. Så er der ingen tvivl om, hvor meget lejer skal have tilbage af depositummet, eller om lejer måske skal betale et restbeløb.

 

Det kan også være en god idé at vedlægge fakturaer for istandsættelsesarbejderne, selvom det ikke er et krav. Ved at vedlægge fakturaer, gør du det mere gennemskueligt for lejer, så der opstår færre misforståelser og uenigheder.

Lejers uenighed i fraflytningsopgørelsen

Med ændringerne af lejeloven pr. 1. juli 2015 er der ikke ændret på, hvorledes konflikter vedrørende flytteopgøret afgøres. Har lejer gjort indsigelse mod fraflytningsrapporten, er det fortsat op til udlejer at dokumentere berettigelsen af den istandsættelse, som lejer afkræves betaling for.

 

Et eksempel kunne være, hvor udlejer kræver maling af samtlige vægge i et lejemål, mens lejer påstår, at det vil være tilstrækkeligt at pletmale væggene. Her vil det være udlejer, der skal dokumentere nødvendigheden af, at væggene i lejemålet males frem for pletmales.

 

Bevisbyrden er ofte svær at løfte som udlejer. Lejemålet er typisk for længst istandsat på tidspunkt, hvor konflikten opstår, og det er sjældent muligt at besigtige lejemålet. Udlejer må henholde sig til den dokumentation, der er indsamlet på fraflytningssynet.

 

Ved konflikter vedrørende flytteopgøret bliver det således ofte helt afgørende, at du som udlejer har udarbejdet en grundig rapport i forbindelse med fraflytning.

 

Der er væsentlig større sandsynlighed for at komme igennem med istandsættelseskrav, hvis der er udarbejdet en rapport med detaljerede og præcise beskrivelser samt billeddokumentation, som kan bekræfte forholdene beskrevet i rapporten.

Hvis lejer er uenig i istandsættelseskravet i flytteopgørelsen

Hvis lejeren er uenig i opgørelsen af udlejers krav, kan sagen ikke behandles ved fogedretten. Sagen skal i denne situation indbringes for huslejenævnet. Huslejenævnet vil under deres behandling af sagen se på, om lejelovens regler i forbindelse med fraflytningen er overholdt, og om de krævede udgifter til istandsættelse er rimelige.

 

Hvis huslejenævnet når frem til, at flytteopgørelsen kan godkendes, og den fraflyttende lejer ikke anker afgørelsen, kan sagen herefter indbringes for fogedretten, hvis lejer ikke betaler – en afgørelse fra huslejenævnet kan dog ikke tvangsgennemføres ved fogedretten. Det betyder, at fogedretten i denne situation kun kan behandle sagen, hvis lejeren ikke gør indsigelser mod kravet.

 

Hvis lejeren i forbindelse med fogedrettens behandling af sagen gør indsigelser mod kravet, er man som udlejer nødt til at indbringe sagen for boligretten med henblik på at opnå dom for sit krav. Hvis udlejeren får medhold i boligretten, vil dommen kunne gennemføres via fogedretten uanset om lejeren har indsigelser mod kravet eller ej.

Lejer betaler ikke fraflytningsopgørelse?

Hvis den fraflyttende lejer ikke betaler det skyldige beløb til udlejer i henhold til flytteopgørelsen, har udlejer flere forskellige muligheder for at håndtere denne problemstilling.

 

Et skyldigt beløb i henhold til en flytteopgørelse kan inddrives via fogedretten. Fogedretten kan dog kun behandle sagen, såfremt lejer ikke har indsigelser imod kravet eller i øvrigt har givet udtryk for at være uenig i at skylde det pågældende beløb. I sådan en situation kan sagen indbringes for fogedretten, hvorefter den fraflyttende lejer vil blive indkaldt til at møde for fogedretten. Under mødet vil det blive drøftet, hvorvidt den fraflyttende lejer har mulighed for at indgå en afdragsordning, eller om lejeren ejer aktiver, der kan foretages udlæg i til sikkerhed for det skyldige beløb.

 

Der er omkostninger forbundet med sagens behandling i henholdsvis fogedretten, huslejenævnet og boligretten. Det anbefales derfor, at man som udlejer kontakter en advokat i disse situationer, så man kan få vejledning om, hvordan den konkrete sag bedst gribes an.

Har du spørgsmål til fraflytningsopgørelse, er du velkommen til at kontakte advokaterne

Rasmus Haugaard
Haugaard|Braad

Katrine Dons Larsen
Haugaard|Braad

Charlotte Szocska
Szocska A/S