Sammenligningslejemål i huslejenævnssager

Lejemål

Selvom udlejer fastsætter lejen korrekt, kan det ske, at lejer indbringer sagen for huslejenævnet for at få huslejen nedsat. Vi hjælper dig her med, hvad du som udlejer kan gøre for at sikre, at den aftalte leje ikke sættes ned.

Sammenligningslejemål med husleje efter markedsleje

Langt de fleste sager om lejens størrelse vedrører såkaldte gennemgribende forbedrede lejemål. Hvis huslejenævnet først begynder at se på lejens størrelse, begynder mange udlejere at ryste på hånden. Ikke fordi huslejen er højere, end hvad markedet kan bære, eller hvad de øvrige lejemål i området udlejes til, men fordi det kan være svært at dokumentere, hvilken leje, der lovligt må opkræves.

Hvad betyder markedsleje?

I uregulerede kommuner og i gennemgribende forbedrede lejemål i regulerede kommuner, må lejen i princippet fastsættes til det, som lejerne ønsker at betale. Enhver lejer har dog mulighed for at få prøvet lejens størrelse ved huslejenævnet for 306 kroner og uden større arbejdsindsats. I København ses kun sjældent, at huslejenævnene og boligretten godkender lejeniveauer på over 1.600 kroner pr. m2 årligt, selvom mange gennemgribende forbedrede lejemål udlejes til mere.

Huslejenævnet vil i stedet sætte lejen ned til det lejedes værdi. Det lejedes værdi er den leje, som er almindeligt gældende i området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

For boliglejemål indrettet i tidligere tørrelofter og erhvervsboliger, er der mulighed for at aftale fri markedsleje. Det gælder dog kun, hvis det gyldigt fremgår af lejekontrakten.

Sammenligningslejemål som argument for lejeniveau

Da det lejedes værdi er den leje, som er almindeligt gældende for lignende lejemål i området, er det en meget god ide at fremlægge flest mulige sammenlignelige lejemål. Hermed kan det bevises, at lejen i det omtvistede lejemål ikke afviger fra andre, lignende lejemål i området.

Det er dog vigtigt, at lejemålene er sammenlignelige. Lejen skal være fastsat ud fra de samme principper, og lejemålet skal være beliggende i nogenlunde samme kvarter.

Huslejenævnet er som bekendt første instans til at vurdere lejeniveauet. Huslejenævnene vil oftest henvise til deres generelle kendskab til lejemål i området, men med gode sammenligningslejemål, er det svært at argumentere for en lavere leje.

Hvis huslejenævnet nedsætter lejen, er det nødvendigt at indbringe sagen for boligretten. Her er det udlejer, der skal bevise at lejen i de gennemgribende forbedrede lejemål ikke for høj. Den bevisbyrde kan kun løftes ved at fremlægge og besigtige en række egnede sammenligningslejemål.

Sådan finder du egnede sammenligningslejemål

I første omgang er det en god ide at kontakte f.eks. BoligPortal, andre udlejere i sit netværk eller en advokat med speciale i boliglejeret, for at få oplysninger om egnede sammenligningslejemål.

Det er ikke altid muligt at finde lejemål i alle dele af landet, da det er meget tidskrævende og ikke altid kan betale sig. Personligt har jeg gode erfaringer med at kontakte administrationsselskaber og udlejere i området.

Det er som minimum nødvendigt at få udleveret en kopi af den gældende lejekontrakt og oplysninger om den gældende leje. Hvis lejemålet skal anvendes i boligretten, er det samtidig også nødvendigt at kunne besigtige lejemålet i forbindelse med hovedforhandlingen. Her vil lejers advokat og dommerne se lejemålet med egne øjne.

Hvis det er muligt, hjælper et byggeregnskab, en plantegning og billeder – særligt af køkken og bad – på både egen hukommelse, samt tyngden af lejemålet i huslejenævnet.

Jeg vil opfordre alle til at forsøge at gemme oplysninger om sammenligningslejemål til senere brug. Både for egen og for andres skyld. Det er kun et fåtal af udlejere, der ikke ønsker at bidrage med sammenlignelige lejemål.

Har du spørgsmål til sammenligningslejemål, er du velkommen til at kontakte advokat Søren Saaby Hansen

Søren Saaby fra Øens adbokatfirma

Søren Saaby Hansen
ØENs Advokatfirma