Salg af udlejningsejendom

salg-af-udlejningsejendom

Går du og overvejer at sælge din udlejningsejendom, så er der en række vigtige overvejelser, du skal tage stilling til inden. Bliv klogere på salg af udlejningsejendomme herunder.

Tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom

Hvis du udlejer en ejendom, som du ønsker at sælge, er det vigtigt at være opmærksom på den såkaldte tilbudspligt. Tilbudspligten indebærer, at udlejer efter lejelovens regler skal forhøre sig om lejer ønsker at købe ejendommen på andelsbasis, forinden udlejningsejendommen sælges til anden side. Det betyder, at lejer er tillagt en særlig forkøbsret.

Lejeloven om tilbudspligt

Tilbudspligten finder anvendelse såfremt:

  • Ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og består af minimum seks beboelseslejligheder 
  • Ejendommen består af mindst 13 beboelseslejligheder og derudover har hele eller delvise erhvervslejemål

Der findes dog en række undtagelser i forbindelse med anvendelse af tilbudspligten, hvilket blandt andet indebærer:

  • Udlejer sælger kun ét enkelt lejemål
  • Køberen af ejendommen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab* 
  • Køberen er udlejers ægtefælle eller en person, der er nært beslægtet 
  • Køberen er en hidtidig medejer 
  • Erhvervelsen af ejendommen sker ved arv mv.

*Saneringsselskab = selskab, der bistår kommunalbestyrelser og ejere med at planlægge og udføre byfornyelse

Hvordan opfylder udlejer tilbudspligten?

Tilbuddet til lejerne skal stemme overens med den markedspris og de øvrige vilkår, som udlejer kan dokumentere, kan opnås ved salg til anden side. Vilkårene skal være indrettet på en sådan måde, at de er mulige at opfylde for en andelsboligforening. Tilbudspligten kommer til anvendelse, hvad end man ønsker at overdrage udlejningsejendommen til salg, som en gave, ved fusion eller lignende.

Tilbudspligten kan opfyldes af udlejer, såfremt samtlige lejere tilbydes at overtage ejendommen som andelsboligforening til samme pris som udlejer ellers vil kunne opnå ved salg til anden side. Som nævnt skal det kunne dokumenteres, at det købstilbud, lejerne i ejendommen får, stemmer overens med det beløb, du som udlejer vil kunne opnå ved salg til anden side. Af den årsag skal tilbuddet til samtlige lejere fremsættes skriftligt. Herudover skal udlejer fremsende oplysninger, der gør det muligt for lejerne at vurdere, hvad det er for et køb, de gør sig.

Det er for eksempel oplysninger om:

  • Ejendommens driftsudgifter
  • Lejeforhold
  • Saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til lejelovgivningen

Lejerne har en frist på 10 uger til at godkende købet. Hvis juli indgår i de 10 måneder, tillægges dog en ekstra måned til acceptfristen.

Konsekvens ved manglende overholdelse af tilbudspligt

Hvis ikke udlejer overholder tilbudspligten, men derimod sælger udlejningsejendommen til anden side uden at lejerne har fået en frist på 10 uger til at godkende købet, kan lejerne lægge sag an mod udlejer.

Retsvirkningen er, at lejerne får ret til at overtage ejendommen til den oprindelige pris, som de skulle have haft tilbudt ejendommen til. Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis andelsboligforeningen ikke kan dokumentere, at de er i stand til at betale det beløb, som en tredjemand vil give for udlejningsejendommen indenfor tidsfristen.

Salg af udlejningsejendom med lejere

Som nævnt gælder tilbudspligten ikke såfremt udlejer udelukkende sælger et enkelt lejemål. Det er derimod vigtigt at være opmærksom på, at en klausul indsat i lejekontrakten, der siger, at én eller flere lejere skal fraflytte ejendommen i tilfælde af salg, er ugyldig. Udlejer kan nemlig ikke lovligt sætte lejer ud af lejemålet i forbindelse med salg af udlejningsejendom.

Lejer kan altså vælge at se bort fra klausulen, og retsvirkningen heraf, er, at lejer følger med salget, såfremt lejer ikke selv bebor lejemålet. Det betyder, at køberen af lejemålet bliver udlejer for de hidtidige lejere fra overtagelsesdagen.

Kan udlejer opsige lejer i forbindelse med salg af en udlejningsejendom?

Nej, udlejer kan ikke opsige lejer i forbindelse med salg af en udlejningsejendom. Det er en udbredt misforståelse, at udlejer kan opsige lejer med en frist på 12 måneder såfremt han ønsker at sælge lejemålet. Det skyldes, at mange misforstår lejelovens ordlyd. Lejeloven siger nemlig, at det er muligt for udlejer at opsige lejer såfremt han selv ønsker at bebo lejemålet, hvilket ikke er tilfældet ved salg af lejemålet.

Hvis udlejer vil sælge lejemålet, skal han således i stedet:

  • Sælge boligen med lejeren 
  • Acceptere lejers tilbud om frivillig fraflytning mod en eventuel økonomisk kompensation

Har køberen af lejemålet, som er lejers nye udlejer, derimod købt ejendommen, fordi de selv ønsker at flytte ind i lejemålet, kan køberen godt opsige lejer med en frist på 12 måneder fra overtagelsesdagen. Her er der jo netop tale om, at udlejer selv ønsker at bebo lejemålet.

Må udlejer i forbindelse med salg af en udlejningsejendom betale lejer for at flytte?

Nej, udlejer må ikke i forbindelse med salg af en udlejningsejendom betale lejer for at flytte. Fra 1. juni 2020 kom der en ny bestemmelse i lejeloven, hvorefter det ikke længere er tilladt at tilbyde lejer økonomisk kompensation for at fraflytte lejemålet.

Reglerne gælder ikke kun for så vidt angår betaling med et pengebeløb, men kan også være betaling i form af udflytning, hvor lejer ikke skal betale for istandsættelse, betaling med ting fremfor penge med videre. Der er derimod ikke noget til hinder for, at lejer, uden opfordring fra udlejer, tilbyder at fraflytte lejemålet mod betaling. Disse regler er med til at sikre, at lejer ikke kan føle sig presset eller chikaneret til at flytte ud af sit hjem.

Eksisterende lejeforhold efter salg af udlejningsejendom

Når lejemålet sælges, skal lejer ikke gøre noget, da lejekontrakten blot vil fortsætte på samme vilkår som tidligere – også efter den nye udlejers overtagelse af lejemålet. Lejer er således ikke forpligtet til at skrive under på en ny kontrakt.

Beskatning ved salg af udlejningsejendom

Hovedreglen er, at al fortjeneste på fast ejendom er skattepligtig. En undtagelse hertil er den vigtige parcelhusregel. Det betyder, at du undgår at skulle betale skat af en eventuel fortjeneste i forbindelse med dit boligsalg. Når du vil sælge din bolig, som har været anvendt til beboelse, er du skattemæssigt omfattet af parcelhusreglen.

Parcelhusreglen

Parcelhusreglen er omfattet af et såkaldt beboelseskrav, hvilket indebærer, at du som sælger og udlejer reelt har boet i udlejningsejendommen i en periode. Der er dog intet krav om, hvor længe du skal have boet i ejendommen – blot at der er tale om en reel beboelse, hvilket derfor skal kunne dokumenteres. Denne bevisbyrde kan blandt andet løftes ved at slå efter i folkeregisteret om udlejer har/har haft registreret sin adresse på det pågældende lejemål, samt om der reelt har været et forbrug af el og varme. Altså skal det undersøges, om der er sket en omgåelse af parcelhusreglen i forbindelse med overdragelse af lejemålet.

Parcelhusreglen finder derfor ikke anvendelse, når du sælger din ejendom, som du udelukkende bruger til udlejning, idet den således anvendes erhvervsmæssigt og ikke til beboelse. Af den årsag bliver det mere vanskeligt at opnå skattefritagelse af fortjenesten ved salg af udlejningsejendom.

Ejendomsavancebeskatning ved salg af udlejningsejendom

Hvis ikke du selv bor i ejendommen eller ikke kan løfte bevisbyrden for, at du reelt har boet i ejendommen, men stadig ønsker at sælge, skal du betale skat af en eventuel fortjeneste ved salget. Hertil gælder der dog den undtagelse, at sælger har ret til at fradrage handelsomkostninger og udgifter til forbedringer, inden der opkræves ejendomsavancebeskatning.

Momsfri virksomhedsoverdragelse

I dette afsnit gennemgår vi, hvorfor det i forbindelse med salg af udlejningsejendomme kan være særligt interessant at undersøge, om reglerne for momsfri virksomhedsoverdragelse kan finde anvendelse.

Skatterådet har i to bindende svar accepteret, at momsfri virksomhedsoverdragelse både kan omfatte boligudlejningsejendomme samt salg af en byggegrund med tilhørende ejendomsprojekt.

Salg af udlejningsejendomme – nye bygninger

Reglerne om salg af udlejningsejendomme er især interessante i forbindelse med salg af udlejningsejendomme, som på salgstidspunktet udgør ”nye bygninger”. Hvis man sælger en udlejningsejendom, der i momslovens forstand på salgstidspunktet udgør ”nye bygninger”, er udgangspunktet nemlig, at disse ejendomme vil være momspligtige uden købers ret til momsfradrag.

Der har været en tendens til, at Skatterådet i flere tidligere offentliggjorte bindende svar har anlagt en meget streng holdning til, hvornår salg af nye ejendomme, som udelukkende har været anvendt til momsfritaget udlejning, kan ske momsfrit efter en særlig bestemmelse i momsloven (§ 13, stk. 2).

Salg af udlejningsejendomme – ældre bygninger

Lige såvel som der kan ske overdragelse af nye ejendomme, kan der ligeledes ske overdragelse af ”gamle ejendomme”. Her har Skatterådet bekræftet, at en overdragelse af udlejningsejendomme kan ske efter reglerne for momsfri virksomhedsoverdragelse, hvis ejendommen på tidspunktet for overdragelsen enten med moms (frivillig momsregistrering) eller momsfrit (boligudlejning).

Reglerne er gældende, hvad enten ejendommen overdrages samlet til én enkelt køber, eller hvis ejendommene overdrages enkeltvis til flere forskellige købere. Ved overdragelsen er det hele virksomhedens økonomiske enhed, herunder ejendomme med tilhørende lejekontrakter og drift med videre, der vil blive overdraget og videreført af erhververen. Det skal dog bemærkes, at Skatterådet ikke anser det som en betingelse for at anvende reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse, at erhververen er eller bliver momsregistreret.

Krav til momsfri virksomhedsoverdragelse

For at anvende reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse skal der efter Skatterådets praksis være foretaget en toleddet vurdering.

Dette omfatter følgende to vurderinger:

  1. Hvorvidt der er en sammenhængende mængde af aktiver, som er egnet til at fungere som virksomhed:
    • Afgørende er, at erhververen skal have mulighed for at fortsætte den økonomiske virksomhed i form af de overdragne elementer

  2. Hvorvidt køberen har til hensigt at fortsætte med at drive forretning med de overtagne aktiver:
    • Aktiverne må ikke være erhvervet med henblik på likvidation eller bortsalg
    • Overdrageren skal herunder ophøre med at drive den pågældende virksomhed

Vi håber, at du er blevet klogere på reglerne inden for salg af udlejningsejendomme og hvad, du bør være opmærksom på i den forbindelse.