Vedligeholdelsesplan af udlejningsejendomme

Vedligeholdelse af lejlighed

Denne artikel gennemgår regler for udarbejdelse af vedligeholdelsesplan samt løbende revision og ajourføring af rullende vedligeholdelseplaner.

Rullende 10 års vedligeholdelsesplan

En bred forligskreds besluttede i 2014 at indføre krav om rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Planerne, der skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme, der er omfattede af boligreguleringslovens kapitel II – IV, skal revideres og ajourføres hvert år inden den 1. juli.

Reglerne gælder også for nyopførte ejendomme, om end omfanget af disses vedligeholdelsesplaner ofte vil være meget begrænset.

Lejer og udlejers aftale om vedligeholdelse

Såfremt parterne ikke har aftalt andet i lejekontrakten, så er udgangspunktet, at udlejeren har pligt til at vedligeholde lejemålet, både udvendigt og indvendigt, bortset fra nøgler og låse. I de tilfælde, hvor det er udlejeren, der har pligten til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, så skal der medregnes et beløb i huslejen, som skal sættes ind på en vedligeholdelseskonto.

I 2019 må udlejer indregne kr. 45 pr. m2 som en del af huslejen, da det er det beløb, der skal månedligt skal afsættes på en vedligeholdelseskonto, som skal anvendes til vedligeholdelse af lejemålet.
Hvis parterne har aftalt, at lejeren helt eller delvist skal overtage pligten til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, så skal beløbet, som hensættes til vedligeholdelse, nedsættes helt eller delvist.

Det mest normale er dog, at udlejer fraskriver sig den indvendige vedligeholdelsespligt i lejekontrakten, da dette altid er tilladt. Når det gælder den udvendige vedligeholdelse, skal udlejer dog være mere opmærksom på, hvad der er tilladt, og hvad der ikke er.

Udlejers fraskrivning af vedligeholdelse i regulerede kommuner

Parterne kan som udgangspunkt aftale, at lejeren skal overtage pligten til vedligeholdelse af lejemålet. Parternes aftalefrihed er dog begrænset af lejeloven som anfører, at i lejemål, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V finder anvendelse, dvs. store ejendomme (ejendomme med 7 eller flere lejemål) beliggende i regulerede kommuner, kan parterne ikke aftale, at lejeren skal overtage pligten til anden vedligeholdelse end den indvendige – dvs. pligten til af vedligeholde lejemålet med ”maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve”.

 

Det betyder derfor, at fx vedligeholdelse af hårde hvidevarer og andre forhold i lejemålet ikke kan overvæltes på lejeren, idet disse forhold falder uden for den indvendige vedligeholdelsespligt. Parterne kan dog i lejemål beliggende i store ejendomme i regulerede kommuner aftale, at lejeren skal overtage vedligeholdelsen af den have, som indgår i det lejede.

Udlejers fraskrivning af vedligeholdelse i uregulerede kommuner

Det betyder omvendt, at i lejemål, som er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V ikke finder anvendelse eller lejemål, som er beliggende i ”små-huse” (ejendomme med 6 eller færre lejemål), kan parterne godt aftale, at lejeren skal påtage sig en vedligeholdelsespligt der ligger ud over vedligeholdelse af lejemålet med ”maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve”. Dvs. at parterne i disse lejemål godt kan aftale, at lejeren fx skal stå for vedligeholdelse af hårde hvidevarer, ruder m.v.

 

Hvis parterne aftaler, at lejeren skal overtage pligten til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, så kan parterne samtidig aftale, at vedligeholdelsen skal foretages af faguddannede håndværkere.

 

Det er væsentligt at påpege, at lejelovens regler om vedligeholdelse blev ændret pr. 1. juli 2015. Ovenstående gør sig gældende for lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015, mens reglerne for lejekontrakter indgået før 1. juli 2015 var anderledes, bl.a. da man tidligere godt kunne aftale, at lejeren skulle påtage sig en større vedligeholdelsespligt i store ejendomme.

Har du spørgsmål til indvendig og udvendig vedligeholdelse, er du velkommen til at kontakte advokat Louise Kaczor.

Louise Kaczor
Louise Kaczor
LKA Advokatfirma