Vedligeholdelsesplan i udlejningsejendomme

Vedligeholdelse af lejlighed

Leje- og boligreguleringsloven blev ændret pr. 1. juli 2015, hvor kravet om en 10-årig vedligeholdelsesplan blev indført. Planerne, der omfatter større vedligeholdelsesarbejde på ejendomme omfattet af boligreguleringslovens kapitel II – IV, skal revideres og ajourføres hvert år inden den 1. juli. Nedenfor kommer vi ind på:

  1. Bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme 
  2. Vejledning om vedligeholdelsesplaner i privat udlejningsejendom

Hvad er en vedligeholdelsesplan?

En vedligeholdelsesplan er et arbejdsdokument, hvor man kan se informationer om ejendommens nuværende tilstand og de forbedringsarbejder, der forventes at skulle udføres på bygningen indenfor de kommende 10 år. 

Udover et skriftlighedskrav er lovgivningen tilbageholdende med, hvilke formkrav der skal gælde for en vedligeholdelsesplan og hvordan den skal se ud. 

En vedligeholdelsesplan kan og vil dog typisk indeholde (nogle af) følgende punkter:

  • En redegørelse for ejendommens tilstand
  • Større vedligeholdelsesarbejder der er nødvendige for at en ejendom er i forsvarlig stand
  • Tidspunktet for vedligeholdelsesarbejdernes udførelse
  • Et overslag over de udgifter, der er nødvendige for at efterleve planen

Planen skal revideres hvert år inden d. 1. juli, og den omfatter såvel ejendomme med og uden beboerrepræsentation. I ejendomme med beboerrepræsentation skal repræsentationen inddrages i vedligeholdelsesplanen samt i de årlige ajourføringer af planen, såfremt de anmoder om det. 

Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne om vedligeholdelsesplan?

De ejendomme, der er omfattet af reglerne om vedligeholdelsesplan, er private udlejningsejendomme, der pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder, og som er beliggende i kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV finder anvendelse, dvs. Store ejendomme (ejendomme med 7 eller flere lejemål). 

Hvad er formålet med en vedligeholdelsesplan?

Lejeloven og boligreguleringsloven indeholder bestemmelser om, at udlejeren af en ejendom har pligt til at holde lejemålet forsvarligt ved lige. Herudover indeholder byggeloven regler om, at det ligeledes er udlejeren der har pligt til at holde ejendommen i forsvarlig stand, så den ikke frembyder fare for ejendommens beboere eller andre eller på anden måde er behæftet med væsentlige mangler.

En langsigtet vedligeholdelsesplan der rækker 10 år ud i fremtiden, muliggør at planlægge drift og vedligeholdelse ud fra prioriteringslisten i vedligeholdelsesplanen. Ifølge vejledningen er formålet med ordningen om vedligeholdelsesplaner, at sikre den mest hensigtsmæssige vedligeholdelse af store udlejningsejendomme i regulerede kommuner.

Vedligeholdelsesplanen sikrer økonomisk og teknisk sikkerhed omkring ejendommen, da man undgår at foretage akut skadesafhjælpning, men man i stedet kan planlægge forbedringsarbejderne på det bedste tidspunkt på året efter behov. Det er trods alt billigere at vedligeholde end at forny, og udlejningsejendommen ældes ikke i samme tempo som den, der får lov at forfalde.

Desuden er der mulighed for en bedre og billigere forsikringsdækning på en ejendom der er dokumenteret vedligeholdt, end en ejendom der ikke er vedligeholdt, hvor risikoen for større bygningsskader er større.

Opsummerende fremgår det af vejledningen, at:

Udlejeren sikrer sig:

  • Et bedre overblik over ejendommens samlede driftsøkonomi
  • Planlægning af vedligeholdelsesarbejder i god tid
  • Hensigtsmæssig prioritering af vedligeholdelsesarbejder
  • Bedre og billigere forsikringsdækning 

Lejerne sikrer sig:

  • En højere grad af sikkerhed ved at vedligeholdelse af ejendommen gennemføres
  • Indflydelse på planlægning og gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder i ejendomme med beboerrepræsentation

Omkostninger i forbindelse med udarbejdelse af vedligeholdelsesplan

Det fremgår af bekendtgørelsen, at ”en nødvendig og rimelig udgift til udarbejdelse af vedligeholdelsesplan” kan indgå, som en særskilt post i ejendommens driftsbudget. Omkostningerne kan opgøres svarende til ydelsen på et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Herudover kan medtages en rimelig og nødvendig udgift til revision af vedligeholdelsesplanen.

De udgifter udlejer har til udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen vil variere årligt,  hvilket skyldes, at vedligeholdelsesplanen vil være betydeligt mere omkostningstung første gang den udarbejdes i forhold til de efterfølgende år. Hvis det er aftalt, at udgiften er abonnementslignende med faste beløb over den aftalte periode, er det netop dette beløb der kan medtages i udlejers budget.

Det er vigtigt at bemærke, at såfremt udlejer har en beboerrepræsentation, så skal han indkalde beboerrepræsentanterne til et møde og i samarbejde med dem udarbejde eller foretage revision af vedligeholdelsesplanen. Sker der ikke inddragelse af beboerrepræsentanterne, kan udlejer miste retten til at opkræve lejer et beløb for udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringsloven.

Overskridelse af tidsfrist i vedligeholdelsesplanen

Denne problemstilling vedrører det tilfælde, hvor udlejer rent faktisk har udarbejdet en vedligeholdelsesplan, men ikke har udført de i vedligeholdelsesplanen fastsatte vedligeholdelsesarbejder inden for den angivne tidsfrist.

Når der udarbejdes en vedligeholdelsesplan, er det vigtigt at være opmærksom på, at den tidsfrist der er fastsat i vedligeholdelsesplanen for udførelse af arbejderne skal overholdes. Huslejenævnet kan give udlejer påbud om, at arbejderne skal udføres og det er udlejer der har bevisbyrden for, at det trods vedligeholdelsesplanen alligevel ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejderne. Det er derfor en god ide, at udlejer ikke er for tidsoptimistisk ved udarbejdelsen af vedligeholdelsesplanen. 

Der kan være sket vedligeholdelsesmæssige ændringer i perioden, der gør det berettiget at justere vedligeholdelsesplanen i forhold til den nye situation. Det bemærkes dog, at såfremt udlejer ikke kan føre bevis for, at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejderne, kan Grundejernes Investeringsfond tvangsgennemføre de pålagte arbejder.

Overskridelse af kravet om at udarbejde en vedligeholdelsesplan

Denne problemstilling vedrører, at udlejer helt har undladt at udarbejde en vedligeholdelsesplan, og ikke som ovenfor, har overskredet fristerne i vedligeholdelsesplanen. Hvis udlejer slet ikke har udarbejdet de lovpligtige vedligeholdelsesplaner, kan han miste retten til at opkræve et beløb til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringsloven.

I den periode hvor udlejer ikke kan opkræve et beløb til udvendig vedligeholdelse, så skal han for egen regning afsætte det fulde beløb på en vedligeholdelseskonto. De beløb udlejer har mistet retten til at opkræve hos lejer i den periode, hvor udlejer har undladt at udarbejde en vedligeholdelsesplan kan ikke på et senere tidspunkt opkræves, når forholdet er bragt i orden. Sanktionerne ophæves dog når forholdet er bragt i orden, og udlejer kan for fremtiden opkræve et beløb til udvendig vedligeholdelse.

Udlejers fraskrivning af vedligeholdelse i regulerede kommuner

Parterne kan som udgangspunkt aftale, at lejeren skal overtage pligten til vedligeholdelse af lejemålet. Parternes aftalefrihed er dog begrænset af lejeloven som anfører, at i lejemål, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V finder anvendelse, dvs. store ejendomme (ejendomme med 7 eller flere lejemål) beliggende i regulerede kommuner, kan parterne ikke aftale, at lejeren skal overtage pligten til anden vedligeholdelse end den indvendige – dvs. pligten til af vedligeholde lejemålet med ”maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve”.

 

Det betyder derfor, at fx vedligeholdelse af hårde hvidevarer og andre forhold i lejemålet ikke kan overvæltes på lejeren, idet disse forhold falder uden for den indvendige vedligeholdelsespligt. Parterne kan dog i lejemål beliggende i store ejendomme i regulerede kommuner aftale, at lejeren skal overtage vedligeholdelsen af den have, som indgår i det lejede.

Udlejers fraskrivning af vedligeholdelse i uregulerede kommuner

Det betyder omvendt, at i lejemål, som er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V ikke finder anvendelse eller lejemål, som er beliggende i ”små-huse” (ejendomme med 6 eller færre lejemål), kan parterne godt aftale, at lejeren skal påtage sig en vedligeholdelsespligt der ligger ud over vedligeholdelse af lejemålet med ”maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve”. Dvs. at parterne i disse lejemål godt kan aftale, at lejeren fx skal stå for vedligeholdelse af hårde hvidevarer, ruder m.v.

 

Hvis parterne aftaler, at lejeren skal overtage pligten til indvendig vedligeholdelse af lejemålet, så kan parterne samtidig aftale, at vedligeholdelsen skal foretages af faguddannede håndværkere.

 

Det er væsentligt at påpege, at lejelovens regler om vedligeholdelse blev ændret pr. 1. juli 2015. Ovenstående gør sig gældende for lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015, mens reglerne for lejekontrakter indgået før 1. juli 2015 var anderledes, bl.a. da man tidligere godt kunne aftale, at lejeren skulle påtage sig en større vedligeholdelsespligt i store ejendomme.

Har du spørgsmål til indvendig og udvendig vedligeholdelse, er du velkommen til at kontakte advokat Louise Kaczor

Louise Kaczor
Louise Kaczor
LKA Advokatfirma