Skatteregler efter personskatteloven

Personskatteloven

Hvis du udlejer en bolig, du ikke selv bor i, i mere end 12 sammenhængende måneder, anses du for at være selvstændig erhvervsdrivende og dermed professionel udlejer, hvilket betyder, at du ikke kan gøre brug af et bundfradrag. I stedet skal du vælge én af disse tre måder at betale skat af dine lejeindtægter på:

  1. Almindelige skatteregler efter personskatteloven
  2. Virksomhedsordningen
  3. Kapitalafkastordningen

Beskatning efter de almindelige skatteregler efter personskatteloven

Vælger du at beskatte din udlejningsvirksomhed efter reglerne i personskatteloven, bliver du beskattet direkte af din udlejningsvirksomheds overskud. Dette sker på samme måde, som når man modtager løn fra en arbejdsgiver. Når du er professionel udlejer, anses dine indtægter som værende personlig indkomst, og derfor skal du lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema, tidligere kaldet selvangivelse. Dette vil vi gennemgå herunder.

Krav om et udfyldt oplysningsskema:

Først skal du sætte dig ind i, hvordan du udfylder et oplysningsskema korrekt. Som tidligere nævnt er dine lejeindtægter en personlig indkomst, når du er professionel udlejer, og det betyder, at du både skal betale skat og am-bidrag af din indkomst på samme måde, som du gør af din lønindkomst fra en arbejdsplads.

Hvis det er første gang, du skal udfylde et oplysningsskema for din udlejningsvirksomhed, kan du i TastSelv logge ind med dit NemID under ‘Ret årsopgørelsen’/’Oplysningsskemaet’ og trykke ‘Ja’ til, at du driver virksomhed. På den måde får du automatisk et oplysningsskema. Når du har fået dit oplysningsskema, kan du ligeledes gå ind og rette i oplysningerne efterfølgende.

Hvis du har underskud, kan du trække det fra, så det kun er overskuddet, du skal betale skat af. Når du udfylder dit oplysningsskema, vil du automatisk komme til at betale skat af din udlejningsvirksomhed. Du skal have oplysninger om dit overskud, dit underskud og dine renteudgifter klar for at kunne udfylde skemaet. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at der er en frist for at indberette det endelige over- eller underskud.

Når du har oplyst din udlejningsvirksomheds over- eller underskud samt renteudgifter, får du en årsopgørelse. På din årsopgørelse kan du se, om du enten skal betale mere i skat eller have penge tilbage i skat.

Krav om at lave et regnskab:

Når du er professionel udlejer, skal du som nævnt lave et regnskab, og de oplysninger, der kræves, afhænger af, hvad din omsætning er. Hvis din udlejningsvirksomhed har en omsætning på under 300.000 kr., skal du oplyse:

  • Virksomhedens CVR- nr.
  • Skyldig eller tilgodehavende moms, hvis du er momsregistreret
  • Om din virksomhed er fritaget for at afgive regnskabsoplysninger
  • Oplysninger om revisorbistand
  • Rubrik 320-280 skal derimod ikke udfyldes

Hvis din udlejningsvirksomhed derimod har en omsætning på over 300.000 kr., skal du oplyse:

  • Alle de oplysninger der skal udfyldes hvis din virksomhed har en omsætning på under 300.00 kr.
  • Herudover skal rubrik 303-380 med oplysninger om revisorbistand, oplysninger fra regnskabet og oplysninger om opgørelsen af skattepligtig indkomst og specifikke hændelser udfyldes
  • For eksempel skal du give oplysninger om omkostninger til vedligeholdelse af fast ejendom, hvilket du ikke skal ved en omsætning under 300.000 kr.

Se hvad de forskellige rubrikker kræver af oplysninger på SKATs hjemmeside.

Hvis du er stoppet med at udleje en bolig i løbet af indberetningsåret, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at du fortsat skal opgive oplysninger. Virksomhedens CVR-nummer skal afmeldes, og du skal oplyse, at din virksomhed er lukket samt med hvilket over- eller underskud. For det efterfølgende år skal du på din forskudsopgørelse slette samtlige af de beløb, der vedrører din udlejningsvirksomhed. Hvis ikke det sker, risikerer du nemlig, at der ikke kan laves en årsopgørelse til dig privat, førend oplysningerne er opfyldt korrekt for virksomheden. Såfremt du overskrider fristen for at opgive disse oplysninger, kommer det til at koste dig et skattetillæg på 200 kr. dagligt, indtil du har givet oplysningerne (dog højst 5.000 kr.). Hvis din skattepligtige indkomst derimod er under 513.400 kr. (2019) er skattetillægget dog kun 100 kr. dagligt (dog højst 2.500 kr.).

Hvis du driver eller deltager i flere virksomheder:

Såfremt du driver eller deltager i flere virksomheder, skal du udfylde rubrikkerne om regnskabsoplysninger for hver virksomhed for sig. Det kan for eksempel være, at du har en udlejningsvirksomhed samtidig med, at du ejer et tømrerfirma, hvorfor der skal laves to særskilte indberetninger af oplysninger for de to virksomheder.