Skatteregler efter personskatteloven, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen

skatteregler ved personskatteloven

Hvis du udlejer en bolig, du ikke selv bor i, i mere end 12 sammenhængende måneder, anses du for at være selvstændig erhvervsdrivende og dermed professionel udlejer, hvilket betyder, at du ikke kan gøre brug af et bundfradrag. I stedet skal du vælge én af disse tre måder at betale skat af dine lejeindtægter på:

  1. Almindelige skatteregler efter personskatteloven
  2. Virksomhedsordningen
  3. Kapitalafkastordningen

1. Beskatning efter de almindelige skatteregler efter personskatteloven

Vælger du at beskatte din udlejningsvirksomhed efter reglerne i personskatteloven, bliver du beskattet direkte af din udlejningsvirksomheds overskud. Dette sker på samme måde, som når man modtager løn fra en arbejdsgiver. Når du er professionel udlejer, anses dine indtægter som værende personlig indkomst, og derfor skal du lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema, tidligere kaldet selvangivelse. Dette vil vi gennemgå herunder.

Krav om et udfyldt oplysningsskema:

Først skal du sætte dig ind i, hvordan du udfylder et oplysningsskema korrekt. Som tidligere nævnt er dine lejeindtægter en personlig indkomst, når du er professionel udlejer, og det betyder, at du både skal betale skat og am-bidrag af din indkomst på samme måde, som du gør af din lønindkomst fra en arbejdsplads.

Hvis det er første gang, du skal udfylde et oplysningsskema for din udlejningsvirksomhed, kan du i TastSelv logge ind med dit NemID under ‘Ret årsopgørelsen’/’Oplysningsskemaet’ og trykke ‘Ja’ til, at du driver virksomhed. På den måde får du automatisk et oplysningsskema. Når du har fået dit oplysningsskema, kan du ligeledes gå ind og rette i oplysningerne efterfølgende.

Hvis du har underskud, kan du trække det fra, så det kun er overskuddet, du skal betale skat af. Når du udfylder dit oplysningsskema, vil du automatisk komme til at betale skat af din udlejningsvirksomhed. Du skal have oplysninger om dit overskud, dit underskud og dine renteudgifter klar for at kunne udfylde skemaet. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at der er en frist for at indberette det endelige over- eller underskud.

Når du har oplyst din udlejningsvirksomheds over- eller underskud samt renteudgifter, får du en årsopgørelse. På din årsopgørelse kan du se, om du enten skal betale mere i skat eller have penge tilbage i skat.

Krav om at lave et regnskab:

Når du er professionel udlejer, skal du som nævnt lave et regnskab, og de oplysninger, der kræves, afhænger af, hvad din omsætning er. Hvis din udlejningsvirksomhed har en omsætning på under 300.000 kr., skal du oplyse:

  • Virksomhedens CVR- nr.
  • Skyldig eller tilgodehavende moms, hvis du er momsregistreret
  • Om din virksomhed er fritaget for at afgive regnskabsoplysninger
  • Oplysninger om revisorbistand
  • Rubrik 320-280 skal derimod ikke udfyldes

Hvis din udlejningsvirksomhed derimod har en omsætning på over 300.000 kr., skal du oplyse:

  • Alle de oplysninger der skal udfyldes hvis din virksomhed har en omsætning på under 300.00 kr.
  • Herudover skal rubrik 303-380 med oplysninger om revisorbistand, oplysninger fra regnskabet og oplysninger om opgørelsen af skattepligtig indkomst og specifikke hændelser udfyldes
  • For eksempel skal du give oplysninger om omkostninger til vedligeholdelse af fast ejendom, hvilket du ikke skal ved en omsætning under 300.000 kr.

Se hvad de forskellige rubrikker kræver af oplysninger på SKATs hjemmeside.

Hvis du er stoppet med at udleje en bolig i løbet af indberetningsåret, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at du fortsat skal opgive oplysninger. Virksomhedens CVR-nummer skal afmeldes, og du skal oplyse, at din virksomhed er lukket samt med hvilket over- eller underskud. For det efterfølgende år skal du på din forskudsopgørelse slette samtlige af de beløb, der vedrører din udlejningsvirksomhed. Hvis ikke det sker, risikerer du nemlig, at der ikke kan laves en årsopgørelse til dig privat, førend oplysningerne er opfyldt korrekt for virksomheden. Såfremt du overskrider fristen for at opgive disse oplysninger, kommer det til at koste dig et skattetillæg på 200 kr. dagligt, indtil du har givet oplysningerne (dog højst 5.000 kr.). Hvis din skattepligtige indkomst derimod er under 513.400 kr. (2019) er skattetillægget dog kun 100 kr. dagligt (dog højst 2.500 kr.).

Hvis du driver eller deltager i flere virksomheder:

Såfremt du driver eller deltager i flere virksomheder, skal du udfylde rubrikkerne om regnskabsoplysninger for hver virksomhed for sig. Det kan for eksempel være, at du har en udlejningsvirksomhed samtidig med, at du ejer et tømrerfirma, hvorfor der skal laves to særskilte indberetninger af oplysninger for de to virksomheder.

2. Virksomhedsordningen

For at starte med virksomhedsordningen, så har du med denne løsning mulighed for, at renteudgifterne i din udlejningsvirksomhed beskattes som personlig indkomst i stedet for kapitalindkomst. På den måde beskattes din virksomhed, som var det en enkeltmandsvirksomhed eller et kapitalselskab. I denne ordning er det dog muligt, at der skattemæssigt skelnes mellem penge du trækker ud af virksomheden til privat brug, og penge som er en opsparing, og som du dermed investerer i virksomheden.

Fordelen ved virksomhedsordningen er, at såfremt du bruger din virksomhed til at spare op, skal du kun betale 22 % i skat af den del af overskuddet, som du sparer op. Når du hæver opsparingen, skal du betale skat som af personlig indkomst og får trukket den skat, du allerede har betalt. Ordningen giver således mulighed for, at du kan spare op i virksomheden mod at betale en foreløbig skat. Det giver den fordel, at du kan spare op i de år, hvor din virksomhed går godt, og derimod hæve det opsparede overskud i de år, hvor det går dårligt i din virksomhed.

Ulempen ved ordningen er, at du vil være forpligtet til at udføre mere administrativt arbejde med virksomheden, hvis du vælger at beskatte din virksomhed efter virksomhedsordningen. Der skal nemlig udarbejdes et særskilt regnskab, som opfylder kravene i bogføringsloven. Herudover er det en ulempe at anvende denne ordning, hvis du en dag ønsker at stoppe med at drive din udlejningsvirksomhed, idet hele det opsparede overskud således skal beskattes.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at virksomhedsordningen stiller krav om, at du fra indkomstårets start skal adskille din private økonomi og din virksomheds økonomi. Der kan altså ikke blive tale om, at du kan lette beskatningen for så vidt angår det beløb, du trækker ud af virksomheden til privatforbrug. Af den årsag anbefaler vi, at du har en revisor med inde over, såfremt du overvejer, at skifte til virksomhedsordningen.  Valget om at anvende virksomhedsordningen skal endeligt tages, når du udfylder oplysningsskemaet ved at sætte kryds i rubrik 147.

3. Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen er nemmere at have med at gøre end virksomhedsordningen, hvorfor det kan være et godt alternativ hertil.

Kapitalafkastordningen går ud på, at der beregnes et kapitalafkast af virksomhedens aktiver (uden gæld), som herefter kan trækkes fra i din personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten. Kapitalafkastet beskattes således som kapitalindkomst (den indkomst, du får fra fx aktier og renter) i stedet for personlig indkomst. Hermed formindskes din personlige indkomst, men kapitalindkomsten forhøjes.

Et kapitalafkast beregnes på den måde, at din virksomheds aktiver ganges med kapitalafkastsatsen, der i der i 2020 var på 0 %. Det betyder, at det ikke gør nogen forskel om du anvender denne ordning, sammenlignet med hvis du beregnede din virksomheds skat efter de almindelige skatteregler efter personskatteloven. Der er derfor på nuværende tidspunkt ingen fordele ved at anvende denne løsning, medmindre satsen ændres i 2021 (eller på et senere tidspunkt).

Hvis satsen ændres fx i 2021 således, at den ikke længere er på 0 % får det den konsekvens, at du kommer til at betale mindre i såvel am-bidrag som i eventuelt topskat efter de almindelige skatteregler. Det skyldes, at kapitalafkastet kan trækkes fra din personlige indkomst.

Det højeste beløb der kan udgøre kapitalafkastet kan højst udgøre det største beløb af overskuddet af din virksomhed (før renter) eller den samlede negative kapitalindkomst (eksklusiv det beregnede kapitalafkast). Det betyder, at hvis dine renteomkostninger er større end kapitalafkastet, bør du ikke bruge kapitalafkastordningen. Det skyldes, at du i så fald ikke får fuld fradragsværdi for renterne. Hvis kapitalafkastet derimod er større end renteudgifterne, kan du med fordel vælge denne ordning, når satsen ikke længere er 0 %.

Denne ordning har tidligere være fordelagtig i tilfælde af forældrekøb, fordi der kunne beregnes et højt kapitalafkast, da forældrekøbslejligheder typisk har stor værdi. Dette er dog ikke en fordelagtige skattemodel i øjeblikket, hvor kapitalafkastsatsen er på 0 %, idet ordningen således fungerer på samme måde som efter de almindelige skatteregler med personlig beskatning.

Herudover bemærkes det, at ordningen ikke har regnskabsmæssige krav, ligesom der kræves ved beskatning efter personskatteloven samt efter virksomhedsordningen. Afslutningsvis bemærkes det, at såfremt du vil vælge at anvende kapitalafkastordningen, skal du under virksomhedsoplysninger udfylde rubrik 141 i oplysningsskemaet.