Til dig der skal sælge din ejerbolig

Hvis du skal sælge din ejerbolig, er der en hel del du skal være opmærksom på. Her guider vi dig igennem de vigtigste aspekter af boligsalget.

Hvad skal min bolig koste?

Det kan naturligvis være svært at vurdere, hvad der er en god og ikke mindst realistisk pris for din bolig.

Hvis du vælger at bruge en ejendomsmægler til salget af din bolig, vil mægleren vurdere, hvad boligen kan sælges for.

Hvis du selv skal sælge og dermed sætte en pris for din bolig, kan disse råd måske hjælpe dig:

  • Undersøg salgspriserne på boliger i nærområdet der ligner din. Det kan du gøre på boligejer.dk
  • Vær opmærksom på forskellen på salgsprisen (hvad boligen faktisk er handlet til) og udbudsprisen (den pris, sælgeren oprindelig har sat på sin bolig).
  • Justér prisen i forhold til beliggenheden. Ligger din bolig tæt på skov og strand eller institutioner og indkøbsmuligheder, så kan du justere prisen lidt op. Ligger din bolig derimod tæt på en meget trafikeret vej eller en jernbane, skal du måske justere din forventning ned.
  • Bestil en uvildig vurdering af boligen – sådan én inkluderer gerne en tilstandsrapport, energimærkning og en salgsvurdering (læs mere under “Tilstandsrapport, energimærkning og eltjek”).
  • Sæt en realistisk pris, så du ikke skræmmer købere væk og ender med lang liggetid. I så fald ender du nemlig sandsynligvis med at sætte prisen på din bolig ned alligevel.

Tilstandsrapport, energimærkning og eltjek

Tilstandsrapporten kaster lys over din boligs fysiske tilstand. Man kigger især på skader eller tegn på skader som forringer boligens værdi.

Man giver skaderne forskellige karakterer, alt efter hvor kritiske de er:

  • K0 – Kosmetisk skade
  • K1 – Mindre alvorlig skade
  • K2 – Alvorlig skade
  • K3 – Kritisk skade
  • UN – Bør undersøges nærmere

 

Selv om en K3 er mere kritisk end en K1, kan en K1’er være dyrere at udbedre end en K3’er. Karaktererne herover siger derfor ikke noget om prisen på udbedringen af skaden.

I forbindelse med tilstandsrapporten bør du kontrollere, om din ejerbolig har en gyldig energimærkning. Energimærkningen viser, hvor store energiudgifterne er, og om der er forbedringer, som ville være fordelagtige at udføre på boligen.

En energimærkning som er lavet efter 1. februar 2011 er gyldig i 10 år. Hvis den er udarbejdet mellem 1. september 2006 og 31. januar 2011 er den gyldig i 7 år, mens energimærkninger ældre end 1. september 2006 er gyldige i 5 år.

Endelig skal du tjekke, om din bolig har en gyldig elinstallationsrapport – denne er gyldig i et år.

Elinstallationsrapporten er en uvildig og professionel gennemgang og vurdering af din ejerboligs elinstallationer, herunder om de er funktionsdygtige og om de lever op til de pågældende lovkrav.

 

Når du skal finde en køber

Du kan enten alliere dig med en ejendomsmægler, når du skal finde en køber til din bolig, eller du kan selv stå for salget og spare salæret til mægleren.

 

Billeder og plantegning

Det visuelle i din boligpræsentation er vigtigt, når du skal overbevise en mulig køber om, at din bolig er den rette for ham eller hende.

Her får du vores gode råd til at tage billeder af din bolig:

  • Ryd op og gem personlige genstande og diverse dingenoter af vejen.
  • Tænd lys og køb blomster, som skaber en god stemning.
  • Tag gerne billedet med vidvinkel, og sid på knæ, når du tager billedet.
  • Tag billedet på et tidspunkt, hvor lyset udenfor ikke er for skarpt
  • Plantegningen er vigtigt, men den kan være lidt svære at lave selv. Du kan bruge et online værktøj som for eksempel floorplanner (link: floorplanner.com

Brug dit netværk

Når du skal finde en køber til din ejerbolig, kan du vælge at bruge Facebook og andre sociale medier for at aktivere dit netværk. Du kan skrive et opslag på Facebook eller dele din annonce og få dine venner til at dele den, så også deres venner ser opslaget. På den måde får din bolig hurtigt og gratis en masse eksponering.

 

Fremvisning

Selve fremvisningen af din bolig er helt afgørende for at overbevise interesserede købere, og her giver vi dig nogle tips til, hvordan du sikrer en vellykket fremvisning:

 

  • Fortæl dine naboer, at der kommer en potentiel køber på besøg, og bed dem være imødekommende. De fleste vil gerne have flinke og rare naboer.
  • Giv køberen et godt førstehåndsindtryk: Sørg for, at fordøren er pæn og at opgang og trappe er ryddelige.
  • Ryd op i boligen, inden køberen kommer på besøg. Luft ud og gør rent.
  • Sørg for, at køberen kan se de vigtigste fordele, fx en flot udsigt eller en stor have.
  • Rul gardinerne fra, så der kommer lys ind.
  • Giv køberen tid til at gå lidt rundt for sig selv for at få en fornemmelse af boligen.

Når du har fundet en køber

Når en potentiel køber har vist interesse for din ejerbolig, indleder I en forhandling. Den interesserede køber vil sandsynligvis byde lavere end den pris du har sat.

 

For at være bedst muligt forberedt, kan du gøre følgende:

  • Tænk forskellige scenarier igennem og find ud af, hvad der er det mest optimale for dig, og hvor meget du er villig til at gå på kompromis.
  • Skriv dine bedste salgsargumenter ned, og tænk over, hvordan du kan imødegå eventuelle indvendinger fra den potentielle køber.
  • Vær imødekommende, så du skaber en god stemning og dermed et godt grundlag for forhandlingen.
  • Husk de argumenter du har forberedt.
  • Lyt til købers ønsker og overvej, om du kan gå på kompromis for at imødekomme ham eller hende.
  • Når I har afsluttet forhandlingen, så skriv ned, hvad I har aftalt – også om hvordan eventuelle fejl udbedres

 

Overvej at få advokathjælp til dit boligsalg

Det behøver ikke være svært at sælge sin bolig selv, men der kan selvfølgelig opstå spørgsmål af juridisk karakter undervejs.

Derfor er det en god idé at have en juridisk rådgiver du kan henvende dig til, hvis det skulle blive nødvendigt.

Vejledning fra en juridisk rådgiver – for eksempel i forbindelse med underskrift af købsaftalen – giver dig tryghed omkring salget.

 

Købsaftalen

Købsaftale er kontrakten mellem dig og køber, og den skal indeholde alt det I har aftalt omkring handlen. Købsaftalen skal også indeholde salgsopstillingen og andre dokumenter udarbejdet i forbindelse med salget.

Køber kan fortryde aftalen i seks hverdage efter, at I har underskrevet aftalen – men du, som sælger, har ikke mulighed for at fortryde.

Fortryder køberen skal han dog betale 1% af den aftalte købssum til dig, medmindre køberen i aftalen har betinget sig sin rådgivers accept. I så fald benytter man sjældent fortrydelsesretten, men i stedet rådgiverforbeholdet: Således sparer køberen den ene procent.

Aftalen skal altså være helt i orden, inden du skriver under, for du kan ikke fortryde den. Det er derfor, det er en rigtig god idé at have en juridisk rådgiver ved din side.

 

Forsikring når du skal sælge din ejerbolig

Der er særligt to typer forsikringer, som er værd at se nærmere på, når du skal sælge din ejerbolig. Ejerskifteforsikringen sikrer køber og sælger mod fejl og mangler, som ikke er med i tilstandsrapporten og i el-tjekket. Forsikring dækker normalt i fem år.

Herved slipper du for at hæfte for skjulte fejl og mangler i 10 år, som er den normale periode, hvis du ikke har en ejerskifteforsikring.

Det er kutyme, at du som sælger indhenter et tilbud på forsikring og tilbyder at betale halvdelen af forsikringspræmien, så det er vigtigt, at du laver en skriftlig erklæring til køber herom. Sælgeransvarsforsikringen dækker dit ansvar for eventuelle mangler ved din ejerbolig, som først opdages efter bolighandlen er afsluttet.

Det kan for eksempel være, hvis grunden er forurenet – altså ting som ikke er dækket af en ejerskifteforsikring. Den dækker normalt i 10 år. Sælgeransvarsforsikringen er uafhængig af ejerskifteforsikringen, så du kan godt vælge to forskellige udbydere til de to forsikringer.

 

Økonomi

Ved salg af din ejerbolig skal du tage stilling til de lån, du har i boligen.Det mest almindelige er, at køber ikke overtager lånene, men det er dit ansvar som sælger at sørge for, at lån og hæftelser bliver indfriet. Det er derfor en god idé at kontakte dit pengeinstitut for at få rådgivning om den bedste løsning for dig. Det er dig som sælger, der bærer kursrisikoen, og det er dermed også i din interesse at modtage rådgivning for at sikre dit provenu. Men du skal være opmærksom på omkostningen ved, at dit pengeinstitut varetager indfrielsen af dine lån. Du skal også være opmærksom på omkostninger ved en deponeringskonto, idet de fleste bolighandler sker som kontanthandler.

Overdragelse af boligen

Sørg for, at rent og ryddeligt i boligen, så overdragelsen bliver en god oplevelse for både dig og køber. Har i aftalt, at for eksempel hårde hvidevarer følger med i købet, så er det desuden dit ansvar at vedligeholde dem helt frem til den dag, køber overtager. Aflæs forbrug sammen med køberen (el, vand, varme, m.m.) på overtagelsesdagen, så I er enige om, hvordan disse skal afregnes. Skriv det ned på et stykke papir, som både du og køber skriver under på.

Husk, at det er dig, der skal melde ejerskiftet til forsyningsselskabet.

 

Mere info om ejerboliger:

Generelt om ejerboliger

Guide til køb af ejerbolig 

Salg af ejerbolig