Det skal du være opmærksom på, hvis du vil leje ud


BoligPortal har nedenfor beskrevet nogle af de forskellige regler for ejendomme, du skal være opmærksom på, når du overvejer at sætte din bolig til leje.

 

Ved fastsættelse af husleje er der to parametre, der er vigtige at have på plads:

  • Er der tale om et lejemål i en ejendom med enten ét til seks lejemål eller med syv lejemål og derover?
  • Er lejemålet beliggende i en huslejereguleret eller ikke-reguleret kommune?

Små ejendomme (ét til seks lejemål) i regulerede kommuner

Vil du udleje af et lejemål beliggende i en ejendom, som pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder (villaer, ejerlejligheder, rækkehuse, mindre udlejningsejendomme), kan lejen aftales frit imellem udlejer og lejer.

 

Dog skal du være opmærksom på, at hvis lejer mener, at huslejen væsentligt overstiger det lejedes regulerede værdi, kan vedkommende via huslejenævnet bede om at få lejen sat ned.

 

Huslejenævnet vil i så fald vurdere lejen efter princippet om det lejedes regulerede værdi. Det sker ved at sammenligne med lejen for tilsvarende lejemål i ejendomme med mindst syv lejemål, der har en beregnet omkostningsbestemt huslejefastsættelse (lejen må ikke ligge væsentligt – ca.  10-15% – over det lejedes regulerede værdi).

De lejemål, du skal sammenligne med, skal være tilsvarende med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. (Boligreguleringsloven §29b & 29c).

 

Findes der ikke sammenlignelige lejemål i større ejendomme i kommunen, kan udlejer beregne lejen ud fra omkostningsbestemt leje i henhold til boligreguleringslovens §5.1 eller efter skyggebudget-princippet.

 

Hvis ejendommen er opført efter 31.12.1991, kan udlejer vælge at fastsætte fri markedsleje (dvs. en husleje, lejer og udlejer kan blive enige om). Denne vurdering er kun begrænset af ”åbenlyst urimelig høj leje” i henhold til aftalelovens §36.

 

For at reglen om fri markedsleje kan anvendes, skal der indføres en formulering i lejekontraktens §11.

 

Alle ejendomme i ikke-regulerede kommuner

Hvis ejendommen er beliggende i en ikke-reguleret kommune, kan udlejer sætte huslejen til den leje, parterne kan blive enige om.

 

Dog skal man være opmærksom på, at hvis lejer mener, at lejen væsentligt overstiger værdien af det, der bliver lejet ud, kan lejeren via huslejenævnet bede om at få huslejen sat ned.

 

”Det lejedes værdi” er den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

 

I disse kommuner er der ikke huslejeregulering

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Større ejendomme (syv eller flere lejemål) taget i brug før 1992 i regulerede kommuner

I disse ejendomme skal lejen grundlæggende beregnes ud fra omkostningerne for udlejer: det kaldes for ”omkostningsbestemt leje” (boligreguleringsloven § 5, stk. 1). De udgifter, der indgår i den omkostningsbestemte husleje, er blandt andet:

  • Skatter og afgifter
  • Renhold, administration, forsikringer og renovation
  • Henlæggelser til vedligeholdelse
  • Et beregnet afkast til udlejer
  • Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad og lignende).

Der skal være tale om de faktiske udgifter. Lejer kan kræve dokumentation af udlejeren. Har udlejer medtaget for høje udgiftsposter i budgettet, kan huslejenævnet nedsætte disse.

 

Der er desuden følgende undtagelser fra ovenstående:

  • For lejemål, der er renoveret for mere end kr. 251.805,- i alt eller kr. 2.202 pr. m2 (2016-niveau) inden for en to-årig periode og som er beliggende i en ejendom med energimærke D, gælder disse forhold: Disse lejemål kan fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, ved iagttagelse af en række særlige regler. Det lejedes værdi skal fastsættes efter boligreguleringslovens §5, stk. 2. Det vil sige, at lejeprisen skal ligne den leje, der betales for lejemål af tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand mv. BoligPortal kan være behjælpelig med fastsættelse af denne leje – kontakt os her!

For at denne regel kan anvendes, skal der indføres en formulering i lejekontraktens §11.

  • Lejemål beliggende i tag-etagen, der pr 1. september 2002 ikke var benyttet eller registreret som beboelse. Her kan aftales ”fri markedsleje”. Det betyder, at udlejer kan bestemme lejen og kun er begrænset af ”åbenlyst urimelige aftaler”, jf. aftalelovens §36

For at denne regel kan anvendes, skal der indføres en formulering i lejekontraktens §11.

Større ejendomme (syv eller flere lejemål) opført og taget i brug efter 31.12.1991 i regulerede og ikke-regulerede kommuner

Såfremt ejendommen er opført og taget i brug efter 31.12.1991, kan udlejer vælge at fastsætte fri markedsleje (hvad lejer og udlejer kan blive enige om). Dette er kun begrænset af aftalelovens §36 .

 

For at denne regel kan anvendes, skal der indføres en formulering i lejekontraktens §11.

Fandt du ikke din ejendomstype i ovennævnte?

Har du et lejemål, der ikke er beskrevet i ovennævnte beskrivelser, er du velkommen til at kontakte BoligPortal for hjælp eller anvisning. Vi har ikke beskrevet alle typer af lejemål, da der er nogle typer, der kræver, at vi har mere indsigt i ejendommens historie og konstruktion, hvis vi skal kunne vejlede dig bedre. Du bør være opmærksom på, at ovenstående er generelle guidelines, og at der er mange undtagelser til hovedreglerne.

Vil du sikre dig 100 procent, inden du fastsætter din leje, vil vi anbefale, at du kontakter en rådgiver eller advokat. På den måde kan du også få et forhåndstilsagn fra huslejenævnet, inden lejemålet udlejes. BoligPortal kan være behjælpelig med henvisning til en advokat inden for dit område.